Si has firmado un contrato de arras y has entregado una señal para la compraventa de un inmueble y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el plazo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere devolver el doble de la señal después de incumplir el contrato, debes saber que la legislación vigente te ampara, pudiendo acudir a los tribunales para reclamar la indemnización por el incumplimiento del contrato o reclamar que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En este caso, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la parte contraria indicando el incumplimiento del contrato y solicitando que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora atiende la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a juicio. Pero si no se llega a un acuerdo, se iniciará la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
1. Que la parte contraria acepte lo que se pide.
2. Que reconozca parcialmente lo que se pide.
3. Que rechace lo que se pide.
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que sean objeto de reclamación. Si el importe supera los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin atender el pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con el objetivo de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero previamente fijada. Los que se usan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio»”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un momento determinado y por un precio concreto. Bastante habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular por su indefinición y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En caso de que el comprador finalmente decida no seguir adelante con la operación, no recuperará el dinero aportado. Si, por el contrario, es el vendedor el que finalmente decide no vender, deberá volver al comprador la señal multiplicada por dos. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va ligada al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su incumplimiento y asegurar la operación.
Cuestión distinta es que, después de firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas acuerden una prórroga del contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha fijada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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