Responsabilidad del promotor vs constructor: quién responde

Responsabilidad del promotor vs constructor: quién responde

Resumen del artículo: cuando una vivienda o un edificio presenta defectos, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) distingue entre el promotor, que decide, impulsa y financia la obra, y el constructor, que la ejecuta conforme al proyecto y al contrato. Ambos pueden responder frente al propietario o a la comunidad, pero no por las mismas razones ni en las mismas condiciones. A continuación se explica qué papel tiene cada uno, cuándo responden de forma solidaria, qué plazos se aplican, qué papel cumple el seguro decenal y cómo se plantea la reclamación en la práctica.

TL;DR

• El promotor responde frente a los adquirentes de forma solidaria con los demás agentes (art. 17.3 LOE): se le puede demandar por el daño completo sin identificar antes quién cometió el error.
• El constructor responde por los vicios de ejecución y de los materiales, y también por los daños atribuibles a los subcontratistas que haya empleado.
• Los plazos de garantía son de 10 años (estructura), 3 años (habitabilidad) y 1 año (acabados); la acción prescribe a los 2 años desde que se produce el daño.
• La vía LOE no excluye la vía del Código Civil: los daños que la LOE no cubre pueden reclamarse por incumplimiento contractual o por responsabilidad extracontractual.
• Conviene requerir por escrito al promotor y reunir un informe técnico antes de que corra la prescripción.

Tabla de contenidos

• Quién es el promotor y quién es el constructor
• Responsabilidad del promotor vs constructor: diferencias clave
• Plazos de garantía y prescripción de la acción
• El seguro decenal: qué cubre y qué no
• Más allá de la LOE: acciones del Código Civil
• Cómo reclamar paso a paso
• Nuestro punto de vista
• Cómo podemos ayudarle
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Quién es el promotor y quién es el constructor

La LOE define a cada agente de la edificación en un precepto distinto. El artículo 9 considera promotor a cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación, para sí o para su posterior enajenación a terceros. El promotor es, por tanto, quien toma la iniciativa económica y jurídica del proyecto, contrata a los técnicos y al constructor y, en la mayoría de las promociones residenciales, vende las viviendas.

El constructor, regulado en el artículo 11, es el agente que asume contractualmente ante el promotor el compromiso de ejecutar las obras con sujeción al proyecto y al contrato. Dirige la ejecución material, organiza los medios humanos y materiales y responde de que lo construido se ajuste a lo proyectado y a las normas técnicas.

Existe además una figura híbrida, el promotor-constructor: el titular de derechos sobre el suelo que construye por sí mismo para ceder lo edificado a terceros. Como el Tratado de Derecho de la vivienda publicado por el BOE recoge en su clasificación de promotores, esta persona participa directamente en la ejecución, de modo que reúne en un mismo sujeto las obligaciones de ambas posiciones. En ese caso la discusión sobre quién responde pierde sentido práctico, porque responde por las dos condiciones.

Responsabilidad del promotor vs constructor: diferencias clave

La responsabilidad civil en las obras de construcción se articula en la LOE a partir de las obligaciones de cada agente: de la obligación incumplida nace la responsabilidad. La comparación entre promotor y constructor se resume en tres ideas.

El constructor responde por lo que ejecuta

Su responsabilidad deriva de la ejecución defectuosa: errores en la puesta en obra, empleo de materiales inadecuados, incumplimiento de las instrucciones de la dirección facultativa. La LOE le hace responder además de los daños causados por las personas que intervienen en la obra bajo su dependencia, y también de los atribuibles a los subcontratistas, de modo que el propietario no tiene que averiguar cómo se repartió el trabajo dentro de la empresa constructora.

El promotor responde por haber puesto el edificio en el mercado

Aunque el promotor no levante un solo muro, la ley lo configura como una figura central. Según el artículo 17.3 de la LOE, el promotor responde solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los adquirentes por los vicios o defectos de construcción. La responsabilidad de cada agente es personal e individualizada, pero pasa a ser solidaria cuando no es posible determinar el grado de culpa de cada uno, o cuando la causa del daño no puede atribuirse a uno solo.

La solidaridad cambia la estrategia procesal

En la práctica, el adquirente no necesita dilucidar si el fallo corresponde al arquitecto, al constructor o a un subcontratista antes de demandar. Puede dirigirse al promotor por el total del daño, y será este quien, si procede, repita después contra los demás agentes. Es una ventaja considerable para una comunidad de propietarios, que de otro modo tendría que sufragar un peritaje previo para delimitar culpas.

Esto no significa que el constructor quede fuera de la reclamación. Lo habitual es demandar a todos los agentes que puedan estar implicados, para evitar excepciones de falta de legitimación pasiva y para que la sentencia pueda condenar a quien corresponda. Sobre el procedimiento puede consultar nuestra guía sobre cómo demandar a una constructora.

Plazos de garantía y prescripción de la acción

La LOE fija tres plazos de garantía para los daños materiales causados en el edificio, que, según el texto consolidado de la ley, son los siguientes:

1. 10 años para los daños que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
2. 3 años para los daños que comprometan la habitabilidad, por defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones.
3. 1 año para los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.

Estos plazos son de garantía: indican durante cuánto tiempo el daño debe manifestarse para quedar cubierto. Son distintos del plazo de prescripción. El artículo 18 establece que las acciones para exigir responsabilidad por daños materiales prescriben en dos años, contados desde que se produzcan los daños. Un defecto estructural que aparece en el año ocho sigue estando dentro de la garantía, pero la acción debe ejercitarse en los dos años siguientes a su aparición.

La casuística de cada caso es amplia, por lo que conviene contrastar las fechas con un abogado. Más detalle en nuestras páginas sobre prescripción de defectos constructivos y sobre el plazo para reclamar vicios ocultos.

El seguro decenal: qué cubre y qué no

El artículo 19 de la LOE exige al promotor garantizar los daños materiales mediante el seguro decenal en los edificios destinados a vivienda. Lo más relevante es su naturaleza: la jurisprudencia del Tribunal Supremo lo trata como un seguro de daños y no como un seguro de responsabilidad civil. Esto implica que el asegurador indemniza el daño cubierto sin que el propietario tenga que probar la negligencia concreta del constructor o del arquitecto.

Hay dos matices que suelen generar confusión:

• El seguro decenal no libera al promotor de su propia responsabilidad legal frente a los adquirentes. Que exista póliza no es una excusa para negarse a reparar.
• El seguro cubre los daños materiales del edificio dentro de sus condiciones. No sustituye a la responsabilidad civil profesional de los técnicos ni a las acciones contractuales por otros perjuicios.

El Tribunal Supremo ha señalado además, en la sentencia citada, que este seguro se contrata aunque no se diga expresamente en la póliza «por cuenta de quien corresponda», de modo que el propietario del inmueble puede beneficiarse de él aunque el tomador fuera el promotor y este haya vendido después.

Más allá de la LOE: acciones del Código Civil

La LOE protege frente a daños materiales en el edificio, pero no cubre daños morales, daños a otros bienes del propietario ni lucro cesante. Para estos perjuicios hay que acudir a la responsabilidad contractual (artículos 1101 y siguientes del Código Civil) o a la extracontractual (artículo 1902). Ambas vías no son excluyentes: una misma reclamación puede combinar acciones de la LOE con acciones por incumplimiento de lo pactado, y esto permite reclamar defectos que no encajen estrictamente en las categorías de ruina o habitabilidad.

La elección depende del defecto, de quién sea el demandante y del contrato. Hemos descrito esta vía en cómo se regulan los defectos constructivos en el Código Civil.

Si el comprador es consumidor en el sentido de la normativa de defensa de consumidores y usuarios, cuenta además con una protección adicional: el promotor debe cumplir los deberes de información precontractual y no puede incluir cláusulas abusivas en la compraventa. En muchos litigios inmobiliarios complejos, el análisis de ese contrato es el primer punto de discusión. Para saber más, véase derechos del comprador de un inmueble.

Cómo reclamar paso a paso

Para una comunidad de propietarios o un propietario individual, el orden recomendable es el siguiente:

1. Documentar los defectos. Fotografías con fecha, actas de la junta que los mencionen y, sobre todo, un informe pericial que describa el defecto, su causa probable y su coste de reparación.
2. Identificar a los agentes. Escritura de compraventa, licencia, libro del edificio, certificado final de obra y póliza del seguro decenal permiten saber quién promovió, quién construyó y quién aseguró.
3. Controlar el calendario. Comprobar en qué plazo de garantía encaja cada defecto y cuándo se produjo el daño, para no dejar prescribir la acción.
4. Enviar un requerimiento. Un burofax al promotor, con copia al constructor y a la aseguradora cuando proceda, deja constancia de la reclamación y abre la vía de la solución amistosa. En esta página se explica el requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos.
5. Acudir a la vía judicial si no hay respuesta satisfactoria, con la demanda dirigida frente a todos los agentes que puedan resultar responsables.

En el caso de las comunidades, quien reclama por los elementos comunes suele ser la propia comunidad, representada por su presidente tras el acuerdo de junta, mientras que los defectos privativos los reclama cada propietario. Conviene revisar la guía para reclamar defectos constructivos y la página específica sobre defectos constructivos.

Nuestro punto de vista

En nuestra experiencia con comunidades de propietarios, el error más frecuente no es elegir mal al demandado, sino llegar tarde. Muchas comunidades descubren el problema, lo debaten durante meses en juntas y dejan correr los dos años de prescripción sin enviar un solo requerimiento. Por eso recomendamos actuar en dos frentes a la vez: asegurar el plazo con una reclamación escrita y encargar el informe técnico.

También advertimos contra la idea de que el promotor y el constructor son intercambiables. La solidaridad del promotor facilita la reclamación, pero el constructor, el arquitecto y la aseguradora aportan solvencia y prueba. Una buena demanda los tiene en cuenta desde el principio. Cada caso lo estudiamos de forma individual, porque la mezcla entre vía LOE y vía contractual depende de los documentos de compra y de la naturaleza del defecto.

— Vecindia

Cómo podemos ayudarle

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Conclusiones

La responsabilidad del promotor y la del constructor se solapan, pero no coinciden. El constructor responde por cómo se ejecutó la obra; el promotor responde solidariamente ante el adquirente por el resultado de todo el proceso, lo que permite demandarle sin precisar el origen exacto del defecto. Los plazos de garantía de 1, 3 y 10 años y la prescripción de dos años obligan a actuar con rapidez, y el seguro decenal ofrece una vía de indemnización independiente de la culpa. Si el daño excede lo previsto en la LOE, el Código Civil ofrece acciones complementarias.

En todos los casos, un informe pericial, un requerimiento por escrito y la revisión de los contratos son los tres elementos que más pesan. Este artículo es informativo y no sustituye el análisis de un abogado sobre su caso concreto.

Preguntas frecuentes

¿Puedo demandar solo al promotor si el defecto lo causó el constructor?

Sí. El artículo 17.3 de la LOE hace responder al promotor solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes, por lo que puede reclamarle el daño completo. Después, el promotor podrá repetir contra el constructor. Aun así, suele ser aconsejable demandar también a los demás agentes implicados.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

La garantía es de 10 años para daños estructurales, 3 años para los de habitabilidad y 1 año para los de acabados. La acción prescribe a los dos años desde que se produce el daño, según el artículo 18 de la LOE. Por ello conviene enviar un requerimiento escrito en cuanto se detecte el defecto.

¿Qué ocurre si el promotor ha desaparecido o está en concurso?

El seguro decenal puede seguir siendo una vía de cobro, ya que es un seguro de daños que indemniza con independencia de la culpa. También cabe dirigirse al constructor y a los demás agentes. Es recomendable que un abogado revise la póliza y la situación del promotor antes de decidir la estrategia.

¿La LOE cubre todos los perjuicios que me causan los defectos?

No. Protege frente a daños materiales en el edificio, pero no frente a daños morales, daños a otros bienes o lucro cesante. Para estos perjuicios hay que recurrir a la responsabilidad contractual o extracontractual del Código Civil, a menudo combinada con la acción de la LOE.

Recomendaciones

• Requerimiento al promotor para que subsane defectos constructivos
• ¿Cómo demandar a una constructora?
• Defectos constructivos en el Código Civil
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