Indemnización por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial: cantidades y situaciones

Indemnización por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial: cantidades y situaciones

En el mundo empresarial, hay veces en los que un determinado negocio no es rentable y al arrendatario no le queda más remedio que cerrar y resolver de forma anticipada y unilateral el contrato de alquiler del local comercial que firmó en su día. En estos casos, ¿puede el arrendador exigirle el cumplimiento del contrato? O lo que es peor, ¿puede pedirle una indemnización por incumplimiento de contrato de local comercial?

A diferencia de lo que ocurre en los alquileres de vivienda, la LAU 29/94 ofrece al arrendador y al arrendatario plena libertad para establecer los pactos que consideren oportunos respecto a la duración del arrendamiento de local de negocio. Una cuestión de vital importancia, ya que obliga a ambas partes a cumplir con lo acordado. Si el arrendatario abandona antes de ese tiempo, se denomina «desistimiento» pero hay que tener en cuenta que no todos los contratos contemplan esta opción. Por eso, en algunos casos puede conllevar consigo el derecho a una indemnización a favor del arrendador.

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Indemnización por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial: situaciones de incumplimiento

Opción de desistimiento por parte del arrendatario:

Si en el contrato de alquiler del local se acordó la opción de desistimiento por parte del arrendatario, este podrá marcharse antes de que haya transcurrido la duración pactada. En este caso, lo único que debe cumplir es con los plazos de preaviso establecidos. De esta forma, no habría obligación de pagar una indemnización al arrendador. 

No obstante, hay que tener en cuenta que en algunos contratos se permite el desistimiento pero quedando obligado el inquilino a pagar un número de mensualidades previamente fijada o una cantidad específica.

Cláusula que dé derecho al arrendatario al desistimiento

Si el arrendatario finaliza el contrato de manera unilateral, está incumpliendo lo firmado, por lo que el arrendador puede exigirle el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato, “sin moderación”. En el caso de que en el contrato de alquiler del local no se haya establecido una cláusula que dé derecho al arrendatario al desistimiento del mismo ni tampoco se menciona nada con respecto a la indemnización por los perjuicios causados al propietario por haber rescindido el contrato antes de lo pactado, pueden darse dos situaciones distintas:

• El propietario puede obligar al arrendatario al cumplimiento del contrato y exigir todas las rentas e incluso indemnización por daños y que el contrato permanezca vigente sin que pueda ser alquilado a otra persona.
• Si al propietario no le interesa seguir vinculado  a un arrendatario incumplidor, se puede exigir la resolución contrato y la indemnización correspondiente a los daños causados. Esto implica que el contrato queda extinguido y que el local puede ser alquilado a otro arrendatario.

En principio, el propietario puede escoger entre ambas opciones en función de lo que le resulte más ventajoso para su posición patrimonial. Por lo general, se suele rescindir el contrato y recuperar el inmueble para poder alquilarlo de nuevo, tal vez en condiciones más beneficiosas, junto con la indemnización por daños. No obstante, en tiempos de crisis inmobiliaria, cuando la demanda es más baja, muchas veces resulta más conveniente exigir que se cumpla con el pago de todas las rentas pactadas en vez de buscar un nuevo arrendatario, incluso asumiendo que es posible que se pierda la oportunidad de encontrar a un mejor arrendatario y el riesgo de que el inquilino actual no cumpla con sus obligaciones.

¿Cuál es la cantidad que debe pagarse como indemnización por incumplimiento de contrato de arrendamiento de local comercial?

La cuantificación de la indemnización ha sido altamente debatida por la jurisprudencia a lo largo de los años y  no ha sido uniforme y constante. Del mismo modo que ocurre con el acuerdo de duración del contrato, las indemnizaciones por incumplimiento del contrato por desistimiento del arrendatario también pueden pactarse. La cuestión es que si no existe pacto contractual, es el juez el que debe determinar y moderar la indemnización a pagar al propietario, que dependerá de la acreditación de daños y perjuicios causados.

Actualmente, si el arrendador no acredita perjuicios concretos, el Tribunal Supremo entiende que se debe pagar una indemnización de una mensualidad de renta por cada año que quedase por cumplir, tal como se aplica en el caso de los alquileres de vivienda. 

Pero si el propietario acredita perjuicios de «mayor calado», el Tribunal Supremo establece una indemnización de cinco mensualidades de renta por cada año de contrato que quede por cumplir. Pudiendo tenerse en cuenta el tiempo que queda de contrato (para un contrato de 5 años no es lo mismo que queden por cumplirse 4 años o que quede por cumplirse 1 año); la dificultad para alquilar nuevamente el local; o que el importe de los arrendamientos hayan bajado considerablemente con respecto al momento en que se firmó el contrato.