Fondos Buitre

Cómo ganar a un fondo buitre: todo lo que debes saber

En la última década la venta de créditos por parte de los bancos y entidades financieras a fondos inversión se ha convertido en algo bastante frecuente. Son los conocidos como fondos buitre, que obtienen una alta rentabilidad a través de este tipo de operaciones, ya que normalmente compran el crédito por un precio de un 5% de la deuda en casos sin garantía hipotecaria y a un 30% en casos con garantía hipotecaria.

Fondos buitres inmobiliarios: ¿Cómo influyen en el mercado?

Fondos buitres inmobiliarios: Fondo buitre es el nombre que se utiliza para referirse a las empresas de inversión extranjeras, de capital riesgo, que compran deuda de economías en problemas. Su actividad más importante actualmente es comprar activos inmobiliarios al menor precio posible y venderlos en un plazo de entre uno y dos años, logrando de esta manera una rentabilidad media de entre el 20% y el 40%.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, el mercado inmobiliario español lleva unos años de rebaja acumulada o depreciación que variaba en función de las viviendas y de la ubicación entre un 35% y un 44% del precio medio de los pisos y su sobrevaloración. Este es el motivo por el que este tipo de empresas han encontrado en España el caldo de cultivo perfecto para hacer negocios de manera segura, con precios atractivos y liquidez para invertir.

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Fondos buitres inmobiliarios: historia

Los fondos de inversión irrumpieron en España en los años de la crisis, comprando las carteras hipotecarias e inmobiliarias de los bancos, que lograron deshacerse de los activos que lastraban sus cuentas y cumplir así con las exigencias establecidas por el Banco de España y el Banco Central Europeo. Y su actividad compradora se ha mantenido desde entonces. Actualmente gestionan alrededor de 240.000 viviendas en España, convirtiéndose en los mayores caseros de nuestro país.

El precio del alquiler está ahora más alto que el precio de la compra, por lo que comprar pisos como inversión para arrendarlos se muestra como una oferta muy atractiva. Pero además, si la intención es venderlo, la rentabilidad es muy alta, pues los bancos venden estos activos a un precio más bajo de lo normal por tratarse casi siempre de deudas casi imposibles de cobrar. De hecho, la venta suele ser la principal actividad inmobiliaria de estos fondos.

Fondos buitres inmobiliarios: consecuencias

La cuestión es que los Fondos Buitre no están para refinanciar la deuda a personas con problemas, ni para negociar rebajas en las rentas de alquiler, por lo que su irrupción en el mercado de alquiler ha provocado una subida al alza de las rentas en todas las comunidades autónomas. Por ejemplo, en Madrid, el precio se ha incrementado en un 32% y en Barcelona en un 48%.

Eso sí, no todo es negativo. El lado positivo de los Fondos Buitre es que pueden aceptar soluciones a las que la banca no está dispuesta, como la dación en pago, con tal de que la venta del activo se produzca lo antes posible para obtener de esta forma el máximo beneficio.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, para que la venta a los Fondos Buitre sea legal, debe darse audiencia a los inquilinos e informarles de las posibilidades que tienen para recurrir la venta por la vía penal con el objetivo de seguir conservando sus derechos. 

Medidas para los fondos buitres inmobiliarios

Debido a ello, el actual gobierno prevé poner en marcha algunas medidas como la ampliación a siete años de prórroga obligatoria de los arrendamientos efectuados por personas jurídicas y la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan índices de precios obligatorios en «zonas tensionadas», que los Fondos Buitre consideran que es «legislar en caliente» y «un atropello». Alertando de que la oferta se va a limitar en España, lo que se traducirá en una suida de precios para los inquilinos.

Por tanto, se abre una nueva etapa en el mercado inmobiliario de nuestro país. Y es que la llegada de los grandes Fondos Buitre para la compra barata y venta cara de los inmuebles, tendrá una segunda parte dirigida a controlar de forma indirecta el devenir del sector.

Cómo negociar con un fondo buitre: ¿Cuál es la mejor opción?

Cómo negociar con un fondo buitre: en los últimos años, la venta en bloque de cientos de créditos a los conocidos «fondos buitre» ha sido una práctica muy habitual por parte de las entidades bancarias. Un grupo de créditos que los bancos consideran “tóxicos”, ya sea por impagos, porque son de muy dudoso cobro o porque son inmuebles que serán difíciles de vender para recuperar el dinero prestado, por ejemplo. La mayoría de las veces la venta se lleva a cabo por una cuantía sensiblemente inferior a la deuda real de los mismos. Generalmente por un importe de entre el 5% y el 10% del valor de la deuda.

El hecho de que la deuda que se compra esté muy por debajo del valor de mercado aumenta las posibilidades de éxito, ya que se trata de entidades con una amplia experiencia en el sector de la recuperación de créditos litigiosos. Es el fondo buitre el que negocia con el deudor el pago de las cantidades que debe. No importa si la cantidad que puede pagar es poca, ya que siempre supondrá un beneficios para el fondo.

Aunque, en un principio, la negociación con el fondo buitre pueda parecer más compleja que con una entidad bancaria, lo cierto es que puede ser incluso más sencillo. Y es que los fondos buitre son entidades con capacidad de negociación y adaptación a las condiciones de los deudores. Además, suelen estar mucho más dispuestos a negociar una dación en pago de una vivienda, ya que después suelen tener más facilidades para negociar la venta del inmueble a un tercero. Eso sí, suelen ser más insistentes y coactivos cuando hablamos de préstamos al consumo y no de préstamos hipotecarios.

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¿Cómo negociar con un fondo buitre?

Para negociar con un fondo buitre, lo más importante es hacer una propuesta razonable de pago de deuda. Hay que tener en cuenta que las peticiones de aplazamiento de deuda no son bien recibidas por estas entidades. Prefieren perder parte del dinero antes que aplazar cuotas, ya que lo que buscan es librarse cuanto antes de activos tóxicos y cancelar deudas. 

Además, si la situación financiera del deudor no es muy saludable prefieren cobrar lo que puedan cuanto antes en lugar de seguir con un crédito que con total probabilidad no van a poder cobrar en mucho tiempo. Por ejemplo, si la mayor parte de tus ingresos son inembargables, será más fácil que acepten una oferta razonable o una dación en pago, ya que lo último que quieren es mantener en su cartera una deuda que no pueden cobrar a la espera de que el deudor sanee su situación financiera.

Es verdad que no siempre es fácil, pero si se tiene algo de dinero ahorrado, estaremos en mejores condiciones de negociar. Con que podamos ofrecer al fondo buitre más dinero del que pagaron por la deuda, las posibilidades de éxito aumentarán considerablemente.

¿Qué no debes hacer?

Lo que nunca debes acceder es a la constitución de nuevas garantías si el fondo buitre te lo pide, ya que si te ves en la obligación de negociar con él es porque ya te han atado con su hipoteca. De este modo, evitarás darles más poder sobre la situación.

Hay que tener en cuenta que las esperas les limitan la liquidez, por lo que están más interesados en disponer de más dinero del que invirtieron de forma inmediata antes que tener que esperar para sacar un mayor rendimiento.

Si existiera un proceso judicial ya iniciado, lo más recomendable es oponerse a la demanda de ejecución y exigir al fondo buitre que acredite tener la legitimada exigida por la legislación vigente e indicar que queremos ejercer el derecho de retracto antes expuesto.

En este tipo de situaciones siempre es recomendable contratar los servicios de un abogado especialista en derecho inmobiliario y bancario. Y es que negociar con un fondo buitre requiere de experiencia y de especialización, comprender cómo funcionan  y haber cerrado anteriormente otras operaciones con ellos. De esta forma, es posible alcanzar un acuerdo más satisfactorio con ellos.

Cómo negociar con un fondo buitre: ¿Se puede salir de esta situación sin negociar con fondos buitre?

La realidad es que hay varias vías para recuperar la deuda sin tener que iniciar una negociación con el fondo buitre. Como ya hemos visto, una de ellas es ejercer el derecho de retracto. Cuando sepamos que un fondo buitre ha comprado nuestra deuda nos pongamos en marcha para ejercer el derecho de retracto previsto en el art. 1535 del Código Civil, que nos permite comprar la deuda por el mismo precio que el fondo buitre lo adquirió a nuestra entidad en los 9 días posteriores a que esta información haya sido puesta en nuestro conocimiento.

Pero también cabría oponerse a la ejecución hipotecaria en aquellos casos en los que la transmisión del crédito no se ha llevado a cabo de forma correcta, por lo que el deudor puede negar la legitimación del fondo para ejecutar la hipoteca. Y en aquellos casos en los que la hipoteca presente cláusulas abusivas que puedan ser anuladas.

En cualquier caso, este tipo de opciones también debe ser analizadas por un abogado especialista en derecho inmobiliario que aprovechará su experiencia en la materia para encontrar la salida menos dañina de esta situación.

Reclamación de deuda fondo buitre: ¿Cómo se realiza?

Reclamación de deuda fondo buitre: Los conocidos popularmente como «fondos buitre» son sociedades constituidas para comprar deudas de empresas y entidades bancarias que están pasando por dificultades económicas a precios muy bajos para, posteriormente, presionar para cobrar la totalidad de la deuda en un periodo de corto o medio plazo, más los intereses que la misma haya generado durante el periodo de tiempo.

La cuestión es que tu banco puede vender tu deuda a un fondo buitre sin informarte de la transmisión. Gracias a ello, los bancos consiguen limpiar sus balances de deudas impagadas y obligan a sus clientes a negociar con fondos buitre. La venta de estas deudas supone muchas veces un descuento de más del 90% en préstamos personales y de entre un 60% y un 70% en préstamos hipotecarios por la venta de un lote. Sin embargo, los fondos buitre no ofrecen estas rebajas a los deudores.
 

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Reclamación de deuda fondo buitre: ¿Cómo negociar la deuda?

Debido a ello, miles de familias se han visto perseguidas en los últimos años por los fondos buitre en nuestro país. Deudas vendidas con intereses abusivos y acosos telefónicos por impagos son sólo algunas de las consecuencias que impone negociar con ellos. Y es que estos fondos buitre contratan empresas dedicadas al recobro que usan métodos muy persuasivos para exigir los pagos que muchas veces rozan la ilegalidad.

Aunque pueda parecer imposible negociar con este tipo de Fondos, lo cierto es que muchas veces resulta más sencillo que hacerlo con un banco convencional. Y es que se trata de entidades que son capaces de negociar y de adaptarse mejor a las condiciones de los deudores y que suelen estar más dispuestas a negociar una dación en pago de una vivienda, ya que después suelen tener más facilidades para negociar las venta de la vivienda a un tercero.

¿Cómo negociar tu deuda y legislación vigente?

Para negociar con ellos, lo más importante es empezar haciendo una propuesta razonable del pago de la deuda. Por lo general, los fondos buitre no están interesados en aplazar el pago, prefieren perder dinero porque lo que quieren es eliminar activos tóxicos y cancelar las deudas. Por esta razón, prefieren cobrar cuanto antes aunque sea poco antes que seguir con un crédito que no podrán cobrar seguramente en mucho tiempo.

Pero la legislación vigente también brinda posibilidades para salir de la insolvencia, con suspensión de intereses, plazos de 5 años para pagar, paralización de embargos y la cancelación del pasivo insatisfecho en 5 años (cancelación de las deudas impagadas). Estamos hablando de la Ley de la Segunda Oportunidad, a la que pueden acogerse estos deudores que no pueden hacer frente al pago si demuestran que no llegan a final de mes.

La Justicia entiende que las financieras y las entidades bancarias también son culpables de esta situación en la que actualmente se encuentran inmersas miles de familias españolas, por lo que si demuestras que no puedes vivir dignamente si pagas todas las deudas, podrás anularlas.

Reclamación de deuda fondo buitre: ¿Cuándo prescribe una deuda con un fondo buitre?

Las deudas con el fondo buitre prescriben, independientemente de si la deuda es con una persona o con una empresa. Esto quiere decir que, transcurrido un periodo de tiempo, aunque el deudor no haya pagado, esta queda cancelada. El plazo de prescripción de la deuda depende de la naturaleza de la deuda. En el Código Civil se establece que el plazo es de 5 años para deudas normales, pero si se trata de una deuda hipotecaria, el plazo de extiende hasta los 20 años, tal y como se recoge en el artículo 1.964.2 del Código Civil.

Eso sí, debes saber que para que se dé el requisito de prescripción de una deuda con un fondo buitre, el acreedor no puede haber llevado a cabo ninguna acción extrajudicial, ni judicial para exigir el pago de la deuda. De lo contrario, el plazo se ve interrumpido y empieza a contar desde cero.

¿Cuándo prescribe una deuda con un fondo buitre?

¿Te has preguntado cuándo prescribe una deuda con un fondo buitre?: ¿Sabías que si tu banco vende tu deuda a un «fondo buitre» tienes derecho de preferencia para saldar esa deuda por el mismo importe que el banco se la ha vendido a ese «fondo buitre»? Se trata de una venta completamente legal y puede hacerse sin consentimiento e incluso sin informarse al deudor, pero lo normal es que recibas una carta o una llamada de teléfono informándote de que la deuda se la debes pagar a ellos en lugar de a tu banco.

Fondos Buitre

Desde nuestra opinión, la mejor forma de anunciar los fondos buitre, sería destacar los siguientes aspectos:

Fondos Buitre, formas de anunciarlos

1. Analizar si la cesión del crédito a los fondos buitres cumple con la legalidad o no.

Para que cumpla con la legalidad, debe notificarse al deudor que se va a proceder con la cesión de su crédito y que tiene derecho a comprarlo al precio que se le vendió a un tercero (derecho de tanteo). Debe ser realmente informado y notificado (siendo verdaderamente consciente de dicha información).

Esto no supone la invalidez de la cesión, pero la entidad bancaria que venda al tercero el crédito, será responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario como consecuencia de dicha omisión de información (art. 149 y ss de la Ley Hipotecaria).

2. Obligan a los clientes a firmar una cláusula de renuncia a ser notificados en caso de cesión o subhipoteca.

Se limitan los derechos del deudor, por imposición del acreedor. El apartado 14 de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, determina esta cláusula como abusiva. El Tribunal Supremo dice que el deudor no puede sufrir cualquier limitación que merme sus derechos, acciones y facultades contractuales.
Esta renuncia anticipada, establecida de manera unilateral, merma las facultades y derechos del deudor cedido.
 

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3. La inclusión de la mencionada cláusula de renuncia al derecho de tanteo en los préstamos bancarios, es NULA

Lo es, por considerarse abusiva de acuerdo a lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, produciéndose un gran desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes contratantes. La inserción de la misma en los contratos bancarios es susceptible de ser demandada ante los Tribunales, solicitando la nulidad de la misma.

4. Las cláusulas abusivas no vincularán al consumidor.

Así lo determina la Directiva 93/13/CEE del Consejo de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

5. Retroactividad en cuanto a la nulidad.

La citada Directiva habla de la imposición de que todo lo redactado y firmado con anterioridad pueda ser efectivo.
Dando la posibilidad al deudor hipotecario de solicitar una indemnización, si la cláusula de renuncia firmada por éste, se declara nula por los Tribunales. Consistente en todo aquello que excediera de lo pagado por el comprador o cesionario del crédito, terceros, o fondos buitre.

6. Sentencias pioneras que anteponen los derechos de los inquilinos de Majadahonda frente al afán especulativo de un fondo buitre.

Dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº2 de Majadahonda. Dos letradas alegan que el contrato de alquiler debe prorrogarse manteniendo las condiciones del arrendamiento independientemente de la condición de vivienda libre que tienen las viviendas en cuestión.

7. No hay oferta de alternativas habitacionales.

Lista de espera de un año para realojar. La venta supone una desprotección de las familias por parte de las Administraciones Públicas, que debería tener la responsabilidad de garantizar alternativa habitacional a las familias afectadas.

8. Dictamen del Comité de Derechos Económicos Sociales y Culturales de la ONU.

Dictamen de fecha 20 de junio de 2017 que, prohíbe los desalojos forzosos sin alternativa habitacional y condena a España por vulneración del Derecho a la Vivienda.

9. Sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de fecha 23 de noviembre de 2017.

Si residen menores, la resolución que ordene su desalojo debe ponderar “la situación personal, social y familiar particular de los menores de edad que pueden verse afectados por la ejecución de la orden de desalojo.