Defectos constructivos en la comunidad: cómo reclamar

Defectos constructivos en la comunidad: cómo reclamar

Cuando una comunidad de propietarios detecta filtraciones, grietas, fallos de impermeabilización o problemas en la estructura, la pregunta inmediata es quién debe responder y hasta cuándo se puede reclamar. En España, la respuesta depende de la fecha de la obra, de la naturaleza del daño y de que la comunidad reúna a tiempo las pruebas y el acuerdo de la Junta. Esta guía explica, paso a paso, cómo se tratan los defectos constructivos en una comunidad de propietarios, qué plazos fija la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y cómo se prepara una reclamación con garantías.

En resumen

• La LOE establece tres plazos de responsabilidad desde la recepción de la obra: 1 año para defectos de ejecución o acabado, 3 años para los que afectan a la habitabilidad y 10 años para los que comprometen la seguridad estructural.
• Las acciones para exigir responsabilidad por estos daños prescriben a los 2 años desde que se producen, por lo que conviene actuar en cuanto se detecta el problema.
• Antes de reclamar, la comunidad necesita un informe pericial, la documentación de la obra y un acuerdo de la Junta que autorice al presidente a actuar.
• El promotor responde solidariamente ante los compradores por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, sin perjuicio de repetir contra otros agentes.
• La vía habitual es un requerimiento extrajudicial (burofax) y, si no hay solución, una demanda judicial.

Tabla de contenidos

• Qué se considera un defecto constructivo y a quién afecta
• Quién puede reclamar y quién responde por los defectos constructivos de la comunidad
• Plazos para reclamar defectos constructivos: LOE y Código Civil
• Qué pruebas reunir antes de reclamar
• Defectos constructivos en la comunidad: pasos para reclamar
• Resumen de los apartados clave
• Cuando la comunidad también puede ser demandada
• Nuestro punto de vista
• Cómo podemos ayudarle desde Vecindia
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Qué se considera un defecto constructivo y a quién afecta

Un defecto constructivo es un daño o una deficiencia en el edificio que tiene su origen en el proyecto, en los materiales o en la ejecución de la obra, y no en el desgaste normal ni en el mal uso. En una comunidad de propietarios conviene distinguir enseguida si el defecto está en un elemento común (fachada, cubierta, cimentación, estructura, patios, instalaciones generales) o en un elemento privativo (el interior de una vivienda o un local), porque de ello dependen quién reclama y cómo se organiza la reclamación.

El Tribunal Supremo ha recordado, en un caso de filtraciones, que las terrazas de uso privativo que sirven de cubierta del edificio son elementos comunes. En esa situación, la comunidad debe asumir la reparación cuando el defecto es estructural, pero no cuando procede del solado, del uso o de la falta de mantenimiento (nota informativa del Poder Judicial). Este matiz es frecuente en la práctica: una humedad que aparece en una vivienda puede tener su origen en un elemento común, y distinguirlo exige una valoración técnica.

Ejemplos habituales

No todo problema del edificio es un defecto constructivo. La falta de mantenimiento, las reformas posteriores mal ejecutadas o el uso inadecuado excluyen o reducen la responsabilidad de los agentes de la edificación. Por eso el análisis de la causa es el primer paso de cualquier reclamación.

Quién puede reclamar y quién responde por los defectos constructivos de la comunidad

Pueden reclamar los propietarios y también los terceros adquirentes, es decir, quienes compraron después a un primer comprador: la LOE protege tanto a los propietarios originales como a los sucesivos adquirentes del edificio o de parte de él (Tratado de Derecho de la vivienda, BOE 2025).

En cuanto a los responsables, son las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de edificación: el promotor, el proyectista, el constructor, los directores de obra y de ejecución y, en su caso, los suministradores de productos. La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación establece que la responsabilidad se exige de forma personal e individualizada, y que será solidaria cuando no pueda determinarse la causa del daño o concurran varias culpas sin poder precisar la influencia de cada una. Además, el promotor responde solidariamente ante los adquirentes por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción, sin perjuicio de las acciones de repetición que le correspondan frente a los demás agentes.

En términos prácticos, esto significa que la comunidad puede dirigir la reclamación contra el promotor sin tener que averiguar antes, con precisión, qué técnico o qué empresa causó cada defecto. Después, será el promotor quien repita contra el resto si procede.

Legitimación de la comunidad y del presidente

La comunidad actúa a través de su presidente, que representa a la comunidad en juicio y fuera de él en los asuntos que la afecten. Para iniciar una reclamación por daños en elementos comunes, e incluso en elementos privativos cuando la causa está en la construcción del edificio, lo habitual es que la Junta de propietarios acuerde previamente autorizar al presidente. Sin ese acuerdo, la demanda se expone a problemas de legitimación que pueden retrasarla o debilitarla.

Plazos para reclamar defectos constructivos: LOE y Código Civil

El plazo es el punto donde más reclamaciones se pierden. La LOE distingue dos conceptos que no deben confundirse: el plazo durante el cual los agentes responden de los daños y el plazo de prescripción de la acción para reclamarlos.

Estos plazos figuran en el artículo 17 de la LOE y siguientes. Conviene leerlos juntos con un ejemplo: si en el sexto año tras la recepción aparece una fisura que compromete un forjado, el daño estructural está dentro del plazo de 10 años, pero la comunidad dispone de 2 años desde que el daño se produce para ejercer la acción. Esperar a que “se vea si empeora” puede consumir ese margen.

Qué ocurre con edificios anteriores a la LOE

La LOE no se aplica a todos los edificios. Antes de reclamar hay que verificar las fechas de solicitud de la licencia, del certificado final de obra y del acta de recepción para comprobar qué régimen corresponde. En edificaciones más antiguas puede resultar de aplicación el Código Civil, con sus propias reglas sobre ruina y vicios. Si desea profundizar en esa vía, puede consultar cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil.

Para un análisis detallado de cómputos, interrupción de la prescripción y supuestos especiales, disponemos de una guía sobre la prescripción de defectos constructivos y otra sobre el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda.

Qué pruebas reunir antes de reclamar

Una reclamación se gana con documentación. Cuanto antes se ordene, más sólida será la posición de la comunidad. Conviene reunir:

1. Comunicaciones de los propietarios que hayan notificado daños: correos, mensajes al administrador, partes a la aseguradora.
2. Reportaje fotográfico con fecha de cada zona afectada, repetido a intervalos para mostrar la evolución.
3. Documentación técnica de la obra: licencia, proyecto, certificado final de obra, acta de recepción y escritura de declaración de obra nueva.
4. Libro del Edificio: el Código Técnico de la Edificación exige conservar la documentación de la obra ejecutada, las instrucciones de uso y mantenimiento, el plan de mantenimiento y las intervenciones posteriores (Código Técnico de la Edificación, Parte I). Ese expediente permite comparar lo proyectado, lo ejecutado y lo mantenido.
5. Documentación del control de calidad: control de recepción de productos, controles de ejecución y de obra terminada, garantías y seguimiento. La comunidad debería solicitarla al promotor y conservarla.
6. Informe pericial técnico detallado, elaborado por arquitecto o arquitecto técnico, que identifique el defecto, su causa, su alcance y el coste de reparación.

El peritaje es la pieza central. En materia de pavimentos, por ejemplo, el Tribunal Supremo valoró que no se habían seguido las instrucciones del fabricante para la colocación: limpieza de la solera, doble encolado, llana dentada y juntas adecuadas (comentario de sentencia, BOE). Es el tipo de detalle que solo un informe técnico bien fundamentado puede acreditar.

Defectos constructivos en la comunidad: pasos para reclamar

El procedimiento sigue una secuencia lógica que conviene respetar, porque cada paso condiciona el siguiente.

1. Detectar y documentar el defecto. Registrar fotografías, zonas afectadas y fechas, y avisar por escrito al administrador de fincas.
2. Verificar la normativa aplicable. Comprobar si el edificio se rige por la LOE o por el Código Civil según las fechas de licencia, final de obra y recepción.
3. Encargar el informe pericial. Si el coste lo exige, la Junta puede aprobar el presupuesto del perito en el mismo acuerdo que autoriza la reclamación.
4. Convocar la Junta de propietarios. El acuerdo debe autorizar al presidente a reclamar extrajudicial y judicialmente, aprobar el presupuesto del perito y facultar a la comunidad para actuar frente al promotor, los técnicos y, si procede, la aseguradora.
5. Enviar un requerimiento extrajudicial. Se realiza normalmente por burofax, con el informe pericial y un plazo para subsanar. Puede ver un enfoque práctico en nuestro artículo sobre el requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos.
6. Interponer la demanda. Si no hay respuesta o esta es insuficiente, se presenta demanda judicial antes de que prescriba la acción. Los aspectos procesales se explican en la guía sobre cómo demandar a una constructora.

Qué puede pedirse

La comunidad puede reclamar la reparación de lo dañado (en forma específica), una indemnización por los perjuicios ocasionados, o ambas cosas cuando proceda. La elección depende del informe pericial: a veces la reparación directa por el responsable es la solución más rápida; en otras ocasiones, la desconfianza o la gravedad del daño aconsejan una indemnización con la que la comunidad contrate a un tercero.

Para una visión de conjunto de vías y trámites, puede consultar nuestra guía para reclamar defectos constructivos.

Resumen de los apartados clave

Cuando la comunidad también puede ser demandada

La reclamación no siempre va en un solo sentido. Si un defecto en un elemento común, como una cubierta o una fachada, causa daños en una vivienda, el propietario afectado puede dirigirse contra la comunidad. En esos casos, la actuación diligente de la comunidad desde el primer aviso, es decir, documentar, encargar el peritaje y reclamar a quien corresponda, reduce el riesgo propio y ayuda a repercutir el coste al verdadero responsable. Puede ampliar este supuesto en nuestra página sobre la demanda contra la comunidad de propietarios por daños y revisar el alcance de la responsabilidad civil de las comunidades de propietarios.

Nuestro punto de vista

En la experiencia de nuestro equipo de abogados especializados en propiedad horizontal y derecho de la construcción, los problemas más repetidos no suelen estar en el fondo jurídico, sino en el orden de actuación. Comunidades que esperan meses para convocar la Junta, que reparan sin dejar constancia del estado previo o que no solicitan al promotor la documentación de obra llegan a la fase de reclamación con menos argumentos de los que podrían haber tenido.

Recomendamos tres criterios sencillos: fijar desde el primer día la fecha de detección del daño, encargar el informe pericial antes de enviar cualquier requerimiento y llevar a la Junta una propuesta de acuerdo completa, que cubra la autorización al presidente, el presupuesto del perito y las vías extrajudicial y judicial. Cada caso se analiza individualmente, porque la fecha de la obra, el tipo de daño y los agentes implicados cambian la estrategia.

— Vecindia

Cómo podemos ayudarle desde Vecindia

Si su comunidad ha detectado defectos y no sabe si está a tiempo o por dónde empezar, el primer paso es revisar la documentación con un abogado. Puede reservar una reunión por 121 € para estudiar su caso, valorar plazos y definir la ruta de reclamación. Si necesita acompañamiento continuo, también ofrecemos una iguala jurídica mensual para comunidades de propietarios, y puede conocer el resto de nuestros servicios en la página de asesoría jurídica para comunidades de propietarios. Los presupuestos se aceptan y se abonan en línea, con posibilidad de pago fraccionado.

Conclusiones

Los defectos constructivos en una comunidad de propietarios se reclaman con éxito cuando se actúa con orden y a tiempo. La LOE ofrece plazos de responsabilidad de 1, 3 y 10 años y una acción que prescribe a los 2 años desde que se produce el daño, de modo que el calendario es tan importante como el fondo del asunto. Reunir la documentación de obra, encargar un informe pericial, obtener el acuerdo de la Junta y requerir primero de forma extrajudicial son los pasos que ordenan una reclamación sólida. Ante la duda sobre la normativa aplicable o sobre quién debe responder, conviene consultar el caso con un abogado antes de que el plazo corra en contra de la comunidad.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene una comunidad para reclamar por defectos constructivos?

Depende del tipo de daño: la LOE fija 1 año para defectos de ejecución, 3 para los que afectan a la habitabilidad y 10 para los estructurales, contados desde la recepción de la obra. Además, la acción prescribe a los 2 años desde que se producen los daños. En edificios anteriores a la LOE puede aplicarse el Código Civil, por lo que conviene comprobar las fechas de licencia y recepción.

¿Hace falta un acuerdo de la Junta para reclamar?

Sí, en la práctica es lo recomendable. El acuerdo debe autorizar al presidente a reclamar extrajudicial y judicialmente, aprobar el presupuesto del perito y facultar a la comunidad para actuar frente a promotor, técnicos y aseguradora. Sin él, la legitimación del presidente puede cuestionarse.

¿Contra quién se dirige la reclamación?

Contra los agentes que intervinieron en la edificación. El promotor responde solidariamente ante los adquirentes por los vicios o defectos de construcción, y después puede repetir contra el resto. Si no se puede determinar la causa o hay concurrencia de culpas, la responsabilidad también es solidaria.

¿Es imprescindible un informe pericial?

Aunque la ley no lo exige para enviar un requerimiento, es la prueba central de cualquier reclamación seria. Identifica el defecto, su causa, su alcance y el coste de reparación, y permite distinguir un fallo de construcción de un problema de mantenimiento o de uso.

¿Qué se puede pedir al responsable?

La reparación de lo dañado, una indemnización por los perjuicios causados, o ambas, según el caso y lo que recoja el informe pericial. La elección se decide con asesoramiento jurídico y técnico.

Recomendaciones

• Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos
• Reclamar defectos constructivos: plazos, vías y pasos legales
• Prescripción de defectos constructivos
• ¿Cómo demandar a una constructora?