Ley Propiedad Horizontal y pintar fachada: con el paso del tiempo, los edificios se deterioran y los desperfectos deben ser reparados en aras de garantizar un adecuado mantenimiento que permita conservar el inmueble en perfectas condiciones de habitabilidad y seguridad.
Pues bien, una de las partes del edificio que más deterioro sufre con el transcurso de los años es la fachada, que, como sabemos, se trata de un elemento común a tenor de lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil. Como consecuencia de lo anterior, al tratarse de un elemento común ha de ser la Comunidad la que debe costear el importe de la reparación y saneamiento de la misma.
Así las cosas, hemos de remitirnos a lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de reparaciones para cumplir con el deber de mantenimiento que impone el citado cuerpo legal.
El artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge en su punto 1 letra a) que serán obligatorios y no requerirán de acuerdo de la Junta de Propietarios los trabajos y las obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, los necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otros derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Por lo tanto, las tareas de reparaciones de fachada son obligatorias y todos los propietarios están obligados a contribuir al gasto que ellas conlleven. Lo que sí se permite decidir a los propietarios es el presupuesto y la empresa encargada de la reparación que habrá de ser acordado en Junta por mayoría simple a tenor de lo dispuesto en el artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, también se pueden realizar trabajos en la fachada del edificio que no respondan a esa necesidad de mantenimiento, sino que hagan referencia a mejorar la estética del mismo. A este respecto y dado que no son obras necesarias y por ende tampoco obligatorias, la Ley de Propiedad Horizontal establece cómo proceder a realizar dichas mejoras.
Así, el artículo 17.4 de la mencionada norma, dice que ninguno de los propietarios puede exigir nuevas instalaciones o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación del inmueble. Sin embargo, sí que pueden realizarse innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble cuando se cuente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
No obstante, esta posibilidad tiene un límite, también recogido en el precepto mencionado y se encuentra en el coste que se puede repercutir a los propietarios. Dice la ley que el propietario disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja, cuando la derrama destinada al pago de la obra o mejora exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Por lo tanto, sólo estará obligado a pagar por dicha derrama, como máximo, el importe correspondiente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Además de lo anteriormente expuesto, debemos tener en consideración la diferente normativa aplicable a este tipo de reformas en función del lugar donde radique la finca.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que, para poder realizar estas obras, se tienen que colocar andamios, para lo que será necesario solicitar la licencia correspondiente, puesto que de lo contrario nuestra Comunidad podría ser sancionada.
Por otro lado, no podemos olvidar que hay fachadas que se encuentran protegidas o cuya estética debe adecuarse a unos parámetros determinados por lo que, antes de realizar estos trabajos, debemos acudir a la normativa municipal correspondiente y comprobar los requisitos necesarios para la acometida de los mismos.
Como conclusión a todo lo explicado anteriormente, podemos decir que, tarde o temprano la Comunidad de Propietarios tendrá que hacer frente al problema de pintar o reformar la fachada, y para ello deben tenerse en cuenta distintos aspectos.
En primer lugar, si se trata de una reparación necesaria o por el contrario estamos ante una mejora no requerida para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble a efectos de conocer las mayorías necesarias para llevarla a cabo en el seno de la Comunidad de propietarios.
Después, debemos conocer si la fachada se encuentra sometida o no a algún tipo de protección y, con ello los requisitos a los que debe ajustarse la obra.
Y finalmente hemos de acudir a la normativa municipal aplicable para poder llevar a cabo la ejecución de las obras y solicitar los permisos y licencias pertinentes.
Autor: Pedro Corvo
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