Vicios ocultos vivienda

Vicios ocultos viviendas/inmuebles: características de nuestro servicio

Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que únicamente se descubren cuando la persona ya está viviendo en el inmueble. Esto demuestra que la vivienda no reúne las condiciones que el vendedor había indicado antes de la compra.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de comprar una vivienda, nos damos cuenta de que hay ciertos desperfectos de los que no nos habíamos percatado y que reúnen los requisitos para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le dé una solución. En este caso, existen dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de romper el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el dinero entregado. Pero además, si se demuestra que el vendedor estaba al tanto de los desperfectos, se le podrá exigir una indemnización por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: consiste en solicitar una reducción proporcional del precio que se pagó por la vivienda y que debe ser valorada por los peritos. En este caso, no habría derecho a una indemnización complementaria.

Qué hacer y plazo:

Existen determinados plazos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de acabados: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos plazos rigen para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las viviendas de segunda mano que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este tiempo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios se dan en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a solucionarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves.

Pero, ¿qué ocurre en las viviendas de alquiler? El plazo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la entrega del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de mantener la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de hacerse cargo de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.

Los más habituales

No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí hay algunos de ellos que se dan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de defectos cuya reparación es necesario solicitar para asegurar la habitabilidad de la vivienda.

Los defectos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la casa. Con lo cual, es fundamental realizar la reparación lo antes posible, pues lo normal es que el problema empeore.

En cuanto a los que tienen que ver con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por lo general, se deben a instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los defectos relacionados con una mala cimentación de la casa, lo que puede ocasionar grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser el resultado de un mal trabajo o del uso de materiales de mala calidad.