Humedades en la comunidad: responsabilidades y cómo reclamar

Humedades en la comunidad: responsabilidades y cómo reclamar

En una comunidad de propietarios, la responsabilidad por una humedad depende de dónde nace el problema, no de dónde aparece la mancha. Si el origen está en un elemento común (cubierta, fachada, bajante general, estructura), repara y paga la comunidad. Si está en un elemento privativo o en un mal uso del propietario, responde este. Entre ambos extremos hay muchos casos intermedios, y para resolverlos hace falta un diagnóstico técnico y una lectura jurídica del título constitutivo, los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Este artículo explica el reparto de las humedades en la comunidad y sus responsabilidades, cómo se prueba el origen, quién paga los daños y qué puede hacer el propietario cuando la comunidad no responde.

En resumen

• Responde la comunidad cuando la humedad procede de un elemento común, aunque la mancha esté dentro de una vivienda; responde el propietario cuando procede de sus instalaciones privativas o de un mal uso.
• El artículo 10 de la LPH obliga a la comunidad a realizar las obras de conservación necesarias, sin exigir un acuerdo previo de la junta para ello.
• El Tribunal Supremo ha confirmado que una cubierta sigue siendo elemento común aunque la terraza sea de uso privativo.
• La clave de casi todos los litigios es el informe pericial que fija el punto exacto de origen de la filtración.
• Conviene reclamar por escrito, con pruebas, y no dejar pasar el tiempo: los plazos de prescripción existen.

Tabla de contenidos

• Responsabilidades por humedades en la comunidad: la regla general
• Cómo se determina si el origen está en un elemento común o privativo
• Cubiertas y terrazas: lo que ha dicho el Tribunal Supremo
• Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal
• Quién paga los daños que causa la humedad
• La prueba técnica: el centro de la reclamación
• Qué mantenimiento debe hacer la comunidad para prevenir humedades
• Qué hacer si la comunidad no responde
• Plazo para reclamar a la comunidad los daños por humedades
• Resumen por apartados
• Nuestra perspectiva sobre las humedades en comunidades
• Cómo podemos ayudarle
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Responsabilidades por humedades en la comunidad: la regla general

La distinción básica es sencilla de enunciar y difícil de aplicar:

1. Elementos comunes: la comunidad es responsable de reparar la causa y, en su caso, de indemnizar los daños que produzca en las viviendas o locales.
2. Elementos privativos: el propietario es responsable de reparar su instalación y de los daños que cause a otros propietarios o a la comunidad.
3. Elementos comunes de uso exclusivo (terrazas, patios, cubiertas transitables): se reparten las obligaciones. La comunidad responde de los vicios estructurales o de impermeabilización, y el usuario responde del mantenimiento ordinario y de los daños derivados de su mal uso.

Esta es la lectura que hace la doctrina práctica en materia de propiedad horizontal, y es coherente con los artículos 9 y 10 de la LPH, que veremos más abajo.

Cómo se determina si el origen está en un elemento común o privativo

La ubicación física no basta. Un elemento puede estar dentro de una vivienda y ser común, o estar en una zona común y servir solo a un propietario. Para decidirlo se consultan, por este orden práctico:

• El título constitutivo y la escritura de división horizontal, que describen qué es privativo y qué es común.
• Los estatutos, que pueden atribuir obligaciones específicas de conservación.
• La configuración real del edificio, es decir, cómo discurren las instalaciones y qué elementos sirven a qué viviendas.

La jurisprudencia ha aplicado además el artículo 396 del Código Civil a las conducciones. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2021 (SAP M 11682/2021) entendió que una conducción de agua pierde su carácter privativo y adquiere naturaleza comunitaria cuando abandona el espacio privativo de la vivienda. En la práctica, una tubería que atraviesa el forjado y sirve a varias viviendas suele tratarse como elemento común, aunque su tramo visible esté en un piso concreto.

Por eso, antes de acusar a nadie, conviene separar dos fases: primero el diagnóstico técnico del origen, después la valoración jurídica de a quién corresponde. Mezclarlas es una de las causas más frecuentes de litigios evitables.

Cubiertas y terrazas: lo que ha dicho el Tribunal Supremo

Las terrazas de la última planta generan buena parte de los conflictos. En una sentencia comunicada por el Consejo General del Poder Judicial el 29 de enero de 2024, el Tribunal Supremo condenó a una comunidad a pagar los daños por filtraciones procedentes de la cubierta, al considerar que era elemento común. El criterio de fondo es el siguiente:

• La cubierta no pierde su naturaleza de elemento común porque la terraza de la última planta sea de uso privativo.
• Si la filtración se debe al mal estado estructural o de la impermeabilización (por ejemplo, la tela asfáltica), la comunidad asume la reparación y los daños.
• Si procede del solado, del pavimento o de un mal uso atribuible al titular del uso privativo, este debe asumir la reparación.

De esta doctrina se deduce que la comunidad no puede desentenderse de una filtración alegando que la terraza es de un solo vecino. Lo decisivo es qué capa o elemento falla. Si desea profundizar en este supuesto, tenemos una guía sobre la Ley de Propiedad Horizontal y las cubiertas.

Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal

Tres preceptos ordenan casi todo el reparto de responsabilidades:

Artículo 10 de la LPH. Es obligatorio para la comunidad realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. Estas obras de conservación no requieren acuerdo previo de la junta: la comunidad no puede esperar a votar para reparar lo que es necesario. Puede ampliar la información en nuestro análisis del artículo 10 de la ley de propiedad horizontal.

Artículo 9.1.b de la LPH. Cada propietario debe mantener en buen estado de conservación su piso o local y sus instalaciones privativas, y debe resarcir los daños ocasionados por su descuido o el de las personas de quienes deba responder. Lo explicamos con detalle en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 9.1.d de la LPH. El propietario debe permitir la entrada en su vivienda o local al personal que haya de realizar reparaciones de elementos comunes. Negar el acceso a quien debe localizar o reparar una filtración puede convertir a ese propietario en responsable del agravamiento del daño.

Los derechos y obligaciones de la propiedad horizontal completan este marco.

Quién paga los daños que causa la humedad

Reparar la causa y reparar los daños son dos cuestiones distintas. La primera es una obra; la segunda, una indemnización que puede incluir pintura, revestimientos, mobiliario, suelos o incluso la pérdida de uso de una habitación.

La regla es que paga quien ha causado el daño:

• La comunidad, si la humedad procede de un elemento común o de la falta de mantenimiento estructural.
• El propietario particular, si deriva de su descuido, de su falta de diligencia o del mal uso de sus instalaciones privativas.

Un ejemplo ilustrativo: una bajante general con una fisura provoca manchas en el techo de un primero. Si el informe pericial confirma que la fisura está en la bajante común, la comunidad debe reparar la bajante y pagar el arreglo del techo. Si, en cambio, el origen es la manguera de la lavadora del segundo, será el titular del segundo quien deba hacerse cargo de los daños del primero.

En estos casos conviene revisar la póliza del seguro de la comunidad y la del propietario. Comunicar el siniestro a las aseguradoras cuanto antes es útil incluso cuando la póliza no cubra todo, porque la aseguradora suele aportar un primer informe sobre el origen. Más información sobre este aspecto en nuestra página de responsabilidad civil de comunidades de propietarios.

La prueba técnica: el centro de la reclamación

La doctrina académica señala que la responsabilidad jurídica depende con frecuencia del informe pericial. Determinar si una tubería es común o privativa es una cuestión de hecho: hay que demostrar por dónde discurre, dónde sale del ámbito de la vivienda y qué elementos abastece.

Un informe útil debería contener:

1. Localización exacta del punto de origen de la filtración.
2. Descripción del elemento afectado y de su naturaleza (común, privativo o común de uso exclusivo).
3. Causa técnica: defecto de impermeabilización, rotura, falta de mantenimiento, mal uso.
4. Valoración de los daños y presupuesto de reparación.
5. Fotografías y mediciones con fecha.

Determinar la causa antes de discutir quién paga evita que la junta de propietarios se convierta en un enfrentamiento entre vecinos. También ayuda a elegir la vía de reclamación adecuada, extrajudicial o judicial, como explicamos en nuestro artículo sobre reclamación extrajudicial frente a judicial.

Qué mantenimiento debe hacer la comunidad para prevenir humedades

La comunidad debe mantener el buen estado del edificio y realizar las obras necesarias para su conservación, incluidas las que garanticen los requisitos básicos de habitabilidad. Aplicado a las humedades, esto se traduce en una rutina de revisión:

• Inspección periódica de la cubierta, la impermeabilización y los remates.
• Limpieza de canalones, sumideros y bajantes antes de la época de lluvias.
• Revisión de fachadas, juntas, voladizos y aleros.
• Comprobación de la red general de saneamiento y de las conducciones comunes.
• Registro escrito de las revisiones y de las incidencias comunicadas por los vecinos.

El comentario de la doctrina del Tribunal Supremo recuerda que el concepto de ruina funcional ha abarcado defectos graves que afectan a la habitabilidad, entre ellos la defectuosa impermeabilización de una cubierta. Una comunidad que ignora avisos reiterados se expone a reclamaciones por daños cada vez más elevados.

Los propietarios, por su parte, tienen derecho a informarse sobre el estado del edificio: conviene conocer el derecho de inspección en la propiedad horizontal.

Qué hacer si la comunidad no responde

La situación más habitual es esta: un vecino comunica una filtración y el administrador o la junta no actúan. El camino recomendable es ordenado y gradual:

1. Documentar el daño. Fotografías con fecha, vídeos y, si es posible, un informe técnico preliminar.
2. Comunicar por escrito al administrador y al presidente, por un medio que deje constancia (burofax o correo con acuse), describiendo el daño y solicitando la inspección y la reparación.
3. Avisar a las aseguradoras, la de la comunidad y la propia.
4. Permitir las inspecciones que la comunidad solicite, conforme al artículo 9.1.d de la LPH.
5. Pedir un informe pericial si la causa se discute.
6. Reclamar formalmente la reparación y los daños, con un requerimiento que fije un plazo razonable.
7. Acudir a la vía judicial si persiste la inacción.

El Tribunal Supremo, en la sentencia de 29 de enero de 2024, recoge además que si la comunidad se niega a hacer una reparación necesaria de un elemento común, el propietario afectado puede realizarla a su costa y reclamar después el reembolso de los gastos. Esta opción debe valorarse con asesoramiento previo, porque exige poder acreditar que la obra era necesaria, que el origen era común y que el coste es proporcionado. Para el caso extremo, disponemos de información sobre la demanda contra la comunidad de propietarios por daños.

Si la inacción procede de un acuerdo de la junta que rechaza la obra, ese acuerdo puede ser impugnable. La impugnación de acuerdos tiene plazos breves, de tres meses en general para los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos según el artículo 18 de la LPH, por lo que no conviene esperar.

Plazo para reclamar a la comunidad los daños por humedades

El plazo depende de la naturaleza de la acción y de cómo la califique el tribunal. Con carácter general, las acciones personales sin plazo especial prescriben a los cinco años según el artículo 1964 del Código Civil, mientras que las reclamaciones por responsabilidad extracontractual se rigen por el artículo 1968, que fija un año desde que el perjudicado supo del daño. Los tribunales distinguen además entre daños puntuales y daños continuados, y en estos últimos el plazo puede empezar a contar de otro modo.

La consecuencia práctica es clara: no debe confiarse en el plazo más largo. Lo prudente es reclamar por escrito en cuanto aparece el daño y dejar constancia de cada requerimiento. Un abogado especializado puede valorar, con la documentación en la mano, qué plazo corresponde a su caso concreto.

Resumen por apartados

Nuestra perspectiva sobre las humedades en comunidades

En Vecindia vemos a diario que la mayoría de los conflictos por humedades no se originan en una mala fe, sino en la falta de un diagnóstico claro. Comunidad y propietario discuten sobre quién paga sin haber fijado todavía de dónde sale el agua.

Nuestro criterio es empezar siempre por ahí: reunir escrituras y estatutos, obtener un informe técnico fiable y solo entonces definir la reclamación. Con ese orden, muchos casos se resuelven por la vía extrajudicial, con menos coste y sin deteriorar la convivencia.

Cuando no hay acuerdo, nuestro equipo de abogados, con más de diez años de experiencia en propiedad horizontal, defiende tanto a propietarios perjudicados como a comunidades que deben responder con criterio y sin exponerse a reclamaciones evitables. Analizamos cada caso de forma individual y presentamos un presupuesto online que puede aceptarse al instante.

Vecindia

Cómo podemos ayudarle

Si tiene una humedad cuyo origen o responsable no está claro, o su comunidad no responde a sus requerimientos, puede reservar una reunión por 121 € con uno de nuestros abogados para valorar su caso. Si preside o administra una comunidad y quiere evitar sorpresas, la iguala jurídica mensual para comunidades de propietarios permite consultar de forma recurrente. También ofrecemos asesoría legal sobre comunidades de propietarios con presupuesto online y pago fraccionado; los presupuestos aprobados dentro del mes en curso cuentan con un 18% de descuento.

Conclusiones

La responsabilidad por humedades en una comunidad de propietarios se decide por el origen técnico del problema. Si nace en un elemento común, la comunidad debe reparar y responder de los daños, con apoyo en el artículo 10 de la LPH y en la doctrina del Tribunal Supremo sobre cubiertas. Si nace en un elemento privativo o en un mal uso, responde el propietario conforme al artículo 9.1.b.

Para reclamar con éxito conviene documentar el daño, solicitar un informe pericial, comunicar por escrito y respetar los plazos. Y, sobre todo, separar el diagnóstico técnico de la discusión jurídica. Un asesoramiento especializado desde el principio reduce el coste y las probabilidades de litigio.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga una humedad que viene de la terraza del último piso?

Depende de qué elemento falle. Si el origen es la impermeabilización o la estructura de la cubierta, paga la comunidad, aunque la terraza sea de uso privativo. Si procede del solado, del pavimento o de un mal uso del propietario, paga este. Un informe pericial suele resolver la duda.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las filtraciones?

El artículo 10 obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias de conservación del inmueble y sus servicios, sin acuerdo previo de la junta. El artículo 9.1.b obliga a cada propietario a mantener sus instalaciones privativas y a resarcir los daños que cause por su descuido. El artículo 9.1.d obliga a permitir el acceso para reparar elementos comunes.

¿Puedo reparar yo la avería y reclamar después a la comunidad?

Según la sentencia del Tribunal Supremo comunicada el 29 de enero de 2024, si la comunidad se niega a reparar un elemento común necesario, el propietario afectado puede hacerlo a su costa y reclamar el reembolso. Conviene hacerlo con informe técnico y requerimiento previo por escrito, y tras consultar a un abogado.

¿Cuál es el plazo para reclamar daños a la comunidad?

Depende de la acción: el Código Civil prevé cinco años para las acciones personales sin plazo especial y un año para la responsabilidad extracontractual. Como la calificación puede variar según el caso, lo prudente es reclamar por escrito cuanto antes.

¿Qué hago si la comunidad no contesta a mi reclamación por humedades?

Documente el daño, reitere la reclamación por un medio fehaciente, avise a las aseguradoras y solicite un informe pericial. Si sigue sin respuesta, puede acudir a la vía judicial. Un abogado especialista puede valorar si procede impugnar un acuerdo de la junta o demandar a la comunidad.

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