Extinción de condominio IRPF 2020

Extinción de condominio IRPF 2020: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia adecuada: admitir que el condominio se deberá separar cuando uno de los comuneros lo exija, evaluar el inmueble con rigor y proponer la venta. Además, es recomendable que cualquier acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta que se venda.

Si se da un pacto entre los copropietarios, se puede adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio marcado por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda ante los tribunales ejercitando la acción de fragmentación del inmueble para la extinción del condominio.

Eso sí, ten en cuenta que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez tiene la capacidad de acordar la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra cubrir con el valor de la subasta, se atacará el patrimonio personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que aquel que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas cláusulas demasiado exigentes, si se le demanda con una buena estrategia, podrá ser condenado a satisfacer las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, parejas casadas y socios que compran un inmueble juntos, por ejemplo. Una fórmula que hace posible que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, pese a que no puede ser dividido físicamente, sí puede separarse de manera legal en “cuotas” que se atribuyen a cada copropietario en representación del coeficiente de posesión que se le asigne. Sin embargo, pese a que no se concrete la fracción que pertenece a cada comunero, la legislación actual establece que se presumirán semejantes las partes, a menos que se refleje otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede solicitar en cualquier momento la fragmentación del inmueble, sin importar su coeficiente, excepto cuando con la división, este dejará de servir para el uso al que está destinado. Sin embargo, la Ley refleja la facultad de que se acuerde la no división de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto de menos de 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad es de ambos y lo normal es que la compartan al 50%, pese a que no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de los dos al 50%. Y del mismo modo ocurre con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diversos motivos, los comuneros pueden tomar la decisión de fragmentar la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un acuerdo entre todas las partes y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La división del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo propietario o porque el inmueble común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras situaciones en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la fragmentación del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor de la hipoteca, el banco debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria debe consentir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante el banco, en lugar de los dos.

No obstante, esta operación está resultando bastante compleja en la actualidad, pues para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos estables u otras posesiones. En estas situaciones, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la partición del inmueble es una solución mucho más económica en comparación con otros procesos de adquisición y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio adjudicado no se corresponde con el valor de la propiedad, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que se deberá abonar la diferencia en el IRPF.