Comunidad de propietarios: ¿Sabías que el 80% de los españoles viven en pisos? Cuando vivimos en un edificio de pisos, todos estamos acostumbrados a usar la denominación de comunidad de propietarios, refiriéndonos con ello, al conjunto de propietarios que son titulares de algún inmueble dentro de la finca, y que, al mismo tiempo, son copropietarios de otra serie de elementos comunes que comparten con el resto de los integrantes, como, por ejemplo, las terrazas, los jardines, la piscina, el ascensor, las escaleras y los pasillos.
A pesar de no tener personalidad jurídica, se podría definir, como aquella agrupación de propietarios (pisos, locales, aparcamientos o trasteros) en régimen de mancomunidad que actúan en el tráfico jurídico que les rodea, y que responden a una serie de obligaciones.
Las comunidades de propietarios adoptan esta figura legal, para ejercer sus derechos y obligaciones en conjunto. Actúan frente a terceros, bajo un órgano de gobierno, que les representa en favor de sus intereses, y que asume sus obligaciones. Todo ello, gestionando de forma igualitaria pero no independiente las posibles necesidades de cada unos de los propietarios.
Cada propietario tiene asignado un coeficiente de participación, es decir, un porcentaje que determina su participación sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca. Representado, normalmente, en centésimas respecto al valor total del inmueble. Este porcentaje es el que marca el importe que debe pagar cada propietario para contribuir a los gastos comunes de la finca.
En otras palabras, podemos decir que el coeficiente de participación calcula el porcentaje de elementos comunes de la comunidad que “pertenece” a cada propietario por tener un inmueble incluido en la misma.
En España, las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, y de forma supletoria por el Código Civil, salvo en Cataluña, donde se aplica el Código Civil de Cataluña. Esta normativa regula el uso de las zonas y elementos comunes del bloque.
Por un lado, debemos mencionar la existencia del título constitutivo, es aquel documento que describe el edificio en general y cada vivienda o local comercial en particular, especificando el tamaño, la planta y los anejos que se incluyan como buhardillas, plazas de aparcamiento o trasteros. Es dentro del título constitutivo donde se recoge el coeficiente de participación de cada piso o local, tomando como base los metros útiles de cada vivienda o local con respecto a la totalidad del bloque, su emplazamiento exterior o interior, su ubicación y el uso que se presupone que el propietario va a realizar de los elementos comunes. Pudiendo modificarse por la unanimidad de los votos de los propietarios.
Además, los estatutos de la Comunidad de propietarios podrán contemplar las reglas del uso o destino del edificio, sus diferentes pisos, locales, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando, el ya conocido, estatuto privativo, que no podrá ejercitarse frente a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Pudiendo modificarse, al igual que el título constitutivo, por la unanimidad de los votos de los propietarios.
Así mismo, y en atención a la necesidad de especificar un reglamento de uso más “cotidiano” existen las denominadas “normas de régimen interno” que pretenden desarrollar los estatutos y establecer una regulación sobre el uso de los distintos elementos comunes y la convivencia de los diferentes propietarios y/o inquilinos. Pudiendo modificarse, en este caso, por mayoría simple.
Todo ello, sin que ninguno de ellos sea contrario a la Ley, siendo de obligado cumplimientos para todos (propietarios e inquilinos).
Cuando se adquiere un inmueble que pertenece a una Comunidad de propietarios, también se adquieren una serie de obligaciones que deben ser cumplidas y respetadas. Las obligaciones más básicas de los propietarios de una comunidad son las siguientes:
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