Contrato de arras: ¿cuál es la fecha límite y qué pasa si no se puede firmar?

Contrato de arras: ¿cuál es la fecha límite y qué pasa si no se puede firmar?

Un contrato de arras es un acuerdo firmado entre el comprador y el vendedor, que sirve como garantía de que ambas partes acabarán formalizando la transacción. Y, como todo contrato privado, las condiciones reflejadas dependerán de lo que se haya pactado.

Con lo cual, tanto el dinero que se entrega como señal como el plazo con el que contarán para elevar el contrato a Escritura Pública dependerá del acuerdo al que se haya llegado. Esto significa que, después de firmar el contrato de arras, la fecha límite para formalizar la compra será aquella que pactaron el comprador y el vendedor al redactar el documento.

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Fecha límite en contratos de arras: ¿Cuál es el plazo habitual que se establece en un contrato de arras?

Teniendo en cuenta que, por regla general, el comprador necesita como mínimo de 15 días para tramitar la hipoteca y que la Nueva Ley Hipotecaria obliga a los futuros hipotecados a acudir al notario con un mínimo de 10 días antes para informarse sobre las condiciones y cláusulas concretas del préstamo, el plazo para escriturar puede demorarse al menos un mes. Los plazos dispuestos con anterioridad son completamente orientativos, ya que cada proceso tiene unas particularidades, resultando muy difícil fijar una duración determinada.

Además, conviene ser cautelosos y dejar un buen margen de maniobra, ya que el plazo que se pacte en el contrato de arras es el máximo permitido, salvo que las partes estén dispuestas a llegar a un entendimiento al respecto. No pasa nada si se firma en Notaría antes de la fecha límite, pero podemos encontrarnos en problemas si necesitamos pedir una prórroga para poder escriturar.

Pero además, un buen contrato de arras debe establecer otras fechas concretas relacionadas con lo que se está pactando, como el plazo límite para la reclamación de la señal en caso de que haya motivos justificados que se contemplen en el contrato de arras y el día fijado para el pago del monto total de la compraventa y los plazos del mismo si los hubiese.

¿Qué pasa si se incumple la fecha límite de un contrato de arras?

Los plazos son fundamentales ya que, normalmente, una vez que se ha entregado la señal y salvo que este asunto sea tratado de forma concreta en el contrato de arras, el dinero no podrá ser recuperado a menos que nos encontremos ante un incumplimiento, que dé derecho a la parte perjudicada a dar por terminada la relación contractual.

Incumplir el plazo fijado en el contrato de arras puede tener consecuencias muy negativas, tanto para el comprador como para el vendedor. El comprador perderá la cantidad entregada como señal en el contrato de arras, mientras que el vendedor deberá devolver la señal pero por duplicado.

Contrato de compraventa y Covid-19

Si debido a cuestiones relacionadas con la no es posible escriturar antes de la fecha límite del contrato de arras, al tratarse de una causa de fuerza mayor, sería posible solicitar la prórroga de la fecha de escrituras. Sin embargo, no supone un motivo de peso para anular la compra.

Si el plazo de escritura llega a su fin y el comprador se niega a prorrogarlo, perderá la señal entregada en el contrato de arras.

Esto quiere decir que, a menos que estés dispuesto a perder el depósito, lo más recomendable es que tanto el comprador como el vendedor prorroguen el contrato de arras, dotándole de un plazo más extenso si se diera algún motivo relacionado con la pandemia que obligara a ello, como la imposibilidad de desplazarse de un municipio a otro, por ejemplo. Es lo que se conoce como pacto de extensión. Es fundamental que dicho acuerdo se ponga por escrito y evitar los acuerdos verbales con los que no pueda demostrarse nada.

Si concurren circunstancias excepcionales, imprevisibles y extraordinarias, sería posible valorar la posibilidad de dar por terminado el contrato. Y, en todo caso, deben ser analizadas de manera concreta. Solo en caso de imposibilidad absoluta estará justificada la resolución del contrato sin penalización.