Extinción de condominio bienes gananciales

Extinción de condominio bienes gananciales: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable llevar una estrategia adecuada: reconocer que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo requiera, evaluar la finca con rigor y formular la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con pacto de venta, dejando aprobado el precio y acordando quién se hará cargo de los costes hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los copropietarios, se puede otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio establecido por la cuota que tenía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los tribunales ejercitando la actuación de separación de la finca para la ruptura del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los interesados. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue cubrir con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que se niega a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un plazo específico de menos de 10 años, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir la copropiedad. Un proceso que puede realizarse ante notario cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando existe enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la segmentación del mismo.

Cuando se procede a la extinción del inmueble, se transfiere la titularidad de la finca del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, el banco debe dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que aprobar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

Sin embargo, esta gestión está siendo bastante complicada actualmente, pues para la entidad un segundo titular es siempre un respaldo, incluso si no tiene ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la extinción del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otros trámites de adquisición y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que pagar la diferencia en la declaración de la Renta.