Descubre el proceso de desahucio por impago en 2026: plazos, requisitos y opciones para actuar ante un inquilino moroso.
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¿Sabías que el alquiler es la primera causa de desahucio en España? Dos de cada tres de los procesos de desalojo que se producen en nuestro país está relacionado con el impago del alquiler. Por eso, es natural que muchos arrendadores tengan miedo de que el inquilino no quiera o no pueda irse pero no le pague la renta mensual.
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Desahucio exprés por impago de alquiler: siempre que respete la legislación vigente, el contrato de alquiler marca las directrices de la relación entre el arrendador y el arrendatario. Siendo la principal obligación del inquilino la de pagar la renta que se haya establecido dentro del plazo acordado. El incumplimiento de esta obligación es la principal preocupación de cualquier propietario. Y aunque nos esmeremos por seleccionar bien a nuestros arrendatarios, no estamos exentos de enfrentarnos a este tipo de problemas.
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Procedimiento de desahucio de ocupas: Tras los últimos cambios legislativos, aquellos propietarios cuya vivienda haya sido ocupada pueden emprender diferentes procedimientos civiles para recuperar la posesión de su propiedad. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) recoge tres acciones de protección posesoria para poder recuperar la posesión frente a un okupa.
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¿qué ocurre si el propietario le comunica al inquilino que no desea renovar el contrato y este no se marcha? Hay que tener en cuenta que, además del desahucio por falta de pago en las rentas, también es posible llevar a cabo un desahucio en aquellos casos en los que el arrendamiento deba finalizar por expiración del plazo, es decir, cuando el inquilino no abandona la propiedad a pesar de haberse terminado el contrato, ya sea por disposición legal o contractual. Siendo este tipo de juicios uno de los primeros en cuanto a litigios en nuestro país en lo que respecta al terreno de los arrendamientos.
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Juicio verbal por desahucio: el juicio verbal es un procedimiento diseñado para solucionar una serie de litigios que precisan de un procedimiento ágil y sin demasiados formalismos, ya sea por la propia materia sobre la que tratan o por la cantidad económica que se reclama (menos de 6.000 euros).
El juicio verbal por desahucio es un proceso declarativo donde, a través de diversas pruebas, se admite que existe un derecho a favor de uno de los litigantes respecto del otro. A diferencia de los juicios especiales, es un proceso bastante común, diseñado para que prime el principio de oralidad, por lo que, salvo excepciones, los diferentes actos del proceso se desarrollan de viva voz ante el juez. El juez que debe resolver el conflicto analiza directamente el contenido de las pruebas presentadas por ambas partes. Y, por lo general, dicta sentencia en menos de 10 días.
Por norma general, las reclamaciones de cantidad no precisan de la intervención obligatoria de abogado y procurador, siempre que la cuantía no supere los 2.000 euros.
Normalmente, la demanda se presenta ante los Juzgados de Primera Instancia del domicilio de la persona demandada, que tendrán que dictar sentencias inmediatamente efectivas por la vía de la ejecución provisional.
Las formalidades de la demanda, generalmente, son las mismas que para el juicio ordinario, pero en aquellos procedimientos en los que no intervengan ni abogado ni procurador, el demandante podrá formular una demanda sucinta.
En la demanda sucinta se recogerán los datos y circunstancias de identificación del actor y del demandado y el domicilio o los domicilios donde pueden ser citados, y se establecerá de manera clara y precisa lo que se pida, especificando los hechos claves en los que se basa la denuncia. Así como la cuantía de la demanda. Es necesario presentar tantas copias como personas o entidades contra las que se dirige la misma.
Además, la demanda debe acompañarse de todos los documentos en los que el actor funde la tutela judicial que busca, como recibos, facturas, contratos, etc. En el caso de que sean documentos privados, deben presentarse originales y copias autenticadas al funcionario correspondiente.
El Real Decreto-Ley 1/2015, de 27 de febrero establece que las personas físicas y las personas jurídicas a las que se les haya reconocido el derecho a la asistencia jurídica gratuita están exentas del pago de tasas para llevar a cabo este tipo de procedimientos.
Ambas partes deben comparecer en el juzgado en el día y hora que hayan sido fijados para la celebración de la vista o juicio. El demandante deberá exponer las razones en las que basa su reclamación y la demandada sus alegaciones. Además, deberán proponer las pruebas que consideren oportunas y se practicarán las que el juez admita en ese acto.
Si el demandante no acude, se entenderá como señal de desistimiento y deberá abonar el pago de las costas e indemnizar a la persona demandada que haya comparecido si esta lo solicita y acredita los datos y prejuicios que le ha ocasionado. Por el contrario, si es el demandado el que no se presenta, se le declarará en rebeldía y el juicio continuará sin su asistencia.
Después de que el juez haya dictado sentencia, no habrá posibilidad de interponer ningún recurso por razón de cuantía cuando esta no sea superior a los 3.000 euros, siendo, por tanto, firme la sentencia. Una vez que hayan pasado 20 días desde la notificación de la sentencia a la persona condenada, se podrá pedir su ejecución si esta no ha pagado voluntariamente las cantidades establecidas.
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Demanda de desahucio por falta de pago de alquiler de un local. En base al artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el propietario de un local puede interponer una demanda de desahucio por falta de pago al arrendatario. Un procedimiento muy sencillo que tiene por objeto recuperar la posesión del local a favor del arrendador y reclamarle el importe de las deudas contraídas durante el tiempo que no ha hecho frente al pago.
«Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: 1º.- Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».
Ante el impago de las rentas del contrato, lo más recomendable es que primero se intente buscar una vía amistosa o negociar con el arrendatario antes de llegar a juicio. Y si los intentos amistosos no funcionan, pasar ya a presentar la demanda en el juzgado.
La demanda de desahucio por falta de pago del alquiler de un local puede interponerse con el impago de una sola mensualidad, ya que el arrendador no tiene por qué soportar ningún retraso en el pago de la renta. Siendo el pago de la renta es la principal obligación del inquilino y no cabe faltar a esa obligación. Pero sólo puede interponerse una vez que hayan transcurrido 30 días desde el requerimiento de la deuda. Si el inquilino paga la deuda antes de que hayan pasado esos 30 días, el dueño no podrá iniciar el procedimiento.
Un proceso que únicamente puede retrasarse si el inquilino alega «el pago de lo reclamado» o «la enervación» como oposición al desahucio. La enervación es la posibilidad que tiene el arrendatario de pagar o consignar las cantidades adeudadas para que el Juzgado no lo desahucie. Incluso si el inquilino paga después de interponerse la demanda, aunque no haya recibido el requerimiento judicial, se considerará como enervación.
Eso sí, únicamente puede ejercitarse una vez a lo largo de toda la vida del contrato, siempre y cuando el arrendatario cumpla los requisitos de pago en los plazos establecidos en la Ley.. Sólo podría enervarse una segunda vez si el impago estuviera relacionado con alguna causa imputable al propietario. Por ejemplo, que el arrendador no quisiera recibir el pago de la renta para forzar la salida del inquilino.
Si el arrendatario no procede a la enervación del desahucio y no paga dentro del plazo de 10 días desde el requerimiento judicial o en caso de haber sido requerido por el arrendador antes de interponer la demandas de desahucio, el contrato quedaría automáticamente rescindido. Sin que sea necesario comunicar al arrendatario que el contrato ha sido resuelto. Además, llegado ya a este punto, no procederá la enervación de la acción de desahucio.
Únicamente hay una excepción en la que el arrendatario no puede enervar, incluso aunque sea la primera vez y es cuando el propietario haya requerido el pago de la deuda por cualquier medio al menos con un mes de antelación antes de presentar la demanda y el pago no se hubiera efectuado antes de dicha presentación.
Eso sí, para que esto suceda, el requerimiento del propietario debe ser fehaciente, es decir, debe certificarse que llegó a conocimiento del inquilino a través de un documento notarial o un burofax con acuse de recibo donde se reflejen las cantidades impagadas.
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Procedimiento de desahucio por impago de rentas. Puede ocurrir que durante el tiempo que dure el contrato de alquiler el inquilino deje de pagar la renta. En estos casos, lo más recomendable es intentar llegar a un acuerdo amistoso para evitar los inconvenientes que trae consigo un juicio de desahucio por impago, así como tener contratado un seguro de impago de alquiler para estar respaldado legalmente y estar tranquilo de que se podrán cobrar las mensualidades pendientes. Si la vía amistosa no funciona, solamente queda la vía judicial.
Lo primero que se debe hacer es contactar con el inquilino para saber cuál es la causa del impago e intentar llegar a un acuerdo para un pago aplazado o para dar por finalizado el contrato de arrendamiento.
Si de esta manera no se consigue nada o no es posible contactar con él, el siguiente paso es mandar un burofax para reclamar el pago de la renta, de modo que pueda demostrarse en un proceso judicial, ya que tiene efectos legales. En el burofax deben constar la cuantía de la deuda, la reclamación del pago, la manera de pago, el plazo para realizar el pago tras la recepción de la comunicación y el aviso de emprender medidas judiciales si el impago persiste.
Una vez que el plazo se ha cumplido y el arrendador no ha recibido los pagos pendientes, es el momento de iniciar el procedimiento de desahucio por impago de rentas por la vía judicial. Momento en el que necesitarás un abogado para que estudie el caso y te indique cuál es el mejor camino a seguir teniendo en cuenta tus intereses.
El procedimiento de desahucio es un proceso judicial en el que se reclaman las rentas impagadas por parte del inquilino y se procede al desalojo del mismo de la vivienda alquilada. La duración del procedimiento no siempre es fija y puede variar en función de muchos factores, como las dificultades que haya para comunicarse con el inquilino o el volumen de trabajo del juzgado que corresponda.
Es recomendable que la demanda sea redactada y firmada por un abogado especializado. Debe presentarse en el tribunal que corresponda al domicilio arrendado y consta de tres partes:
Una vez que ha transcurrido un mes desde la presentación de la demanda, el juez notifica al inquilino un decreto de admisión de la demanda y la fecha de desahucio. Si el inquilino no está de acuerdo con la cantidad que se le reclama, por ejemplo, se inicia el juicio. Por lo general, esta fase suele durar entre uno y tres meses. Si el inquilino paga las rentas pendientes, el desahucio se paraliza, pero es algo que solamente puede hacer una vez. Si no lo hace, el procedimiento seguirá adelante y se dictará decreto de desahucio.
El juez dicta sentencia. Si se demuestra la existencia de la deuda, el inquilino será condenado a pagar y a abandonar la vivienda. Además, normalmente también hay una condena en costas, lo que significa que deberá pagar los gastos que ha conllevado el proceso judicial, incluyendo los del arrendador.
Es el momento en el que se ejecuta la sentencia. El inquilino es desalojado y el propietario recupera el inmueble. Normalmente, al lanzamiento suele acudir el procurador, junto con dos agentes de policía y una comisión judicial nombrada por el juzgado. No obstante, si el inquilino deja el inmueble antes de la fecha del lanzamiento, este se suspende a menos que el propietario quiera que se levante acta sobre el estado de la vivienda.
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Modelo de demanda de desahucio contra ignorados ocupantes. La ocupación ilegal de viviendas por partes de grupos, más o menos organizados, se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los propietarios de inmuebles y promotoras inmobiliarias. Lo que implica un uso gratuito de un bien ajeno sin pagar renta por parte del ocupante que no es el propietario de la vivienda.
La denuncia en comisaría puede permitir la identificación momentánea de los ocupas y abrir la posibilidad de un proceso penal por usurpación de inmuebles. El problema que puede aparecer es que los identificados se marchen y otros lo sigan ocupando o que la situación se haya prolongado durante mucho tiempo debido a la desidia de los propietarios.
Demostrada la ocupación sin título de posesión, sin consentimiento y en contra de la voluntad del propietario, se determina que se trata de una situación de precario. Y no siempre tienen porqué ser personas desconocidas, sino que puede ser uno de los herederos que se haya instalado en el inmueble sin permiso y sin pagar renta alguna al resto. La presentación de una demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda es un trámite mucho más ágil y rápido que la denuncia en la comisaria.
El problema es que muchos Juzgados de Primera Instancia envían a la Policía a identificar a los ocupas antes de admitir a trámite la demanda, por su cuenta y riesgo y sin que nadie se lo solicite.
La cuestión es que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite interponer una demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda cuando el dueño desconoce quiénes son las personas que realmente están viviendo en ella. El artículo 399 LEC no exige que se identifique al demandado con su nombre y apellidos, sino que se aporten sus datos y circunstancias de identificación, así como el domicilio y residencia.
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Así pues, este trámite de identificación es absolutamente innecesario. Se admite la demanda de desahucio por precario cuando la ocupación de un inmueble pueda ir dirigido contra los «ignorados ocupantes», sin necesidad de que tengan que ser identificados. Se trata de un puro y simple invento de algunos Letrados de la Administración de Justicia, sin amparo legal o jurisprudencial alguno con el cual acaban retrasando la admisión a trámite de la demanda durante uno o dos meses.
Basta con que el propietario consigne en el modelo de demanda de desahucio por precario la identificación de los ignorados ocupantes demandados por su relación con el inmueble en cuestión. Es lo que se conoce como «legitimación pasiva». Al no identificarse con suficiente precisión las personas contra las que va dirigida la acción, es válido que simplemente vaya dirigida contra los ignorados ocupantes. Lo cual es bastante frecuente cuando los ocupantes se niegan a facilitar sus datos personales.
El demandante no cuenta con potestad suficiente para proceder por sí misma a la identificación de los mismos, por lo que si no consigue estos datos, puede interponer la demanda con la información que disponga. Basta cualquier circunstancia que permita su identificación respecto del objeto del pleito. Lo cual previene de problemas cuando llegue el juicio, pues puede ocurrir incluso que los ocupantes en ese momento no sean los mismos que los ocupantes que había en el momento de la citación. Intentar identificarlos podría terminar, por tanto, siendo ineficaz y hacernos perder meses de trámites. Y es que si hemos identificado al ocupa y este abandona la vivienda, el procedimiento se suspende o como mínimo tendremos una incidencia posterior que nos causará todavía más retraso. Por eso, en estos casos, lo mejor es dirigir el procedimiento tanto contra los ocupas identificados como contra los ignorados ocupantes.
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La ocupación ilegal de viviendas se ha convertido en un negocio muy sencillo y muy lucrativo para muchas mafias, por lo que la cantidad de usurpaciones no ha dejado de crecer en los últimos años. Solamente en el año 2017 se produjeron más de 10.000 ocupaciones ilegales denunciadas e investigadas por las fuerzas y cuerpos de seguridad, siendo Madrid y Cataluña las comunidades más castigadas. Actualmente, se calcula que en España hay alrededor de 87.000 viviendas ocupadas ilegalmente.
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