Según el artículo 3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunes de una comunidad de propietarios se distribuyen en función de la cuota de participación que cada vivienda o local tenga asignada. El propietario está obligado por ley a contribuir con los gastos generales de la comunidad para garantizar el adecuado mantenimiento del edificio y sufragar los gastos relacionados con los servicios, las cargas y las responsabilidades que no correspondan de manera individual, sino colectiva. Siendo la cuota a pagar proporcional a la participación en el porcentaje del total del edificio que le corresponde, teniendo en cuenta la superficie útil de la vivienda o local en relación a la totalidad del edificio, su ubicación y el uso que se considera que se hará de las zonas comunes.
Dichos gastos pueden ser generales o extraordinarios. Los gastos generales son aquellos con cargo a los presupuestos de la comunidad, esto es, los gastos que la comunidad necesita hacer para mantener el edificio en buenas condiciones y que sea accesible y seguro, relacionados con su conservación y reparación. Por ejemplo, el ascensor, la limpieza, los jardines, los seguros, etc. Por su parte, los gastos extraordinarios son aquellos que no son periódicos y que superan el presupuesto habitual que se suele hacer para costear los gastos y reparaciones ordinarias, como pueden ser las obras o la instalación de un ascensor. Es la junta de vecinos la que se ocupa de decidir y aprobarlos.
Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben contribuir a los gastos generales del edificio. En función del tipo de vivienda, del uso de las zonas comunes, los gastos generales y los gastos municipales se pagarán diferentes cuotas de participación que serán establecidas en la junta siempre que los estatutos no digan lo contrario. La cuantía de las cuotas será fijada en base a la participación de cada uno, determinándose de manera porcentual y fijándose de antemano en las escrituras.
Así pues, el conjunto de vecinos del inmueble constituido en comunidad de propietarios tiene que compartir la responsabilidad y los beneficios del edificio aunque no residan en él o no hagan uso de determinadas dependencias.
Los miembros de una comunidad de propietarios no solamente están obligados a pagar las cuotas comunes, sino también los pagos que se establezcan para aquellos que se deriven de obras que sean necesarias, siempre en base a su cuota de participación. Esto quiere decir que, si fuera necesario hacer obras de conservación y accesibilidad para el adecuado mantenimiento del edificio y de sus servicios, los vecinos deberán hacerse cargo de ello. En el caso de que la comunidad no haya sido previsora y no cuente con fondos suficientes para hacer frente a ello, lo más probable es que haya que aprobar una derrama.
Lo más recomendable es que la comunidad de propietarios cuente con un fondo de reserva que se saque de la propia cuota mensual y cuyo porcentaje será aprobado cada año. Según la ley, debe ser mayor al 5% de su último presupuesto ordinario. La finalidad de este fondo de reserva es atender obras de conservación y reparación del edificio y de las zonas comunes. De lo contrario, deberá efectuarse una derrama. Las causas más habituales en las que se echa mano de este fondo de reservas son las explosiones, incendios o inundaciones.
Según la Ley de Propiedad Horizontal, ningún propietario puede exigir a la comunidad mejoras o nuevos servicios o instalaciones que no sea imprescindibles para una adecuada conservación habitabilidad, seguridad y accesibilidad del edificio.
Desde el punto de vista legal, la junta de propietarios puede realizar acuerdos con el objetivo de llevar a cabo innovaciones que no sea imprescindibles y cuya cuota de instalación supere el importe habitual de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. No obstante, aquellos propietarios que presenten su disconformidad con ello, no estarán obligados a hacerlo. Además, tampoco podrá cambiarse la cuota a pagar, aunque no se le pueda privar de la mejora o ventaja. Lo cual solamente será posible si la parte disconforme impugna la decisión de la junta dentro de los tres meses posteriores a su aprobación y se mantenga al corriente de pago de todas las deudas vencidas que haya.
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