Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: ¿cuándo y por qué?

Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: ¿cuándo y por qué?

Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: un contrato es un acuerdo entre al menos dos partes mediante el cual se establecen una serie de compromisos entre las mismas; obligándose los intervinientes a cumplir con lo dispuesto en el documento suscrito. De esta manera se crean una serie de obligaciones, de obligado cumplimiento que, lamentablemente, no siempre se cumplen.

Incumplir un contrato es incurrir en la falta de cumplimiento de una o de varias cláusulas del acuerdo. Siendo el propio contrato el que determina el modo en el que el mismo debe desplegar sus efectos, así como las consecuencias en caso de no cumplimiento del clausulado por parte de los sujetos contratantes. Una situación que en muchas ocasiones puede desembocar en un pleito judicial.

En caso de incumplimiento del contrato de arrendamiento, las causas más habituales son:

• El impago de la renta.
• El incumplimiento de alguna cláusula del contrato.
• La ocupación de la vivienda una vez finalizado el contrato.
• La existencia de habitantes indeseados.
• Daños monetarios tras la marcha del inquilino.
• La realización de actividades insalubres, molestas, nocivas, peligrosas o ilegales en la vivienda.
• Retención indebida de la fianza.
• Cuando el propietario no haga las reparaciones y obras necesarias para su mantenimiento o perturbe de alguna manera la sana utilización de la vivienda.

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¿Cómo interponer una demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento?

Cuando se da alguna de estas causas, la parte que haya visto vulnerados sus derechos puede solicitar a la otra plasmar por escrito la resolución del contrato. Además, es recomendable que también se haga constar el motivo que ha dado lugar a la resolución, así como las consecuencias y condiciones que dicha resolución tendrá. Por ejemplo, si la causa es el impago de las rentas, las consecuencias podrían ser el abandono de la vivienda en un plazo determinado así como el abono de las cantidades adeudadas.

La cuestión es que, si la otra parte no quiere firmar el documento de resolución del contrato, tendrá que ser un Juez quien declare la terminación del mismo; para ello, es necesario presentar una demanda. La parte perjudicada, podrá entonces elegir entre dar cumplimiento a la obligación a cuya satisfacción resulta obligada la otra parte, o pedir la resolución del contrato.

Por ejemplo, si el inquilino debe varios meses de renta, el propietario podrá interponer una demanda para exigir los pagos atrasados y/o solicitar la resolución del contrato. Además de pedir, de resultar procedente, una indemnización por daños y abono de intereses.

Si eres la parte afectada por el incumplimiento de contrato, puedes optar por intentar solucionar el asunto de forma extrajudicial y, de no resultar exitosa ésta vía, iniciar las oportunas actuaciones judiciales.

Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: vía extrajudicial y judicial

• Vía extrajudicial: busca solucionar el conflicto sin pasar por los juzgados. Se envía un requerimiento a través de burofax solicitando que se lleve a cabo la parte pactada en el contrato dentro del plazo establecido y advirtiendo que, de no cumplirse, se acudirá a la vía judicial.Por ejemplo, si el problema es el impago de las rentas, el propietario enviará un burofax para que el inquilino abone las cantidades adeudadas antes de 30 días. Si lo hace, la acción quedará enervada, es decir, podrá continuar arrendado la vivienda siempre y cuando cumpla con sus obligaciones, pero solamente podrá ejercer este derecho una única vez a lo largo de la vida del contrato.Transcurrido este plazo, si el inquilino no ha cumplido lo solicitado en el burofax, se procederá a la resolución del contrato y se iniciará el proceso de desahucio. Es importante mencionar que, aunque el destinatario no quiera aceptar el burofax, se dará por notificado y este deberá asumir dichos efectos.
• Vía judicial: una vez agotada la vía extrajudicial, no nos quedará más remedio que interponer una demanda en el tribunal correspondiente. Aunque también es posible recurrir a esta vía sin pasar antes por la vía extrajudicial. Para ello, el demandante necesita contratar los servicios de un abogado y de un procurador.Una vez admitida a trámite, se dictará Decreto donde el Juzgado le dará traslado al demandado y le requerirá para que en el plazo de 10 días cumpla con el contrato o formule oposición argumentando los motivos por los que considera que esta demanda no procede.Si el demandado no atiende el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, se dictará Decreto dando por finalizado el juicio y se procederá al lanzamiento en la fecha establecida.