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Ley de arrendamientos urbanos para locales comerciales: La Ley de Arrendamiento Urbanos es la normativa que regula los contratos firmados después del 1 de enero de 1995, quedando los contratos anteriores sujetos al marco legal previo. En los contratos de vivienda, la regulación es muy concreta en muchos aspectos del propio acuerdo contractual, pero lo cierto es que en el caso de los alquileres de locales comerciales, la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece una mayor libertad a las partes para acordar las cláusulas siempre que no contravengan ningún artículo de la ley. Y es precisamente esto lo que hace que sea tan importante redactar correctamente el contrato de alquiler para que todas nuestras necesidades queden protegidas.
Por eso, aunque no está de más contratar a un experto para que nos ayude a preparar este tipo de contrato, en este artículo queremos destacar algunos de los aspectos más importantes que debemos tener en cuenta cuando queremos alquilar un local comercial.
Aunque el alquiler de locales comerciales está sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, la aplicación de la normativa es más laxa que en los arrendamientos residenciales.
La regulación de los arrendamientos urbanos en España se rige por la Ley 29/1994, 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, conocida también por sus siglas, LAU.
En algunos de sus artículos, la normativa es imperativa, mientras que en otros es potestativa, lo que quiere decir que hay preceptos que no tenemos por qué seguir si llegamos a un acuerdo con la otra parte. Mientras en hay otros preceptos a los que estamos obligados a acogernos o que deban acatarse por defecto si no se prevé otra cosa en el contrato.
La LAU se aplica tanto a los alquileres de vivienda como de locales comerciales u otro tipo de arrendamientos urbanos:
No existe obligación de firmar un contrato para formalizar el arrendamiento. Los acuerdos y pactos verbales son considerados totalmente válidos por la LAU. El inconveniente es que no pueden demostrarse con pruebas documentales, por lo que en caso de disputa, podemos encontrarnos en graves aprietos. Por eso, el contrato escrito suele ser la opción más frecuente.
La LAU establece una serie de normas imperativas que se ocupan de regular la fianza, el ámbito de la ley y la formalización del contrato.
En los contratos de alquiler de vivienda aquellas cláusulas que sean perjudiciales para el arrendatario respecto a las normas establecidas por la LAU se consideran nulas. En cambio, en los contratos de alquiler de locales comerciales y otros usos distintos la ley actúa más bien como un marco general para ser aplicado de manera supletoria en caso de que no se especifique nada al respecto. Esto significa que el propietario y el arrendatario pueden establecer las normas que consideren oportunas.
Con lo cual, a grandes rasgos, el contrato suele prevalecer sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este ámbito también podemos diferenciar entre los arrendamientos de vivienda y los de uso distinto. En los contratos de vivienda, el contrato puede ser prorrogado de manera forzada entre 5 y 7 años aunque se pacte un plazo menor. Mientras que en los arrendamientos de locales comerciales, estos plazos no operan. No existe un plazo mínimo como tal, sino que las partes tienen libertad para establecer el plazo que acuerden.
Si al terminar el contrato, no se permite al inquilino del local comercial continuar con el alquiler y se origina un perjuicio a su negocio que le obliga a cerrarlo o trasladarlo, la Ley recoge una indemnización en los siguientes casos:
Los requisitos que deben completarse a la hora de firmar el contrato de un local comercial son los siguientes:
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