Demanda por obras inconsentidas: ¿qué hacer y cómo actuar?

Demanda por obras inconsentidas: ¿qué hacer y cómo actuar?

Demanda por obras inconsentidas: en algunas ocasiones los arrendatarios ponen tanto afán en que sus viviendas de alquiler parezcan un hogar que se olvidan de que la vivienda no es suya. En los pisos de alquiler se permiten instalar aparatos de aire acondicionado, parquet o incluso cambiar la encimera o los muebles de la cocina; siempre que se haya previsto en el contrato de forma expresa y haya sido aceptado por las partes y, en su defecto, se regirá por lo dispuesto en la Ley. Sin embargo, no hay que olvidar que el artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece lo siguiente:

«El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda».

«Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna».

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Demanda por obras inconsentidas: ¿qué obras requieren del permiso del propietario y cuáles no?

Obras que comprometen la estabilidad y/o la seguridad de la vivienda

Si el arrendatario hace caso omiso de la legislación vigente y realiza obras que provocan una reducción de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o de sus accesorios, el propietario podrá exigir inmediatamente la reposición de las cosas al estado anterior. De hecho, si las cosas vuelven a quedarse como estaban, el dueño no podrá, en principio, penalizar al inquilino de ninguna forma, ni siquiera quedándose total o parcialmente con la fianza.

Obras que cambien la distribución de la vivienda o de sus accesorios

La realidad es que sin el consentimiento previo del arrendador no es posible realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios anejos (plazas de parking trasteros, etc.) en un piso de alquiler. Por eso, antes de llevar a cabo una obra en una vivienda alquilada el inquilino debe consultarlo con el propietario.

Obras de mejora

Si el arrendador está de acuerdo y se trata de obras de mejora que aumentarán el valor del piso, incluso podría pactarse una reducción de la renta de alquiler. De hecho, la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que ambas partes acuerden que el inquilino no pague la renta durante un plazo en concreto con el objetivo de reformar y rehabilitar la vivienda, quedando dichas obras en beneficio de la propiedad.

Obras que conlleven modificaciones en elementos estructurales

En el caso de las obras que conllevan un cambio en los elementos estructurales de la vivienda o una reducción de las condiciones de seguridad de la misma y, por tanto, haya riesgos de derrumbamientos. Si el arrendatario no consigue la autorización por escrito del arrendador, el propietario puede dar por terminado el contrato y pedir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado original o conservar la obra sin que este tenga derecho a que se le pague el coste de la obra.

Obras para las que no es necesario el permiso del propietario

Sin embargo, el inquilino está autorizado a realizar ciertas obras sin necesidad de pedir permiso al propietario, aunque la Ley recomienda que medie una comunicación previa, como son las obras urgentes de conservación o reparación, las pequeñas reparaciones o las obras de adaptación. Por ejemplo, si el inquilino, su cónyuge u otras personas que conviven en la vivienda son minusválidos o tienen más de 70 años tienen derecho a pedir permiso al propietario para hacer las obras que sean necesarias para adaptar la vivienda, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. Sería suficiente con mandar una notificación por escrito al arrendador.

Estas obras correrían a cargo del inquilino, que debe reponerlas a su estado anterior una vez que haya finalizado el contrato si así lo quiere el arrendador. Además, hay que tener en cuenta que, al terminar el contrato de arrendamiento, si el propietario lo exige, el inquilino tendría que reponer la vivienda a su estado anterior.

Demanda por obras inconsentidas: ¿qué hacer si mi inquilino ha hecho obras sin mi consentimiento?

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es posible suspender el contrato de alquiler cuando el arrendatario haya provocado daños en la finca o haya llevado a cabo obras no consentidas por el propietario cuando la autorización sea necesaria. Es el caso, por ejemplo, de las obras que modifican la configuración de la vivienda y que afecten a la seguridad y estabilidad de la misma.

Por lo general, hay una cláusula en los contratos de alquiler donde se prohíben las obras y modificación de la vivienda sin permiso del propietario. Por esta razón, un cambio sin consentimiento puede resolver el contrato y ser causa suficiente para interponer una demanda judicial para llevar a cabo el desahucio.

No obstante, siempre existe la opción de intentar solucionar el problema por la vía amistosa, sobre todo si se trata de obras de mejora para la vivienda. En este caso, es recomendable incluir un anexo en el contrato donde se recojan las mejoras practicadas y serán de tu propiedad una vez que los inquilinos se hayan marchado del piso.