Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: ¿Qué son y cuánto cuesta reclamar?

Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: ¿Qué son y cuánto cuesta reclamar?

Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: puede que te suene el siguiente caso: al poco de comprar una vivienda nueva de segunda mano, se descubren defectos graves, que al momento de comprarla no se habían visto. En una situación así, puede que estemos ante un vicio oculto, y se pueda reclamar al anterior propietario una reclamación.

Hay que tener claro que no todos los desperfectos que se encuentren en el inmueble después de su compraventa, van a ser vicios ocultos. Para saber cuándo se trata de un vicio de este tipo y cómo reclamar, hemos preparado el siguiente artículo.

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Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: ¿Qué son los vicios ocultos?

Para empezar, vamos a definir lo que es un vicio oculto. Un vicio oculto es un desperfecto lo bastante grave para que impida el uso y aprovechamiento total de un bien, que puede ser tanto mueble como inmueble.

Cuando se trata de los vicios ocultos en la compraventa de una vivienda de segunda mano, estos son cualquiera de los defectos que no eran fáciles de conocer o percibir por el comprador, cuando se hizo la compra. Cuando se descubren, el aprovechamiento y uso de la casa se dificulta hasta el punto, en que si el comprador hubiese conocido los defectos de antemano, no habría adquirido el inmueble o hubiera pagado menos.

La problemática de los vicios ocultos es especialmente común en las compraventas de viviendas de segunda mano entre particulares, pues cuando se hacen con un negocio o un profesional, se tiene otro tipo de protección. Si se adquiere la casa de segunda mano de una empresa, la protección viene dada por el Real Decreto Legislativo 1/2007 que trata de las garantías aplicables. Mientras que para proteger a los particulares, la normativa vigente es la que se recoge en el Código Civil.

De hecho, en el artículo 1.484 del Código Civil se describen de la misma forma que hemos explicado antes los vicios ocultos, y además se contempla la obligación del vendedor a sanearlos.

Si te preguntas ¿Cuáles son los vicios ocultos en viviendas de segunda mano? No existe un listado que los enumere todos, los más comunes son los relacionados con el agua, como humedades, filtraciones, goteras, grietas, pero también con problemas de aislamiento o en el sistema eléctrico. En general se consideran vicios ocultos aquellos que cumplen ciertos requisitos.

Vicios ocultos en viviendas de segunda mano: requisitos de los vicios ocultos

Para poder exigir responsabilidad al vendedor de la vivienda de segunda mano por los vicios ocultos, estos deben cumplir:

1. El defecto debe ser anterior a la compraventa: si se demuestra que el desperfecto sobrevenido no existía antes de firmar el contrato de compraventa, o si el comprador no es capaz de demostrar que efectivamente el daño sí que era anterior, no se podrá pedir el saneamiento.
2. El vicio debe ser grave: el vicio oculto debe ser tan perjudicial, que si el comprador hubiese sabido de su existencia, no hubiera firmado la compraventa, o en todo caso, habría exigido pagar menos. No se admiten defectos leves, que no afecten a la funcionalidad del inmueble.
3. El desperfecto debe ser oculto: si al momento de inspeccionar la casa, antes de cerrar la compraventa, ese defecto fuera fácil de detectar, el comprador pierde el derecho a reclamar.

¿Cómo y cuánto cuesta reclamar los vicios ocultos de una vivienda de segunda mano?

El Código Civil, en su artículo 1.490, prevé un plazo de 6 meses para comenzar cualquier acción destinada a obtener el saneamiento de los vicios ocultos de la vivienda. Además, este mismo cuerpo legal recoge las distintas acciones que se pueden emprender, y que paralizan ese plazo.

Acciones de reclamación que tiene el comprador

Acción Redhibitoria: el artículo 1.486 del Código Civil prevé esta acción, que permite que el comprador desista del contrato de compraventa. Es decir, el comprador puede devolver la vivienda, y recuperar su dinero, y si además demuestra que el vendedor tenía conocimiento de los vicios ocultos, puede incluso pedirle una indemnización.

Acción de Saneamiento: el artículo 1.484 del Código Civil recoge la posibilidad de que el comprador exija al vendedor que corrija los defectos, para adecuar la vivienda. Solo se exige, que efectivamente se trate de vicios ocultos.

Acción quanta minoris: en el mismo artículo 1.486 del Código Civil también se da la posibilidad al comprador de optar por una rebaja en el precio del inmueble. Primero se necesita de una valoración hecha por peritos, y una vez calculado el valor de los desperfectos, se descontarán.

Cuánto cuesta reclamar los vicios ocultos

El coste de este tipo de reclamaciones depende del valor del inmueble. Así, cuando se reclaman los defectos ocultos de una vivienda de segunda mano, el mínimo a pagar es de un 10% de su valor, mientras que el máximo se calcula en torno al 20%. Podemos concluir que la media de un 15% del valor sería el precio de este tipo de procedimientos.

Para intentar limitar las pérdidas económicas, lo mejor es recurrir siempre al asesoramiento de un equipo de abogados expertos, como el de Vecindia.