Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: normativa y trámites

Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: normativa y trámites

Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: en la actualidad, convertir un local en vivienda es uno de los negocios con mayor rentabilidad que existen, sobre todo en grandes ciudades como Madrid, donde el precio de la vivienda está por las nubes. Por eso, no es extraño que, en los últimos 4 años, los locales convertidos en vivienda hayan aumentado un 8.500% y que la tendencia continúe al alza.

Para que te hagas una idea, un propietario de un local de 60 metros cuadrados puede alquilarlo por unos 600 euros al mes, pero si lo convierte en una vivienda de dos dormitorios y alquila cada una de ellas por 500 euros puede obtener unos ingresos de 1.000 euros. ¡Casi el doble! Pero, además, incluso a la hora de vender, el beneficio también sería más alto si se trata de una vivienda que de una oficina, negocio o almacén.

Eso sí, antes de lanzarnos a hacer un cambio de uso, es necesario realizar un estudio de viabilidad para saber si cumplimos con los requisitos y podemos llevar a cabo el proyecto. Y es que, para que todo sea legal y podamos hacer la reforma, necesitamos obtener la licencia correspondiente por parte del Ayuntamiento.

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¿Cuáles son los requisitos para el cambio de uso de local a vivienda en Madrid?

La Comunidad de Madrid establece que es necesario reunir ciertos requisitos para poder optar a un cambio de uso de local a vivienda. Y es que no todos los locales son aptos para convertirse en vivienda.

• Una superficie mínima de 38 metros cuadrados útiles para apartamentos y de 25 metros cuadrados para estudios.
• Contar con un mínimo de 3 metros de fachada y 2,70 metros en el interior.
• Una altura libre de 2,5 metros en el 75% de la superficie como mínimo y 2,20 metros en el resto.
• Las estancias tienen que contar con un 8% de superficie para ventilación y un 12% para el acceso de la luz natural.
• La cocina tiene que tener una salida de humos independiente. No obstante, se admite campana de filtro de carbono si es eléctrica.
• Los baños y aseos interiores deben disponer de extracción forzada.
• En plantas bajo rasante, el uso se limita al 25% superior.

¿Cuáles son los factores que no permiten el cambio de uso de local a vivienda?

No todos los locales comerciales pueden convertirse en viviendas. Por esta razón, es fundamental contar con arquitectos profesionales que nos orienten sobre los pasos a seguir desde el primer momento. ¿Cuáles son los factores más habituales que podrían impedirnos el cambio de uso?

• Que la nueva vivienda no cumpla con todos los puntos del Código Técnico de Edificación (CTE) en lo que respecta a seguridad, accesibilidad, uso, salubridad, etc.
• Que la nueva vivienda no cumpla con los requisitos mínimos de habitabilidad en lo que respecta a ventilación, iluminación, altura o dimensiones, entre otros.
• Que la zona donde está ubicado el local no esté clasificada como suelo urbano.
• Que haya un cupo de viviendas por hectárea en la zona en la que se encuentre el local.

¿Cómo obtener la licencia de cambio de uso de local a vivienda en Madrid?

Contar con un local que reúna los requisitos de habitabilidad que establece la normativa de Madrid no quiere decir que tengamos una vivienda. Para que lo sea, necesitamos legalizarla siguiendo unos determinados pasos.

Informe de compatibilidad urbanística

Podemos comprobar la viabilidad del proyecto con un arquitecto experto en el tema o consultando con un informante urbanístico del Ayuntamiento. Pero también podemos pedir un informe de compatibilidad urbanística vinculante al Ayuntamiento de Madrid, lo que suele tardar alrededor de un mes.

Cambio de uso de local a vivienda

Antes de iniciar las obras en el local, es necesario que un arquitecto haga un proyecto sobre el cambio de uso de local a vivienda cumpliendo lo establecido en el Código Técnico de la Edificación y en el Plan de Ordenación Urbana de Madrid. Este proyecto podemos realizarlo en un intervalo de entre dos y cuatro semanas aproximadamente.

Licencia de instalaciones, obras y construcciones

Para presentar el proyecto, debemos reunir una serie de documentos para entregar en el Ayuntamiento junto con una declaración responsable. Una vez abonadas las tasas solicitadas y registrado el proyecto, podremos comenzar la obra.

Legalizar el cambio de uso

Cuando hayamos terminado la obra, el siguiente paso es regularizar la nueva situación del local convertido en vivienda. Para ello, necesitamos el certificado final de obra, la Licencia de Primera Ocupación, el alta de la vivienda en el catastro, declaración de obra nueva firmada ante notario y la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.