Responsabilidad por filtraciones en la comunidad: quién paga

Responsabilidad por filtraciones en la comunidad: quién paga

La responsabilidad por filtraciones en una comunidad de propietarios depende del origen técnico del daño y no del lugar donde aparece la mancha. Si la filtración procede de un elemento común (cubierta, fachada, forjado, bajantes generales, impermeabilización estructural), responde la comunidad. Si procede de un elemento privativo o de una obra, un mal uso o una falta de mantenimiento de un propietario, responde ese propietario. En este artículo explicamos cómo se distingue cada caso, qué pruebas hacen falta, qué plazos conviene vigilar y cómo reclamar paso a paso.

En resumen

• Criterio central: importa de dónde viene el agua, no dónde se ve el daño. Origen común, responde la comunidad; origen privativo, responde el propietario.
• Terrazas que son cubierta: conservan su carácter de elemento común, y la comunidad suele pagar las reparaciones estructurales si el daño nace del desgaste de los materiales y no de un mal uso.
• Prueba: un informe pericial que identifique la causa es la pieza clave de cualquier reclamación.
• Plazo: la acción por daños entre particulares suele sujetarse al plazo de un año del artículo 1968 del Código Civil, con matices en los daños continuados. Conviene actuar cuanto antes.
• Primer paso: comunicar la incidencia por escrito al administrador o al presidente y documentarla antes de reparar.

Tabla de contenidos

• Qué dice la ley sobre la responsabilidad por filtraciones en la comunidad
• Quién responde en los casos más frecuentes
• Cómo acreditar el origen de la filtración
• Cómo reclamar paso a paso
• Plazos que conviene vigilar
• El papel de los seguros
• Nuestra perspectiva: prevenir y documentar
• Errores frecuentes al reclamar
• Cómo podemos ayudarle
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Qué dice la ley sobre la responsabilidad por filtraciones en la comunidad

No existe un artículo que regule en exclusiva las filtraciones. La solución sale de la combinación de tres bloques normativos:

1. Ley de Propiedad Horizontal (LPH). El artículo 10.1 obliga a la comunidad a ejecutar las obras necesarias para conservar el edificio y sus servicios en condiciones de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Esas obras no requieren autorización previa de la junta. El artículo 9.1 obliga al propietario a mantener en buen estado su vivienda y sus instalaciones privativas y a resarcir los daños que cause a otros por su descuido. Puede consultar el contenido de esta norma en nuestra guía sobre el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
2. Código Civil. El artículo 1902 impone la obligación de reparar el daño causado por culpa o negligencia. El artículo 1907 trata de los daños por falta de reparaciones necesarias en un edificio, y el 1910 hace responder al cabeza de familia que habita una vivienda por lo que caiga o se arroje desde ella, precepto que los tribunales aplican con frecuencia a filtraciones hacia el piso inferior.
3. Jurisprudencia. Los tribunales han ido concretando quién responde en cada tipo de elemento constructivo y quién debe probar qué.

La regla práctica es sencilla de enunciar y más compleja de aplicar: se identifica la causa, se clasifica el elemento que la origina como común o privativo y se comprueba si hubo negligencia de alguien.

Elemento común y elemento privativo: cómo se clasifican

Los elementos comunes son los que sirven al conjunto del edificio: estructura, forjados, cubiertas, fachadas, muros de contención, conducciones generales y, en general, lo que no está destinado a un solo propietario. Los elementos privativos son los que se integran en una vivienda o local y le sirven en exclusiva: solados, revestimientos interiores, griferías, sanitarios y la red interior que abastece solo a ese inmueble.

La doctrina de las audiencias provinciales aplica un criterio funcional para las conducciones: una tubería es privativa si su función es atender a un único propietario, y el resto de conducciones son comunes aunque discurran por espacios privativos. Esa distinción decide, por ejemplo, quién asume una fuga en un ramal que cruza un piso para abastecer a varios.

Quién responde en los casos más frecuentes

La siguiente tabla resume las situaciones que con más frecuencia llegan a nuestros despachos y a los juzgados.

Terrazas de uso privativo que actúan como cubierta

Es uno de los supuestos que más discusiones genera. El Tribunal Supremo, en su sentencia de 29 de enero de 2024, condenó a una comunidad por las filtraciones de una terraza que hacía de cubierta del edificio: aunque el uso fuera privativo, la terraza conserva la naturaleza de elemento común cuando cumple esa función. En el caso, la comunidad tenía que sufragar la reparación de la tela asfáltica, porque el daño se debía al desgaste de los materiales y no a un mal uso del propietario.

La doctrina que se desprende es que la clave no es solo si el uso es privativo, sino la causa técnica del daño. Si procede del desgaste de elementos estructurales o de impermeabilización, responde la comunidad. Si procede del solado o pavimento, de un mal uso, de la falta de mantenimiento ordinario o de modificaciones hechas por quien usa la terraza, responde este. Para profundizar en esta figura puede leer nuestra guía sobre el uso privativo de un elemento común.

Filtraciones desde el piso superior

Cuando el agua llega de la vivienda de arriba, se examina primero si el origen es una tubería o instalación privativa. En ese caso el propietario del piso superior responde frente al afectado, bien por culpa o negligencia según el artículo 1902, bien por la vía del artículo 1910 si se trata del ocupante de la vivienda de la que procede el agua. Algunos autores sostienen además que puede responder conforme al artículo 1907 si conocía que eran necesarias reparaciones y no las atendió.

Si tras la pericial resulta que la fuga estaba en una conducción común que pasa por ese piso, la reclamación se dirige contra la comunidad. De ahí que no convenga demandar a ciegas: una mala elección del demandado puede costar meses y costas.

Daños por obras o negligencia de un propietario

Aunque el elemento sea común, la comunidad queda liberada si el daño se debe a un mal uso, a una modificación no autorizada o a la falta de limpieza o mantenimiento por parte de quien utiliza el elemento. Es el supuesto de quien perfora la impermeabilización de una cubierta para instalar una pérgola o un aparato de aire acondicionado, o de quien deja obstruido un sumidero de su terraza. La carga de acreditar esa conducta suele recaer en quien la alega, normalmente la comunidad.

Cómo acreditar el origen de la filtración

En los procedimientos por filtraciones se gana o se pierde con la prueba. La diversidad de causas posibles, que van desde la rotura de una tubería hasta la condensación o el fallo de un sellado, obliga a determinar la causa y el origen con criterio técnico, y los informes periciales tienen un papel decisivo.

Es recomendable reunir:

• Fotografías y vídeos fechados de los daños desde el primer día y de su evolución.
• Comunicaciones escritas a la comunidad, al administrador y, si procede, al vecino causante, con constancia de recepción.
• Informe pericial de arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero que identifique el origen, el elemento afectado, si es común o privativo y el coste de reparación.
• Presupuestos o facturas de reparación y valoración de los daños en el interior de la vivienda (pintura, mobiliario, suelos).
• Actas de las juntas en las que se haya tratado la incidencia, que prueban el conocimiento previo por parte de la comunidad.
• Datos de las pólizas de seguro de la comunidad y del propietario.

En la práctica, se aconseja no reparar antes de que el perito inspeccione la zona, salvo que exista urgencia para evitar daños mayores. En ese caso, documente el estado inicial y conserve los materiales retirados.

Cómo reclamar paso a paso

La vía más eficaz suele ser escalonada, de menor a mayor conflicto.

1. Comunicar la incidencia por escrito. Dirija un escrito al administrador y al presidente, describiendo los daños y solicitando la inspección y la reparación. Conserve el justificante.
2. Aportar o encargar el informe pericial. Si la comunidad no lo encarga, hágalo por su cuenta y envíeselo.
3. Avisar a las aseguradoras. Notifique el siniestro al seguro de la comunidad y al de su hogar dentro de los plazos de la póliza. Los seguros suelen resolver más rápido que un juicio, aunque no siempre cubren todos los conceptos.
4. Requerimiento formal. Una carta de un abogado a la comunidad o al vecino responsable, con la cuantía reclamada y un plazo para responder, resuelve buena parte de los casos sin litigio.
5. Demanda judicial. Si no hay respuesta, se interpone demanda contra la comunidad o contra el propietario causante, según lo que acredite la pericial. Puede ver cómo se plantea en nuestra guía de la demanda contra la comunidad de propietarios por daños.

Si la comunidad se niega a reparar

Si la comunidad rechaza actuar y el daño sigue avanzando, el propietario puede reparar a su costa lo estrictamente necesario y reclamar después el reembolso. Es lo que ocurrió en el caso resuelto por el Supremo en 2024: el propietario arregló la tela asfáltica por su cuenta ante la negativa de la comunidad, y esta fue condenada a reintegrarle el coste con intereses. Para que esa vía prospere es esencial haber avisado antes por escrito, haber documentado el estado inicial y justificar la necesidad de la obra.

Plazos que conviene vigilar

Los plazos dependen de la naturaleza de la acción y conviene analizarlos con un abogado según el caso concreto:

La regla prudente es no esperar. Un requerimiento escrito bien fechado ayuda a acreditar la diligencia del perjudicado, y las reclamaciones tardías encuentran más discusiones sobre prescripción. Si el acuerdo de la junta deniega la reparación, consulte la vía de la impugnación de acuerdos de comunidades de propietarios sin dejar pasar los plazos legales.

El papel de los seguros

La comunidad dispone normalmente de un seguro multirriesgo que incluye daños por agua y responsabilidad civil, y cada propietario puede tener un seguro de hogar con garantía de daños por agua. En un siniestro por filtración conviene distinguir tres escenarios:

• Origen y daño solo en su vivienda: es el seguro de hogar, si incluye la garantía correspondiente, el que atiende la reparación.
• Origen en un vecino: el seguro de responsabilidad civil de ese vecino, o el suyo si hay convenio entre aseguradoras, puede asumir el daño.
• Origen en un elemento común: actúa el seguro de la comunidad, dentro de las condiciones de la póliza.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha señalado que no hay base legal para diferenciar la responsabilidad de quien causa el daño según el perjudicado tenga o no contratado un seguro de hogar. Es decir, que usted tenga póliza no libera al responsable de su obligación de indemnizar.

En los riesgos extraordinarios, como inundaciones por fenómenos meteorológicos de gran intensidad, interviene el Consorcio de Compensación de Seguros, que exige que la póliza esté al corriente de pago y cubra al menos un riesgo ordinario; en los daños en viviendas y comunidades de propietarios no se aplica franquicia. Una filtración ordinaria por falta de mantenimiento no entra en ese régimen.

Nuestra perspectiva: prevenir y documentar

En Vecindia vemos la misma secuencia en la mayoría de los conflictos por filtraciones: el problema empieza siendo pequeño, nadie lo comunica por escrito, pasan los meses y cuando llega la reclamación hay discusión sobre el origen, sobre quién avisó y sobre el plazo. Por eso creemos que la mejor estrategia es técnica y documental desde el primer día.

Nuestro equipo de más de 15 abogados con más de 10 años de experiencia analiza cada caso de forma individual: revisamos los estatutos, las actas y la pericial, determinamos si el elemento es común o privativo y decidimos con usted si conviene el requerimiento, la negociación con las aseguradoras o la demanda. Para las comunidades, recomendamos además que la junta adopte un protocolo claro de comunicación de incidencias y mantenga revisadas cubiertas, bajantes y terrazas, porque una reparación a tiempo cuesta menos que un procedimiento. Para los propietarios, nuestra recomendación es no reparar a ciegas ni demandar sin pericial. Puede ampliar el marco legal en nuestra página de responsabilidad civil de las comunidades de propietarios.

— Vecindia

Errores frecuentes al reclamar

• Dirigirse al demandado equivocado. Reclamar a la comunidad lo que era una tubería privativa, o al vecino lo que era una bajante general, retrasa la reclamación.
• Reparar antes de la inspección. Sin constancia del estado original, la contraparte puede discutir el origen.
• Confiar solo en avisos verbales. Sin escrito no hay prueba del momento en que se comunicó el daño.
• Dejar correr el plazo. Aunque el daño continúe, no es prudente fiarse de que el plazo no haya empezado a contar.
• Olvidar el seguro. Avisar tarde al asegurador puede comprometer la cobertura.
• No revisar el estatuto. Algunas comunidades tienen reglas propias sobre terrazas, cubiertas y elementos de uso privativo que influyen en el reparto de costes.

Si la filtración procede de humedades persistentes, también puede serle útil nuestra explicación sobre humedades en comunidad: quién paga y cómo reclamar, y si el origen es una rotura de instalaciones, la guía sobre fugas de agua en comunidades de vecinos.

Cómo podemos ayudarle

Si sufre una filtración y no tiene claro contra quién dirigirse, en Vecindia puede reservar una reunión por 121 € para que un abogado estudie su documentación y le indique la vía más adecuada. Trabajamos con presupuestos online que puede aceptar al instante, con posibilidad de pago fraccionado, y atendemos consultas urgentes de forma presencial, telefónica o por videollamada. Si es administrador o miembro de una comunidad y quiere tener asesoramiento continuo, existe la modalidad de iguala jurídica mensual para comunidades de propietarios. Consulte en nuestra web las condiciones vigentes de los presupuestos aprobados dentro del mes en curso.

Conclusiones

La responsabilidad por filtraciones en la comunidad se reparte según la causa técnica del daño. La comunidad responde de los elementos comunes y de su conservación, incluidas las terrazas que funcionan como cubierta cuando el deterioro procede de la estructura o de la impermeabilización. El propietario responde de sus instalaciones privativas, de sus obras y de su falta de mantenimiento o mal uso. Entre ambos extremos, el informe pericial, las comunicaciones escritas y el respeto a los plazos deciden el resultado. Actuar pronto, documentar y elegir bien contra quién se reclama es la mejor forma de recuperar el coste de la reparación.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga una filtración que viene de la cubierta del edificio?

La cubierta es un elemento común, por lo que normalmente paga la comunidad, tanto la reparación de la cubierta como los daños en las viviendas afectadas. Queda exenta si se prueba que un propietario dañó la cubierta con una obra o instalación indebida. Conviene acreditarlo con un informe pericial.

¿Puedo reclamar al vecino de arriba si el agua viene de su piso?

Sí, si la pericial demuestra que el origen está en una instalación privativa o en un mal uso de su vivienda. Se reclama primero de forma amistosa y por escrito, y después, si no hay respuesta, por vía judicial. Si el origen resulta ser una conducción común, la reclamación se dirige a la comunidad.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar los daños por una filtración?

La acción por daños entre particulares suele regirse por el plazo de un año del artículo 1968 del Código Civil, contado desde que se conoce el daño, con matices en los daños continuados. Como cada caso tiene sus particularidades, es aconsejable consultar con un abogado cuanto antes y no esperar a que la filtración se estabilice.

¿Qué hago si la comunidad no quiere arreglar la filtración?

Comuníquelo por escrito, aporte la pericial y solicite la inclusión del asunto en la junta. Si persiste la negativa, puede reparar lo imprescindible a su costa, guardando pruebas y facturas, y reclamar después el reembolso judicialmente. También puede impugnar el acuerdo de la junta que rechace la reparación dentro de los plazos legales.

¿Me cubre el seguro de hogar una filtración de la comunidad?

Depende de la póliza y de la garantía de daños por agua contratada. El seguro puede indemnizarle y luego reclamar al responsable. Tener seguro no exime a la comunidad ni al vecino causante de su responsabilidad frente a usted.

Recomendaciones

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