Extinción de condominio subasta judicial

Extinción de condominio subasta judicial: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia adecuada: reconocer que el condominio se deberá romper cuando uno de los copropietarios lo exija, evaluar la finca objetivamente y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el valor y estableciendo quién se hará responsable de los costes hasta la venta.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la requerimiento ante los juzgados ejercitando la acción de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los propietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda adquirir en el futuro.

Por eso, lo primordial es el sentido común. Tanto es así que aquel que es reticente a vender sin ningún partición del inmueble por un plazo específico inferior a una década, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

La cuestión es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de dividir el condominio. Un procedimiento que puede realizarse por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todas las partes y por los juzgados cuando hay reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a titularidad de un único propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible fragmentar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la extinción de la propiedad, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor del préstamo hipotecario, el banco tiene que dar su aprobación. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que únicamente el que adquiere la propiedad integra quede como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

No obstante, esta operación está resultando bastante compleja en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular obviamente es una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más barata en comparación con otros procesos de compra y transmisión de inmuebles como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.