Disolución condominio impuestos

Disolución condominio impuestos: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable llevar una táctica adecuada: reconocer que la copropiedad se deberá fraccionar cuando uno de los copropietarios lo pida, evaluar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y determinando quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar el inmueble a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que tenía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los tribunales ejerciendo la acción de división del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se logra saldar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Por esta razón, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún motivo obstaculiza la venta o pide unas cláusulas demasiado exigentes, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante normal entre herederos, matrimonios y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Un modelo que permite que varias personas compartan la propiedad de un un bien común que, pese a que no puede ser dividido físicamente, sí puede segmentarse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada comunero en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. No obstante, pese a que no se acuerde la fracción que corresponde a cada comunero, la normativa actual contempla que se presumirán semejantes las cuotas, a menos que se recoja de otro modo en la escritura.

Cada copropietario puede pedir en cualquier momento la segmentación de la finca, sin importar su cuota, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso para el que está destinado. No obstante, la legalidad refleja la facultad de que se acuerde la no fragmentación de la propiedad por un intervalo de tiempo específico de menos de una década, que puede extenderse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una casa en común. La propiedad es de ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se delimita si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar la copropiedad. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, en la actualidad, lo más normal es que suela hacerse por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que se puede fragmentar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción de la propiedad, se transmite la titularidad de la propiedad del coeficiente que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, el banco tiene que dar su consentimiento. En caso contrario, el anterior propietario seguirá siendo el deudor. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que aceptar el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra quede como titular de la deuda ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante complicada en la actualidad, pues para un banco un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otros bienes. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es incluir a otro titular o sustituirlo por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata comparándola con otros trámites de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se corresponde con el valor de la propiedad, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.