Ley de Propiedad Horizontal y cubiertas

Ley de Propiedad Horizontal y cubiertas

Ley de Propiedad Horizontal y cubiertas: los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen de elementos comunes y privativos. Dentro de los elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino.

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Ley de Propiedad Horizontal y cubiertas: artículo 17.6

La diferencia estriba en que los elementos comunes por naturaleza no son susceptibles de desafectación, de acuerdo con el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de las diferentes fincas que configuran el edificio, mientras que los elementos comunes por destino, pueden ser objeto de desafectación, si así se recoge en el título constitutivo, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

La cubierta del edificio es un elemento común por naturaleza y, por lo tanto, no puede ser objeto de desafectación, de acuerdo con la definición que de ella realiza el artículo 396 del Código Civil y la interpretación que de este realiza nuestro Alto Tribunal.

Ahora bien, es habitual encontrarnos con que las cubiertas también son terrazas. Pensemos, por ejemplo, en el propietario de un ático que tiene una terraza de uso privativo y a su vez forma parte de la cubierta de todo el edificio ¿Qué ocurre en estos supuestos?

Ley de Propiedad Horizontal y cubiertas: supuestos a diferenciar

Nuestro Tribunal Supremo ha resuelto tal interrogante, afirmando que, si bien la terraza es un elemento común por destino y, por lo tanto, susceptible de desafectación, la parte de ella que configura la cubierta y el forjado del edificio no lo es, al ser elementos comunes por naturaleza.

No es posible, por tanto, atribuir la propiedad exclusiva en favor de un comunero de la cubierta del edificio, pues en ella se ubican las cámaras de aire que aíslan del frío y del calor, por no decir que se erige como un auténtico elemento estructural.
En otras palabras: la cubierta entendida como suelo de la terraza y el perímetro que delimita puede ser objeto de desafectación, si bien como techo del piso que tiene por debajo y como techo del edificio no, al constituir un elemento común del edificio.
¿Sobre quién recae entonces la responsabilidad de la terraza que sirve de cubierta al edificio?

El epicentro para resolver esta cuestión radica en un informe pericial que será elaborado por un experto en materia de edificación, el cual determinará el origen de la causa del daño, a fin de determinar el régimen de responsabilidades.
La regla general determina que el beneficiario del uso de la terraza responde del estado de los elementos que la componen y que se desgastan por su uso mientras que la comunidad de propietarios atenderá cuantas reparaciones sean necesarias cuando se trate de problemas o defectos estructurales.

Las filtraciones suelen ser el objeto de debate más polémico de una Comunidad, si bien, y salvo prueba pericial que determine lo contrario, será ésta la encargada de su reparación al entenderse que se trata de un problema de la tela asfáltica (impermeabilidad del edificio) y no de un defecto de mantenimiento del comunero en cuestión, que tiene atribuido el uso o la propiedad de la terraza.

Lo determinante a la hora de solventar quién debe asumir el coste de las reparaciones, no depende tanto de la titularidad, privativa o común sino de la naturaleza de los gastos directamente relacionada con la naturaleza de la reparación a acometer. De los gastos ordinarios relativos al uso responderá el beneficiario del mismo y de los gastos relativos a la funcionalidad estructural responderá la comunidad, salvo que los daños hayan sido causados por dolo o culpa del beneficiario en cuestión (extremo que se determinará en el correspondiente informe pericial).

Resumen

1. La cubierta constituye la parte exterior de la techumbre de un edificio y, por lo tanto, es un elemento común por naturaleza, sin que jamás y en caso alguno pueda ser considerada como elemento privativo.
2. La terraza ubicada en la última planta del edificio que conforma parte de la cubierta es un elemento común por destino y, por lo tanto, podrá ser asignada a un uso privativo.
3. El comunero beneficiario del uso privativo deberá mantener dicho espacio bajo cubierta en perfecto estado de higiene, limpieza y conservación (mantenimiento ordinario derivado del uso normal de la terraza).
4. La Comunidad de Propietarios responderá de las reparaciones proveniente de un defecto estructural o de construcción del edificio, salvo que el daño haya sido provocado por la acción del comunero beneficiario del uso; extremo que será determinado y recogido en el informe pericial correspondiente.

Autor: Aixa Jiménez