Vicios ocultos en la compra de una vivienda

Vicios ocultos en la compra de una vivienda. Características de nuestra asesoría legal y jurídica

Los vicios ocultos son todos aquellos defectos que podemos localizar en una casa y que no pueden ser detectados de un vistazo, sino que únicamente se ven cuando el comprador ya se encuentra residiendo en la casa. Esto demuestra que la la vivienda no cuenta con las características que el antiguo dueño había indicado antes de la compra.

Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con las terminaciones, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.

Cómo reclamar:

Si después de comprar una casa, nos damos cuenta de que hay determinados fallos que no conocíamos y que reúnen las condiciones para ser considerados vicios ocultos, el comprador puede reclamar al vendedor que le proporcione una solución. En este caso, disponemos de dos opciones:

• La acción redhibitoria: consiste en rescindir el contrato y que el vendedor devuelva al comprador el dinero entregado. Pero además, si se hace patente que el vendedor conocía los defectos, se le podrá reclamar una compensación por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: se trata de solicitar una rebaja proporcional del precio que se abonó por la casa y que debe ser estudiada por los peritos. En esta situación, no habría derecho a una indemnización complementaria

Qué hacer y plazo:

Existen ciertos plazos para reclamar por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.

• Defectos de terminaciones: 1 año de plazo.
• Defectos de habitabilidad: 3 años de plazo.
• Defectos estructurales: 10 años de plazo.

Estos plazos rigen para las viviendas de obra nueva pero no para las viviendas usadas que tengan más de 10 años. En viviendas usadas, las demandas por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se refleja en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, se perderá el derecho a reclamar.

En vivienda en alquiler, nueva y de segunda mano:

Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario está obligado a arreglarlos siempre y cuando el comprador se lo comunique en los 6 meses posteriores a la recepción de las llaves

Pero, ¿qué sucede en las residencias alquiladas? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción de la casa. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la casa en condiciones adecuadas de habitabilidad y de encargarse de todos los arreglos de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.

Los más habituales

No hay una lista estricta de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es fundamental para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Los defectos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante habituales y suelen tener que ver con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las cañerías de la vivienda. Por esta razón, es esencial llevar a cabo la reparación lo antes posible, pues lo habitual es que el asunto vaya a más.

En lo que respecta a los que tienen que ver con la instalación eléctrica, los defectos pueden originarse en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se deben a instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.

Pero también son habituales los problemas vinculados a una mala cimentación de la casa, lo que puede producir grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.

Los defectos de los acabados, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de un mal trabajo o del uso de materiales de baja calidad.