Comunidad de propietarios: obligaciones, derechos y estatutos
Comunidad de propietarios: ¿Sabías que el 80% de los españoles viven en pisos? Cuando vivimos en un edificio de pisos, todos estamos acostumbrados a usar la denominación de comunidad de propietarios, refiriéndonos con ello, al conjunto de propietarios que son titulares de algún inmueble dentro de la finca, y que, al mismo tiempo, son copropietarios de otra serie de elementos comunes que comparten con el resto de los integrantes, como, por ejemplo, las terrazas, los jardines, la piscina, el ascensor, las escaleras y los pasillos.
Comunidad de propietarios: figura legal
A pesar de no tener personalidad jurídica, se podría definir, como aquella agrupación de propietarios (pisos, locales, aparcamientos o trasteros) en régimen de mancomunidad que actúan en el tráfico jurídico que les rodea, y que responden a una serie de obligaciones.
Las comunidades de propietarios adoptan esta figura legal, para ejercer sus derechos y obligaciones en conjunto. Actúan frente a terceros, bajo un órgano de gobierno, que les representa en favor de sus intereses, y que asume sus obligaciones. Todo ello, gestionando de forma igualitaria pero no independiente las posibles necesidades de cada unos de los propietarios.
Cada propietario tiene asignado un coeficiente de participación, es decir, un porcentaje que determina su participación sobre las instalaciones y zonas comunes de la finca. Representado, normalmente, en centésimas respecto al valor total del inmueble. Este porcentaje es el que marca el importe que debe pagar cada propietario para contribuir a los gastos comunes de la finca.
En otras palabras, podemos decir que el coeficiente de participación calcula el porcentaje de elementos comunes de la comunidad que “pertenece” a cada propietario por tener un inmueble incluido en la misma.
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¿Cuál es la normativa que rige en las comunidades de propietarios?
En España, las comunidades de propietarios se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, y de forma supletoria por el Código Civil, salvo en Cataluña, donde se aplica el Código Civil de Cataluña. Esta normativa regula el uso de las zonas y elementos comunes del bloque.
Por un lado, debemos mencionar la existencia del título constitutivo, es aquel documento que describe el edificio en general y cada vivienda o local comercial en particular, especificando el tamaño, la planta y los anejos que se incluyan como buhardillas, plazas de aparcamiento o trasteros. Es dentro del título constitutivo donde se recoge el coeficiente de participación de cada piso o local, tomando como base los metros útiles de cada vivienda o local con respecto a la totalidad del bloque, su emplazamiento exterior o interior, su ubicación y el uso que se presupone que el propietario va a realizar de los elementos comunes. Pudiendo modificarse por la unanimidad de los votos de los propietarios.
Además, los estatutos de la Comunidad de propietarios podrán contemplar las reglas del uso o destino del edificio, sus diferentes pisos, locales, instalaciones, servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando, el ya conocido, estatuto privativo, que no podrá ejercitarse frente a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. Pudiendo modificarse, al igual que el título constitutivo, por la unanimidad de los votos de los propietarios.
Así mismo, y en atención a la necesidad de especificar un reglamento de uso más “cotidiano” existen las denominadas “normas de régimen interno” que pretenden desarrollar los estatutos y establecer una regulación sobre el uso de los distintos elementos comunes y la convivencia de los diferentes propietarios y/o inquilinos. Pudiendo modificarse, en este caso, por mayoría simple.
Todo ello, sin que ninguno de ellos sea contrario a la Ley, siendo de obligado cumplimientos para todos (propietarios e inquilinos).
Comunidad de propietarios: ¿Cuáles son las obligaciones de los vecinos de una comunidad de propietarios?
Cuando se adquiere un inmueble que pertenece a una Comunidad de propietarios, también se adquieren una serie de obligaciones que deben ser cumplidas y respetadas. Las obligaciones más básicas de los propietarios de una comunidad son las siguientes:
- Contribuir, en función de nuestro coeficiente de participación, a los gastos generales para la correcta conservación de la finca, sus servicios, sus responsabilidades y sus cargas. Pero también a la dotación del fondo de reserva que tiene que existir en la comunidad de propietarios para atender las obras de reparación y conservación de la finca.
- El propietario responde con el propio inmueble para sufragar las deudas que contraiga con la comunidad de propietarios, tanto en lo que respecta a los gastos ordinarios como a los gastos extraordinarios y derramas. Incluso si las cargas son de un propietario anterior, con el límite del año en el que se ha realizado la compra y el anterior.
- Respetar los elementos y zonas comunes del bloque, tanto los de uso general como los de uso privativo que se incluyan dentro del inmueble de cualquier propietario. Esto incluye velar por el buen estado de conservación de nuestro propio piso o local, resarciendo los daños que podamos ocasionar por haberlo descuidado o provocados por las personas de las que seamos responsables.
- Permitir que se realicen en nuestro piso o local todos aquellos arreglos que sean necesarios para el sostenimiento del bloque, incluyendo el acceso a él de las servidumbres, indispensables para la creación de servicios comunes de interés general, como la portería, el ascensor, la vigilancia o la conserjería, teniendo derecho a que la comunidad nos indemnice por aquellos perjuicios o daños que hayan podido ocasionarnos.
- Comunicar al secretario de la comunidad el cambio de titularidad del local o vivienda a través de cualquier medio que permita dejar constancia de su recepción. Esto significa que, si alguno de los propietarios vende su piso o local, pero olvida notificarlo al secretario o no lo hace de manera clara, esa persona continuará respondiendo de las deudas de la comunidad que puedan surgir tras la venta, aunque luego pueda reclamar al comprador que le reintegre lo pagado.
- Hacer saber al secretario de la comunidad cuál es nuestro domicilio dentro del territorio español para poder recibir las notificaciones y citaciones relacionadas con la comunidad. De lo contrario, el domicilio por defecto al que se harán llegar será el propio piso o local de la comunidad.
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