Humedades en obra nueva: cómo hacer la reclamación al promotor

Humedades en obra nueva: cómo hacer la reclamación al promotor

Si su vivienda de obra nueva presenta manchas, goteras, moho o filtraciones, puede exigir al promotor que repare el daño siempre que este se haya manifestado dentro del plazo de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y que usted actúe antes de que prescriba la acción. Como regla general, las humedades se encuadran en la garantía de tres años, la que cubre los defectos que afectan a la habitabilidad, y la acción judicial caduca a los dos años desde que el daño aparece. Este artículo explica qué humedades se pueden reclamar, cómo se cuentan los plazos, a quién se dirige la reclamación, qué pruebas reunir y qué hacer si el promotor no responde.

En resumen

• Las humedades, goteras y filtraciones suelen considerarse defectos de habitabilidad, con garantía de 3 años desde la recepción de la obra. Solo algunas humedades puntuales y leves se han tratado como defectos de acabado (garantía de 1 año).
• El daño debe aparecer dentro del plazo de garantía, y la demanda debe presentarse en los 2 años siguientes a su aparición. Una reclamación fehaciente y por escrito puede interrumpir ese plazo.
• El promotor responde solidariamente ante el comprador, de modo que la reclamación se dirige en primer lugar a él, sin necesidad de determinar antes qué agente causó el defecto.
• Fotografías con fecha, informe técnico y requerimiento escrito (burofax o medio que deje constancia) son la base de cualquier reclamación.

Tabla de contenidos

• Resumen de los apartados
• Qué humedades de una vivienda nueva se pueden reclamar
• Plazos para la reclamación por humedades en obra nueva
• A quién reclamar por las humedades
• Pruebas y documentación que conviene reunir
• Medidas urgentes: limitar el daño sin perjudicar la reclamación
• Cómo se reclama paso a paso
• Qué se puede pedir: reparación e indemnización
• Nuestro punto de vista
• Cómo podemos ayudarle
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Resumen de los apartados

Qué humedades de una vivienda nueva se pueden reclamar

La LOE distingue tres categorías de daños materiales según su gravedad, y de esa clasificación depende el plazo en el que usted puede reclamar:

1. Daños estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio: garantía de 10 años.
2. Vicios o defectos de elementos constructivos o instalaciones que afecten a los requisitos de habitabilidad (higiene, salud, protección frente a la humedad, entre otros): garantía de 3 años.
3. Defectos de terminación o acabado: garantía de 1 año.

La jurisprudencia mayoritaria sitúa las filtraciones, las goteras y las humedades en la segunda categoría, porque comprometen la salubridad y la estanqueidad de la vivienda. Esto es relevante, porque tres años es un margen considerablemente más amplio que el año de los defectos de acabado.

Existen, no obstante, resoluciones que han calificado como defecto de acabado ciertas humedades puntuales, leves y de fácil solución, por ejemplo una mancha localizada por un sellado deficiente que se corrige con una intervención menor. Por ello conviene que el informe técnico describa con precisión el origen, la extensión y la repercusión en el uso de la vivienda, y no se limite a constatar que existe una mancha.

Tipos de humedad más habituales

• Filtraciones desde cubierta, terraza o fachada, por impermeabilizaciones mal ejecutadas, juntas defectuosas o encuentros mal resueltos.
• Humedades por capilaridad en plantas bajas, sótanos o garajes, asociadas a una deficiente impermeabilización del muro o la solera.
• Humedades por condensación derivadas de un aislamiento insuficiente o de puentes térmicos. Aquí es habitual la discusión sobre si el origen es constructivo o de uso (falta de ventilación), por lo que la prueba pericial resulta decisiva.
• Fugas de instalaciones de fontanería o saneamiento embutidas en paredes y forjados.

Si la humedad procede de un elemento común del edificio y usted forma parte de una comunidad de propietarios, la reclamación puede tener una vertiente comunitaria. Lo hemos desarrollado en nuestra guía sobre humedades en comunidad: quién paga y cómo reclamar.

Plazos para la reclamación por humedades en obra nueva

En este tipo de asuntos se confunden con frecuencia dos plazos distintos, y confundirlos es la causa más habitual de reclamaciones perdidas.

Plazo de garantía

Es el periodo durante el cual el defecto debe manifestarse para quedar cubierto. Se cuenta desde la fecha de recepción de la obra, es decir, desde el acta por la que el promotor la acepta del constructor. Si en el acta constan reservas, el cómputo de los defectos reservados se vincula a su subsanación. En el caso de las humedades como defecto de habitabilidad, el plazo es de tres años.

Plazo de prescripción

Es el tiempo con el que cuenta para demandar una vez que el daño se ha producido: dos años desde que aparece. Los dos plazos funcionan de forma coordinada: el daño ha de aparecer dentro de los tres años de garantía y la acción debe ejercitarse en los dos años siguientes a esa aparición.

El ejemplo muestra que el tiempo no corre igual para todos los casos: lo que importa es cuándo se manifestó el daño y qué actuaciones documentadas hizo usted después. Puede ampliar este punto en nuestros contenidos sobre prescripción de defectos constructivos y sobre el plazo para reclamar vicios ocultos o defectos constructivos.

Si los plazos de la LOE ya han pasado

Que haya vencido la garantía trienal no siempre cierra la puerta. Puede existir una responsabilidad contractual del vendedor o promotor por incumplimiento del contrato de compraventa, por ejemplo si la vivienda no se ajusta a la memoria de calidades o presenta defectos que la hacen inadecuada para su uso. Esa acción se rige por las reglas generales del Código Civil y por sus propios plazos de prescripción, que deben analizarse caso por caso. Un abogado puede valorar si procede esta vía antes de descartar la reclamación.

A quién reclamar por las humedades

La responsabilidad en la edificación es, en principio, personal e individualizada: cada agente responde de sus propios actos. El proyectista responde de los errores de diseño, el constructor de la ejecución defectuosa, y la dirección facultativa (arquitecto y aparejador o arquitecto técnico) de los fallos de control y dirección. Cuando no es posible determinar en qué medida contribuyó cada uno, la responsabilidad puede declararse solidaria.

Para el comprador existe una regla especialmente favorable: el promotor responde solidariamente frente a los adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, conforme al artículo 17.3 de la Ley 38/1999. En la práctica, esto permite dirigir la reclamación al promotor sin acreditar previamente quién de los demás agentes fue el causante, y que sea el promotor quien repita después contra ellos.

El propio promotor y el constructor suelen intentar trasladarse la responsabilidad mutuamente. Para entender cómo se reparte y por qué no debe usted asumir esa discusión, consulte nuestro análisis de la responsabilidad del promotor frente al constructor.

Pruebas y documentación que conviene reunir

Una reclamación sólida se construye con documentos, no con la mera descripción del problema. Estos son los que recomendamos reunir:

1. Contrato de compraventa y, si existe, la memoria de calidades, para comprobar qué se prometió en materia de impermeabilización, aislamiento y acabados.
2. Escritura de compraventa y documentación de entrega, incluido el acta de entrega de llaves y cualquier anotación de reservas.
3. Libro del edificio, certificado final de obra y licencia de primera ocupación, que acreditan fecha y condiciones de la recepción.
4. Fotografías y vídeos con fecha de cada mancha, gotera o zona de moho, tomados periódicamente para mostrar su evolución.
5. Comunicaciones previas con el promotor, la posventa o la constructora: correos, mensajes, formularios de incidencia.
6. Informe técnico o pericial de un arquitecto o arquitecto técnico independiente que identifique la causa, la extensión y el coste de reparación.
7. Facturas de cualquier gasto derivado: deshumidificadores, pintura, reparaciones provisionales o alojamiento si la vivienda no es habitable.

Las pautas oficiales de consumo coinciden en lo esencial: conservar fotografías, informes técnicos y demás pruebas. El informe pericial es la pieza que más pesa, ya que traduce la apariencia del daño en una causa constructiva concreta, y es lo que permite descartar el argumento, muy frecuente, de que la humedad se debe al uso o a la falta de ventilación.

Medidas urgentes: limitar el daño sin perjudicar la reclamación

Es frecuente dudar entre reparar enseguida y esperar a que el promotor intervenga. Lo prudente es combinar ambas cosas con orden:

• Documente antes de tocar nada. Fotografíe y grabe el estado inicial, con fecha, y conserve el estado de los materiales afectados.
• Comunique el daño por escrito de inmediato, aunque aún no tenga informe pericial, para fijar la fecha en que lo conoció y avisar al promotor.
• Evite el agravamiento. Si hay una fuga activa, corte el suministro afectado, proteja instalaciones eléctricas y muebles, ventile y use deshumidificadores. Esos gastos pueden formar parte de los daños reclamables, así que guarde las facturas.
• No ejecute reparaciones definitivas sin que se haya peritado la causa. Una obra de reparación puede destruir la evidencia del origen del defecto y debilitar su posición. Si la reparación no admite demora por riesgo para la salud o la seguridad, hágala a través de un técnico que deje un informe previo y fotografías detalladas.
• Avise a su aseguradora del hogar si la póliza cubre daños por agua. Esto no sustituye la reclamación al promotor, pero puede resolver con rapidez parte del daño inmediato.
• Dirija a su comunidad o administrador la comunicación si el origen está en un elemento común, como la cubierta o la fachada.

Cómo se reclama paso a paso

1. Comunicación inicial. Notifique la incidencia al servicio de posventa del promotor por un medio que deje constancia (correo con acuse, formulario con justificante).
2. Informe técnico. Encargue el informe pericial a un profesional independiente para fijar causa, alcance y presupuesto de reparación.
3. Requerimiento fehaciente. Envíe al promotor, y si procede a los demás agentes, un burofax con contenido certificado que describa los defectos, adjunte el informe, exija la reparación en un plazo razonable y advierta de las acciones legales. Este requerimiento es además el que puede interrumpir la prescripción. En nuestra guía sobre el requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos detallamos su contenido.
4. Negociación o mediación. Muchos promotores aceptan reparar cuando reciben un requerimiento bien fundamentado. Cualquier acuerdo debe quedar por escrito, con calendario de obras y plazo de ejecución.
5. Demanda judicial. Si el promotor se niega, no contesta o repara mal, procede demandar, pidiendo la reparación de los defectos o su coste y, cuando corresponda, la indemnización de los daños acreditados. Todo el itinerario, con sus variantes, está en nuestro artículo reclamar defectos constructivos: plazos, vías y pasos legales.

Si el promotor responde reparando, verifique que lo hace sobre la causa y no sobre el síntoma. Pintar una pared sin corregir la impermeabilización solo retrasa la reaparición, y le hace consumir el plazo de garantía. Si las humedades vuelven tras una reparación, comuníquelo de nuevo por escrito y por la misma vía: las reapariciones en las mismas zonas tienden a entenderse como parte del mismo defecto ya notificado.

Qué se puede pedir: reparación e indemnización

Lo habitual es solicitar, en primer lugar, la reparación de los defectos (condena a hacer) o, si ya no hay confianza en el promotor, el coste de repararlos por un tercero. A ello pueden sumarse los daños y perjuicios que usted acredite: mobiliario deteriorado, pintura y acabados, gastos de alojamiento temporal, deshumidificación o pérdida de uso de estancias.

La indemnización exige prueba: facturas, presupuestos, informes y una relación clara entre el defecto y el perjuicio. No conviene estimarla de forma genérica ni a posteriori, de modo que la contabilidad de gastos desde el primer día es parte de la reclamación.

Nuestro punto de vista

En nuestra experiencia con reclamaciones de vivienda nueva, el error más caro no suele ser jurídico sino de calendario: se espera a que el promotor «lo arregle», se acepta una intervención cosmética y, cuando las humedades reaparecen, ya ha transcurrido buena parte de la garantía o de la prescripción. Por eso insistimos en tres hábitos: notificar siempre por escrito, no reparar sin dejar constancia técnica de la causa y revisar el estado de la vivienda con un técnico antes de que venza el primer año.

También creemos que cada caso exige un análisis individual. Una humedad por condensación, una filtración por cubierta y una fuga embutida tienen causas, responsables y pruebas distintos, y la estrategia cambia según se trate de un propietario individual o de una comunidad que reclama por elementos comunes. Nuestro equipo de más de 15 abogados, con más de 10 años de experiencia, estudia el expediente, indica si la vía correcta es la LOE o la contractual y acompaña desde el requerimiento hasta, si es necesario, el procedimiento judicial.

— Vecindia

Cómo podemos ayudarle

Si ha detectado humedades en su vivienda nueva y no sabe si está a tiempo, el primer paso es revisar la fecha de recepción, la fecha de aparición del daño y la documentación disponible. Puede reservar una reunión con nuestros abogados por 121 €, en la que analizamos su caso y le indicamos las opciones. Trabajamos con presupuestos online que puede aceptar al instante y con pagos fraccionados, y atendemos de forma presencial, telefónica o por videollamada. Más información sobre nuestra área de derecho inmobiliario y, si prefiere una consulta directa, en la página de consulta con abogado inmobiliario.

👉 Si su vivienda es de segunda mano, el régimen es distinto: consulte los vicios ocultos por humedades en vivienda usada.

Conclusiones

La reclamación por humedades en obra nueva descansa en tres ideas. Primera, las humedades y filtraciones se tratan, por regla general, como defectos de habitabilidad con garantía de tres años, aunque las manchas leves y puntuales puedan discutirse como defectos de acabado. Segunda, el daño debe aparecer dentro de la garantía y la demanda presentarse en los dos años siguientes, por lo que la notificación escrita y fehaciente es la herramienta que protege sus derechos. Tercera, el promotor responde solidariamente ante usted, de modo que no debe esperar a saber quién fue el culpable técnico para empezar a reclamar.

Documente, notifique por escrito, obtenga un informe técnico independiente y no deje pasar los plazos. Si el promotor no responde o repara de forma insuficiente, conviene acudir cuanto antes a un abogado especializado.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar humedades en una vivienda de obra nueva?

La humedad debe manifestarse dentro de los tres años siguientes a la recepción de la obra, que es la garantía de habitabilidad de la LOE. Desde que aparece, dispone de dos años para ejercitar la acción judicial. Una reclamación fehaciente anterior puede interrumpir esa prescripción.

¿Puedo reclamar si el promotor dice que la humedad se debe a mi falta de ventilación?

Sí. Es un argumento habitual y se rebate con un informe pericial que determine el origen real, constructivo o de uso. Reúna también fotografías de la evolución y pida al técnico que valore el aislamiento, la impermeabilización y la ventilación proyectada.

¿A quién dirijo la reclamación: al promotor o al constructor?

Lo más seguro es dirigirla al promotor, que responde solidariamente frente al comprador, y notificar también al constructor y a los técnicos cuando el informe los señale. Así se protege la interrupción de la prescripción frente a todos.

¿Puedo reparar la humedad yo mismo y reclamar después el coste?

Puede, pero con precauciones: documente el estado previo, obtenga un informe técnico sobre la causa y notifique al promotor antes de intervenir, salvo urgencia justificada. Si repara sin dejar prueba, el promotor podrá discutir el origen y el importe.

¿Qué ocurre si ya han pasado los tres años de garantía?

La garantía trienal de la LOE deja de ser aplicable a los daños que aparecen después, pero puede quedar abierta una reclamación por incumplimiento contractual frente al vendedor. Un abogado debe revisar su contrato y las fechas para valorar esa posibilidad.

Recomendaciones

• Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos
• Reclamar defectos constructivos: plazos, vías y pasos legales
• ¿Cómo demandar a una constructora? ▷Paga a Plazos
• Responsabilidad del promotor vs constructor: quién responde