Perito arquitecto o aparejador: cuál elegir para su caso

Perito arquitecto o aparejador: cuál elegir para su caso

Cuando una comunidad de propietarios o el comprador de una vivienda detecta humedades, grietas o deficiencias de ejecución, una de las primeras dudas es si debe encargar el informe a un arquitecto o a un aparejador. La respuesta corta es que ambos pueden actuar como peritos, pero no sirven igual para todos los asuntos: el arquitecto es el profesional natural cuando se discute el proyecto, la estructura o la licencia, y el aparejador (arquitecto técnico) cuando lo que se discute es la ejecución, los materiales, las mediciones o el coste de las reparaciones. Esta guía explica en qué se diferencian, qué dice la normativa y cómo decidir antes de reclamar.

TL;DR

• Aparejador es la denominación tradicional del arquitecto técnico; hoy la titulación equivalente es el Grado en Ingeniería de la Edificación.
• El arquitecto responde de la concepción del proyecto; el aparejador, del control de la ejecución, los materiales y la calidad de lo construido.
• Si el defecto nace del diseño o de la estructura, suele convenir un perito arquitecto; si nace de la mala ejecución o de un sobrecoste, un aparejador es con frecuencia la opción más precisa.
• En un procedimiento judicial pesan más la experiencia pericial, la claridad del dictamen y su ratificación en juicio que el título en sí.
• Antes de encargar el informe conviene que un abogado defina qué hay que probar y qué plazos corren.

Tabla de contenidos

• Resumen de los apartados
• Quién es cada profesional
• Qué es un perito y qué lo diferencia del técnico de obra
• Atribuciones legales: qué dice la normativa
• Perito arquitecto o aparejador según el problema
• El perito en el proceso judicial
• Plazos y responsabilidad: por qué importa elegir a tiempo
• Comunidades de propietarios: un caso frecuente
• Cómo preparar el encargo del informe pericial
• Nuestra perspectiva
• Cómo podemos ayudarle
• Conclusiones
• Preguntas frecuentes

Resumen de los apartados

Quién es cada profesional

El arquitecto es el titulado que, tras el grado en Arquitectura y el máster habilitante, puede proyectar edificios, dirigir la obra y firmar los proyectos para los que la ley exige esta titulación. Su formación abarca el diseño, la composición, las estructuras, las instalaciones y el urbanismo, y su función clásica es la de proyectista y director de obra.

El aparejador es el nombre popular y tradicional del arquitecto técnico. Sigue siendo la denominación habitual en la calle y en muchos colegios profesionales. Con el plan de Bolonia, la formación pasó al Grado en Ingeniería de la Edificación, que habilita para la profesión regulada de arquitecto técnico. Su formación se orienta a la construcción: materiales, procedimientos constructivos, mediciones, presupuestos, seguridad y salud, y control de calidad.

No se trata de una jerarquía en la que uno esté por encima del otro, sino de dos profesiones complementarias que en una obra de edificación actúan a la vez: el arquitecto como director de obra y el aparejador como director de la ejecución de la obra.

Qué es un perito y qué lo diferencia del técnico de obra

Un perito es un profesional con conocimientos especializados que emite un dictamen para que un juez, un árbitro o las partes comprendan una cuestión técnica. No es una profesión aparte: es una función que desempeña un arquitecto, un arquitecto técnico, un ingeniero u otro titulado. Por ello, la expresión «perito arquitecto» designa a un arquitecto que actúa como perito, y «perito aparejador» a un arquitecto técnico en esa misma función.

En el ámbito civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil regula la prueba pericial en sus artículos 335 y siguientes. Dispone, en esencia, que el dictamen se emite cuando hacen falta conocimientos científicos o técnicos, que el perito debe poseer el título oficial correspondiente a la materia y que debe manifestar que actúa con objetividad, es decir, que dirá la verdad y conoce las consecuencias de no hacerlo. El tribunal valora el dictamen conforme a las reglas de la sana crítica, por lo que no existe una prueba tasada que otorgue más valor a un título que a otro.

Atribuciones legales: qué dice la normativa

Dos normas ordenan el reparto de competencias.

• Ley 12/1986, de 1 de abril, sobre atribuciones profesionales de los arquitectos e ingenieros técnicos, que delimita lo que corresponde a los arquitectos técnicos, entre otras materias la dirección de la ejecución material de las obras y el control cuantitativo y cualitativo de lo construido.
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), que define los agentes de la edificación: promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de la ejecución de la obra y entidades de control. Establece que el proyectista debe poseer la titulación habilitante de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda al tipo de edificio y a las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.

En términos prácticos, la LOE reserva la redacción del proyecto de los edificios de uso residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural al arquitecto, y atribuye a otros titulados proyectos de menor entidad o de determinados usos industriales o agrícolas. La dirección de la ejecución de la obra corresponde al arquitecto técnico, de modo que es quien vigila que lo construido se ajuste al proyecto, a la normativa y a las reglas de buena construcción.

Esta distribución explica la diferencia que interesa al reclamante: el aparejador conoce desde dentro cómo se ejecuta, se mide y se controla una obra, mientras que el arquitecto domina la lógica del proyecto y de la estructura que lo sostiene.

Perito arquitecto o aparejador según el problema

No hay una respuesta universal. El criterio útil es dónde se sitúa el origen del defecto y qué hay que demostrar.

Cuando un perito arquitecto aporta más

Si la causa probable está en el diseño, en el cálculo, en la elección del sistema constructivo o en el incumplimiento de las condiciones urbanísticas, un perito arquitecto puede analizar el proyecto con el mismo rigor con que lo habría hecho su redactor. También resulta útil cuando el procedimiento se dirige contra el proyectista o contra el director de obra y debe discutirse su actuación profesional.

Cuando conviene un aparejador

Si el problema es de ejecución, de materiales o de coste, el aparejador tiene una ventaja clara: su trabajo diario consiste en controlar la obra, medirla y presupuestarla. Una valoración de reparación bien medida y desglosada por partidas es una de las piezas que más peso tienen en una reclamación económica, porque permite cuantificar la indemnización con precisión.

El error de elegir solo por el título

La elección más sólida atiende a la experiencia pericial en el tipo de defecto concreto. Un profesional que haya intervenido muchas veces en juicios por patologías en edificación, que redacte con claridad y que se desenvuelva bien al ser interrogado, aporta más a su caso que un título teóricamente más amplio sin trayectoria en los tribunales.

El perito en el proceso judicial

Hay dos modalidades de prueba pericial en el proceso civil.

1. Perito de parte: lo contrata usted y aporta su dictamen con la demanda o la contestación. Es la vía habitual en reclamaciones por defectos constructivos, porque permite fundar la pretensión desde el inicio.
2. Perito designado por el tribunal: se solicita cuando las partes lo piden o el juez lo considera necesario, y se nombra entre los profesionales de las listas que facilitan los colegios profesionales.

En ambos casos el perito debe ratificar su informe en el acto del juicio o en la vista, responder a las preguntas de las partes y del juez y explicar sus conclusiones. Un dictamen impecable pierde fuerza si su autor no sabe defenderlo. Por ello, en la práctica forense se valora que el informe sea comprensible, que indique con claridad el método seguido, las pruebas realizadas, las fotografías y mediciones y los criterios aplicados, y que distinga lo comprobado de lo supuesto.

También es habitual que, en reclamaciones por defectos, el demandado llame a juicio a otros agentes de la edificación. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha tratado casos en los que se pidió la intervención del arquitecto y del arquitecto técnico para delimitar responsabilidades, y el resultado depende de lo que acredite el dictamen sobre la actuación de cada uno.

Plazos y responsabilidad: por qué importa elegir a tiempo

La LOE fija los plazos de garantía de los daños materiales en el edificio, contados desde la recepción de la obra: un año para los defectos de terminación o acabado, tres años para los que afecten a la habitabilidad por incumplimiento de los requisitos de higiene, salud y protección del medio ambiente, y diez años para los que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. La acción para exigir responsabilidad prescribe a los dos años desde que se produjeron los daños.

Estos plazos obligan a no demorar el encargo del informe. Si el dictamen se pide tarde, puede ocurrir que la acción se extinga o que el defecto haya evolucionado y sea más difícil determinar su origen. Para profundizar en cada caso puede consultar nuestras guías sobre la prescripción de los defectos constructivos y sobre los pasos para reclamar defectos constructivos.

La LOE distingue además entre los distintos agentes: el promotor, el constructor, el proyectista, los directores de obra y de ejecución responden según su ámbito de actuación. Para el comprador y para la comunidad, un buen dictamen sirve precisamente para atribuir cada defecto a quien corresponde. Sobre este reparto puede ampliar información en nuestro artículo sobre la responsabilidad civil en obras de construcción.

Comunidades de propietarios: un caso frecuente

En las comunidades, el problema suele afectar a elementos comunes: fachadas, cubiertas, garajes, estructura o instalaciones. La Junta debe decidir, normalmente por mayoría cualificada según la naturaleza del acuerdo, si encarga un informe técnico y a quién. Conviene que el acuerdo conste en el acta con precisión: objeto del informe, presupuesto aprobado y facultad del presidente o del administrador para contratar al técnico.

Si la comunidad prevé reclamar al promotor o al constructor, es recomendable que el perito emita un dictamen con valor probatorio desde el principio, no un simple informe de estado. De este modo se evita repetir el trabajo cuando el asunto llegue al juzgado. Antes de ejecutar obras en zonas comunes, puede resultar útil revisar los derechos y obligaciones en obras en elementos comunes.

Para el comprador de una vivienda nueva, el primer paso suele ser un requerimiento al promotor para que subsane los defectos constructivos, apoyado en un informe técnico que describa los defectos y su causa.

Cómo preparar el encargo del informe pericial

1. Reúna la documentación: escritura, contrato, memoria de calidades, proyecto, licencia, certificado final de obra, libro del edificio, actas de la comunidad, comunicaciones con el promotor y fotografías fechadas.
2. Defina con su abogado qué hay que probar: existencia del defecto, causa, responsable, coste de reparación y, en su caso, perjuicios añadidos.
3. Elija el perfil según la causa probable: perito arquitecto, aparejador o equipo mixto.
4. Solicite un presupuesto por escrito, con el alcance del trabajo, los plazos de entrega y la intervención en juicio, si fuera necesaria.
5. Compruebe la experiencia pericial: casos similares, colegiación y seguro de responsabilidad civil profesional.
6. Revise el borrador del dictamen: que responda a los hechos que se discuten y que esté redactado de forma comprensible para quien no es técnico.

Nuestra perspectiva

En Vecindia acompañamos a comunidades de propietarios, administradores de fincas y compradores en reclamaciones por defectos constructivos, y vemos con frecuencia el mismo error: se contrata el informe técnico antes de saber qué hay que demostrar. El resultado es un documento correcto desde el punto de vista constructivo, pero que no responde a las preguntas que el juez va a plantear.

Nuestro criterio es que la pregunta «¿perito arquitecto o aparejador?» se resuelve mejor después de un análisis jurídico previo: contra quién se reclama, por qué vía y con qué plazo. Con esa información, el técnico adecuado resulta casi siempre evidente. Cuando el caso reúne defectos de proyecto y de ejecución, recomendamos un dictamen coordinado en lugar de dos informes que puedan contradecirse. Analizamos cada asunto de forma individual, con un equipo de más de 15 abogados, y ofrecemos presupuestos en línea que puede aceptar al instante, con posibilidad de pago fraccionado.

— Vecindia

Cómo podemos ayudarle

Si tiene un problema de defectos de obra y no sabe qué perfil técnico necesita, puede reservar una reunión con nuestro equipo (121 EUR, pago único) para analizar la documentación, valorar la vía de reclamación y definir el encargo pericial. Si la reclamación afecta a una comunidad, consulte nuestros servicios de asesoría jurídica para comunidades de propietarios o, para asuntos de edificación, la página de derecho de la construcción. Los presupuestos aprobados dentro del mes en curso cuentan con un 18 % de descuento.

👉 Si ya tiene claro que desea reclamar, también puede informarse sobre cómo demandar a una constructora.

Conclusiones

• El aparejador es el arquitecto técnico; ambos, junto con otros titulados, pueden actuar como peritos.
• El arquitecto destaca en cuestiones de proyecto, estructura y urbanismo; el aparejador, en ejecución, materiales, mediciones y valoración de reparaciones.
• En el proceso judicial importan la experiencia pericial, la claridad del dictamen y la capacidad de ratificarlo, más allá del título.
• Los plazos de la LOE obligan a actuar con rapidez: conviene encargar el informe en cuanto se detecten los defectos.
• La decisión es más acertada cuando un abogado define antes qué debe acreditarse y frente a quién.

Preguntas frecuentes

¿Un aparejador puede ser perito judicial?

Sí. La Ley de Enjuiciamiento Civil exige que el perito tenga el título oficial que corresponda a la materia del dictamen, y el arquitecto técnico lo tiene en todo lo relativo a la ejecución y control de obras. Puede actuar como perito de parte o ser designado por el tribunal.

¿Qué estudios tiene un arquitecto técnico?

Tradicionalmente cursaba la carrera de Arquitectura Técnica, y actualmente el Grado en Ingeniería de la Edificación, que habilita para esa profesión regulada. Su formación se centra en materiales, procesos constructivos, mediciones, presupuestos, seguridad y control de calidad de la obra.

¿Qué es mejor para reclamar humedades: arquitecto o aparejador?

Depende de su origen. Si derivan de una mala ejecución o de materiales deficientes, un aparejador suele ser muy adecuado, sobre todo para valorar la reparación. Si el origen está en el diseño o en la solución constructiva del proyecto, un perito arquitecto aporta una visión más completa.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto de construcción?

La LOE establece garantías de uno, tres y diez años según el tipo de daño, y la acción prescribe a los dos años desde que se producen los daños. Dado que cada caso tiene matices, conviene consultar con un abogado en cuanto aparezca el defecto.

¿Hace falta un perito si solo quiero enviar un requerimiento al promotor?

No es obligatorio, pero un informe técnico que describa los defectos y su causa refuerza el requerimiento y facilita la posterior demanda si el promotor no responde.

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