Flexibilización en criterio de mayorías necesarias para la instalación de chimeneas cuando se trate de locales comerciales

Flexibilización en criterio de mayorías necesarias para la instalación de chimeneas cuando se trate de locales comerciales

Principalmente cuando se pretenda la sustitución o mejora de una chimenea preexistente, y no una instalación ex novo.

La doctrina jurisprudencial actual sobre la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo, ha de ser matizada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicidad y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales.

Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de la comunidad de propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de las normas que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que esta exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares.

La reciente Jurisprudencia declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales . De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.

 

 

A mayor abundamiento, debemos establecer una clara diferenciación en cuanto a la precitada flexibilización cuando se trata de la sustitución o mejora de una chimenea preexistente, y no una instalación ex novo.

Doctrina jurisprudencial que el Tribunal Supremo ha mantenido inalterada en sentencias posteriores, entre otras, la de 9 de mayo de 2013 (núm. 307/2013) y 16 de septiembre de 2015 (núm. 1617/2014).

Partiendo de lo anterior, destacamos, por tratarse de un supuesto idéntico al presente, la sentencia AP Madrid, sec. 21ª, S 17-11-2015, nº 364/2015, rec. 514/2014:
La doctrina jurisprudencial es consolidada al declarar que la Ley de Propiedad horizontal (EDL 1960/55) establece la prohibición de llevar a cabo cualquier obra que suponga una modificación o alteración de los elementos comunes si no se cuenta con la autorización de todos los copropietarios, por constituir una modificación del título constitutivo, de modo que la jurisprudencia tiene declarado reiteradamente que la ejecución de obras en elementos comunes requiere el consentimiento unánime de la comunidad, pudiendo citarse en tal sentido las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero, 17 de marzo, 18 de mayo y 5 de julio de 2011 y de 25 de junio de 2013.

Pero esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha declarado que debe interpretarse de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecue la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

La Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2009 (RC nº 625/2005), así como la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2010 (RC nº 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales . De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial.

Tal es la actual doctrina jurisprudencial, recogida en las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero y 9 de diciembre de 2010, 14 de febrero y 18 de mayo de 2011 y 25 de abril de 2013, la última de las cuales declara que » Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH (EDL 1960/55) en relación con la regla primera del artículo 17 LPH (EDL 1960/55) exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 ( RC núm. 245/2003), de 15 de diciembre de 2008 ( RC núm. 861/2004) y de 17 de febrero de 2010 ( RC núm. 1958/2005)); doctrina que ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales. Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa.»

QUINTO.- En cuanto al abuso de derecho, como expresa la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1994, ya la histórica sentencia de 14 de febrero de 1944 fijó los elementos esenciales que integraban la figura del abuso de Derecho: A) El uso de un Derecho, objetiva o externamente legal. B) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica. C) Inmoralidad o anti sociabilidad del daño, manifestado de forma subjetiva (cuando el derecho se actúa con la intención de perjudicar o sencillamente sin un fin serio y legítimo), o bajo forma objetiva (cuando el daño proceda de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho).

Actualmente regulado en el artículo 7.2 del Código Civil (EDL 1889/1), al disponer que la Ley no ampara el abuso de Derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia del abuso.

La institución es de aplicación restrictiva y de carácter excepcional (sentencias del Tribunal Supremo de fecha 7 de julio de 1980 y 29 de junio de 2001).

Las sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011, 9 de enero de 2012, 4 de enero de 2013 y 17 de junio de 2015 declaran que «En lo referente a la doctrina del abuso del Derecho, conforme a la reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala (SSTS 1 de febrero de 2006, RC 1820, 2000, 24 de octubre de 2011 , nº 787, 2011), se puede afirmar que se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga uno beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. »

(…)

El criterio jurisprudencial tradicional, y que ha aplicado la sentencia recurrida, es que por suponer la colocación de una chimenea de extracción de humos una alteración de los elementos comunes del edificio, el propietario no la puede ejecutar por su propia decisión, requiriéndose el acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, y así se recoge entre otras en las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1995, 2 de julio de 2002, 15 de junio de 2005 y 12 de noviembre de 2007.

Esta doctrina general ha sido últimamente matizada por la Jurisprudencia, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, de modo que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporta la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación deba considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales ; doctrina jurisprudencial que pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal (EDL 1960/55) impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Las sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2009, 11 de febrero, 30 de septiembre y 9 de diciembre de 2010, 14 de febrero y 18 de mayo de 2011 la aplican al supuesto de alteración de las fachadas de los locales comerciales, y si bien las sentencias del Alto Tribunal de 17 de enero de 2012 y 9 de mayo de 2013 aplican la mencionada doctrina jurisprudencial al supuesto de chimeneas para la evacuación de humos, en ambos casos la decisión es contraria a permitir al propietario del local la instalación de la chimenea de evacuación de humos. Pero en este caso no se trata de la instalación de unas nuevas chimeneas de salidas de humos, lo que haría aplicable la solución establecida en la sentencia antes señalada, sino en la sustitución de las dos chimeneas antes existentes por otras dos, en el mismo lugar, adaptadas a la normativa existente, y con algo de mayor diámetro, no precisado, que las anteriores.

El testigo D. Jose Miguel declara que ya existían dos chimeneas , sustituyéndose por otras dos en el mismo lugar, aunque con un diámetro superior, y la propia apelante admite que las nuevas chimeneas de extracción de humos tienen un diámetro algo mayor que las anteriores en unos pocos centímetros.

Por su parte, el perito Arquitecto designado judicialmente D. Leopoldo indica que las chimeneas de extracción de humos cumplen con todos los requisitos de seguridad exigidos, por lo que no suponen ningún riesgo para los habitantes del edificio.

Nos parece aventurado admitir que la sustitución de dos chimeneas de extracción de humos por otras dos, en el mismo lugar, aunque con algo mayor de diámetro, sin precisar, según parece en adaptación a la normativa actual, que no causan a los propietarios ni a la comunidad mayor perjuicio que las anteriores, pueda considerarse razonablemente como una alteración de elementos comunes. Creemos verdaderamente que para ello era necesario conocer con precisión el mayor diámetro de las chimeneas colocadas, para en función de este dato decidir si realmente puede estimarse que la colocación de las nuevas chimeneas en lugar de las anteriores supone una alteración de los elementos comunes del edificio.

Para la colocación de las nuevas chimeneas de extracción de humos hubo que demoler un tabique, puede que parte del forjado, pero instalados aquellas estos elementos se repusieron a su estado, por lo que en este aspecto no es de apreciar una alteración de elementos comunes existentes, no debiendo dejarse de significar que la demolición pretendida por la parte actora volvería a implicar actuaciones sobre aquel tabique y, en su caso, el forjado.

Por todas estas razones, la pretensión referida a la demolición de las chimeneas de extracción de humos resulta improsperable.”

En términos similares, se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, S 25-4-2013, nº 306/2013, rec. 1755/2010:

“Pues bien, el titulo constitutivo de la comunidad autorizaba expresamente colocar una chimenea para la explotación del local de negocio número tres, «pudiendo servirse no sólo del lugar autorizado a cualquier vecino (solamente se les prohíbe por la fachada de la Ronda del Parque), también por esta fachada y por si hubiera la menor duda también se autoriza por la fachada de la calle Guadalajara». La chimenea, dice la sentencia, » se construye en la parte posterior del edificio (se trata de un edificio que carece de patio de luces); conforme a ello, si el título autoriza la colocación de la chimenea en la fachada del edificio, es decir es una cuestión resuelta contractualmente, ello significa que la cuestión está prevista y por tanto la instalación de la chimenea, con el consiguiente uso de la fachada es una cuestión estructural al margen de la competencia y decisión de la Junta de Propietarios y por tanto no requiere la autorización».

CUARTO.- El segundo motivo denuncia la infracción de los artículos 396 y 397 del CC EDL 1889/1 , en relación con el artículo 7.1 de la LPH EDL 1960/55 , por infracción a la jurisprudencia plasmada en las sentencias de 26 de noviembre de 2007 y 20 de noviembre de 1997, insistiendo en la autorización unánime de la comunidad, que es la que permitirá construir chimeneas, desagües o apertura de huecos en elementos comunes en régimen de propiedad horizontal. Se desestima.

Las obras realizadas, aunque no requieran autorización, sin embargo, por su forma de ejecución, pueden implicar un uso irregular, abusivo, desviado, impropio o perjudicial de los elementos comunes, que los copropietarios no tienen por qué soportar, sobre la base de los principios de las relaciones de vecindad y de conformidad con el régimen de Propiedad Horizontal, como precisa la sentencia, que rechaza expresamente que concurra alguna de estas circunstancias. «La cuestión no ha sido planteada por las partes en dichos términos, por lo que no merecería mayor consideración; no obstante proceder a abordarla, por la pertinencia de descalificar la eficacia de la prueba pericial aportada por la parte demandante, cuyo comentario este Tribunal no puede eludir, pues se presenta viciado de una parcialidad impropia del profesional que la emite en la medida en que, en lugar de limitarse a informar sobre cuestiones técnicas, incide constantemente en la cuestión jurídica, sobre la que no le corresponde manifestar su opinión y cuyo conocimiento lo posee por obra de la parte que ha contratado sus servicios. La actitud del perito descalifica per sé su informe, pues no es a él a quien corresponde informar sobre el hecho jurídico, es decir si las obras son consentidas o no. No obstante, al margen de ello, en relación a la afectación de los bienes comunes, en términos que los vecinos no tengan la obligación de soportar; el único aspecto que puede reconocerse en el informe viene referido a los desagües, y respecto a éstos, en contradicción a lo aseverado en el informe: las pericial contradictoria de la parte contraria, pone de manifiesto el error en el que incurre la perito en cuestión. Es decir, la adecuación de las conexiones y la eliminación de las perforaciones. Finalmente lo informado sobre la chimenea y las rejillas de ventilación no son más que vaguedades e inconcreciones que no sirven para justificar, una indefinida molestia de los vecinos, que no tengan la obligación de soportar por la tolerancia exigible a éstos como principio en el marco de las relaciones de vecindad».

Asimismo, resulta altamente esclarecedor lo dispuesto por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25ª, de 14 de septiembre de 2018, nº 315/2018:

SEGUNDO. – La lectura del documento 2 de la demanda pone de relieve que, si bien es cierto, como afirma la recurrente, que la finca sirviente de la servidumbre de salida de humos es el local número 11, el gravamen se constituyó para posibilitar al propietario del local número 12 alcanzar el shunt comunitario, elemento del edificio por donde tenía derecho, al igual que otros propietarios, a instalar las tuberías de evacuación de gases procedentes de su local. La cuestión no es, pues, si el edificio está gravado con una servidumbre de salida de humos constituida a favor del local número 12, pues como tal no existe esa carga más que para el local número 11, sino la medida en que el acuerdo impugnado priva o impide al propietario del local 12 hacer uso del shunt para extraer los humos producidos con la actividad desarrollada. A tales efectos, resulta del acta levantada para registrar lo ocurrido en la Junta de 15 de marzo de 2016 (doc. 25 demanda) el siguiente texto:

«La propiedad del Local, manifiesta que lo que pretende es cumplir las medidas correctoras ordenadas por los Servicios municipales, adecuando las instalaciones de su Local y evitar producir molestias a ningún Propietario, por lo que solicita autorización a la Comunidad para la ejecución de las mismas, instalando una nueva chimenea que cumpla la normativa, ya sea por el interior del shunt comunitario o por el exterior, por la fachada de la comunidad, indicando que en caso de que la Comunidad no acceda a conceder la citada autorización, ejercitará las acciones legales contra misma, en defensa de sus intereses.

Tras varios comentarios, se procede a votar si se concede la autorización solicitada, denegándose ésta por todos los Propietarios asistentes y representados, a excepción de la Propiedad del Local 12 que vota a favor. Asimismo, hace constar que salva el voto.»

Se advierte en el texto transcrito que la negativa de la comunidad de propietarios no sólo impedía al propietario del local 12 instalar una chimenea exterior, sino también solucionar el problema adecuando la salida de humos por dentro del shunt. Y sin bien es cierto que, en principio, la comunidad demandada no tiene ninguna obligación legal de permitir la instalación de la chimenea adosándola a la fachada, no puede excluir al propietario del local 12 de utilizar el shunt para esa finalidad, pues tal derecho lo tiene reconocido estatutariamente desde el momento en que se le permite acceder a él a través del local 11. Se observa, además, en el Dictamen Técnico aportado con la demanda, que el shunt es un conducto colectivo donde confluyen las conducciones individuales de las diferentes viviendas y locales, de modo que está dispuesto para que todos los propietarios puedan extraer y expulsar al exterior los humos producidos en sus respectivas estancias privadas, sean viviendas o locales, siendo evidente que si los conductos individuales son independientes y estancos, como exige el Ayuntamiento, no tiene por qué ocasionar filtraciones de humo a los propietarios de las viviendas que estén conectados también al shunt.

Consecuentemente, supone un grave perjuicio para la demandante que el acuerdo impugnado le impida adecuar la salida de humos por el interior del shunt, concurriendo la causa de nulidad prevista en el apartado c) del artículo 18.1 LPH, lo cual nos lleva en este punto a confirmar el primero de los pronunciamientos de la Sentencia apelada, si bien matizando los argumentos empleados en la resolución, lo que supone también la declaración de nulidad parcial, en el sentido que sólo puede afectar a la decisión de prohibir la adecuación por el interior del shunt, siendo válida en cuanto al resto, pues al tratarse el shunt de un elemento común dispuesto específicamente para que por su interior discurran las conducciones particulares con función extractora de las emanaciones gaseosas producidas en las dependencias privativas del edificio, la comunidad no está obligada a permitir la instalación de chimenea exterior que, obviamente, perjudicaría la estética del edificio, e incomodaría a los propietarios que la tuviesen cerca de las ventanas o terrazas por donde discurriese.

TERCERO.- La declaración de nulidad del acuerdo impugnado tiene como consecuencia que la prohibición comunitaria no podrá aplicarse respecto a la utilización de la conducción colectiva, y con ello subsiste el reconocimiento del derecho del propietario perjudicado a realizar la salida de humos por el interior del shunt comunitario en las condiciones exigidas por el Ayuntamiento, es decir: mediante la instalación de un conducto independiente, exclusivo y estanco. De ese modo, la comunidad de propietarios no tiene ninguna participación activa en la ejecución de la tubería, ni a nada en tal sentido puede ser condenada, más allá de la obligación de respetar el derecho de la propietaria afectada, que ha de ejercitarlo en la forma exigida por el Ayuntamiento y sin perjudicar a los demás propietarios conectados al conducto colectivo, de modo que el pronunciamiento contenido en el cuarto apartado de la parte dispositiva de la Sentencia no resulta procedente.

También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19ª de 19 de septiembre de 2011, n° 351/2011, recurso n° 328/2011:

“SEGUNDO.- Desde la precedente síntesis es ahora de señalar que conforme a lo prevenido en el art. 465.5 de la LEC EDL 2000/77463 esta sentencia de habré, da pronunciar exclusivamente sobre los puntos y cuestiones hechos valer en el escrito de interposición de! recurso y en su relación, en el de oposición; siendo ya de indicar en línea de principios que el art. 7 de la LPH EDL 1960/55 si bien permite a! propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, establece límites a dicha permisibilidad, así cuando las obras al efecto menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de esas obras a quien represente a la Comunidad, en su párrafo 2o señala que en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, y en el art. 9.a) impone a cada propietario el respeto de las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo; es de señalar que la expresión configuración se está refiriendo al aspecto, fisonomía o presentación física, como disposición particular o forma de las partes., tanto en sentido vertical como horizontal, que dan aspecto o estructura física, en su relación alude el precepto también a estado exterior, esto referido a modificaciones decorativas o estéticas que afectan al conjunto, desde lo precedente de forma clara y nítida se nos ofrece que la instalación pretendida por la demandante precisa de autorización de la Junta de Propietarios, lo que no cuestiona la demandante, que precisamente acude a la Junta de Propietarios para obtener la autorización, siendo ya de indicar que la salida de humos que venía instalada en el mismo local era sustancialmente diferente, pues discurría por un chimenea interior, siendo que en vía administrativa se impone al local de la demandada que deberá dotar a la campana captadora de humos y vapores de la cocina, de la correspondiente chimenea estanca, cuya desembocadura sobre pase un metro de altura del edificio más alto, propio o colindante, en un radio de 15 metros, de forma que cumpla las normas exigidas en el art. 54 (27) OGPMA; la demandante acude a técnico competente para dar solución técnica a la referida resolución administrativa, la que se da haciendo referencia a que por el patio interior del edificio ya discurre una chimenea, que describe, que lleva instalada varios años y señala que la mejor solución técnica es la instalación por el patio interior de otra chimenea que discurra junto a la existente, señalando que ello en nada perjudica a la Comunidad y en elabora proyecto de instalación, en base al cual la demandante, ahora apelante solicita la referida autorización , que es denegada y a la que se concentra la presente litis, siendo ya de indicar como hecho incontrovertido la existencia de otra local en la misma Comunidad que sí tiene instalada similar chimenea a la solicitada para la evacuación de humos, como veíamos a ello hace referencia el informe técnico obtenido por la demandante en los términos indicados, con indicación de que la solución dada a la demandante fuera similar a la ya constituida, ello podría llevar a que la autorización de solicitud no altera o creara una apariencia distinta al restante conjunto, por lo la negativa crea situación de agravio comparativo, sin que sea de distinguir los supuestos por el hecho de porqué se ínstala esa otra anterior, consentida en el tiempo, pues, como indicábamos, integraría agravios comparativos, resultados injustos y aplicaciones automáticas del texto legal, desconectadas el espíritu de los arts. 3.1, y 7 CCEDL 1889/1 , por entender que el concepto de la configuración o del estado exteriores de un edificio que contiene el art. 7 L.P.H. no tiene un carácter absoluto, sino de contornos flexibles en función de las circunstanciáis de cada caso concreto, debiendo estarse a su importancia o trascendencia, así como a la situación o estado exterior de cada inmueble: sin que, en efecto, en nada vincule a 1a Comunidad v en vía civil la autorización administrativa en orden a conceder la autorización ; sí es de señalar a modo de principio, que tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización da obras debe ser más amplia, en atención a la actividad autorizada en los mismos, no prohibida, y consentida en el tiempo por la Comunidad, en orden a las necesidades implícitas para dicha actividad, siempre que no se perjudiquen los derechos de los demás propietarios o produzcan las alteraciones más arriba recogidas como prohibidas, o dicho de otro modo no debe desconocerse que las referidas permisiones al propietario de cada piso o local para efectuar las modificaciones que resulten necesarias para el adecuado uso de su vivienda o local que no menoscaben la seguridad del edificio, deben alcanzar aunque se haya actuado sobre elementos comunes, cuando tal actuación resulte inocua e imprescindible, y se sitúe dentro de los límites razonables del ejercicio de un derecho, habiendo reseñado el Tribunal Supremo en sentencia de 20 de marzo de 1989 EDJ 1989/3180 que las relaciones de vecindad se desenvuelven entre la prohibición del acto anulatorio (esencialmente perjudicial a terceros sin beneficio para el propietario), y el derecho al uso inocuo: evitando el rigorismo que cierre las puertas a peticiones que puedan formular los propietarios de viviendas y locales, sobre todo cuando se trata de servicios exigidos por la Administración o impuestos por la necesidad de uso, en el precedente sentido argumenta la A.P. de Salamanca en sentencia de fecha 19 de octubre de 1999 EDJ 1999/48011 al indicar que «siendo las obras solicitadas, no de ornato o embellecimiento, sino de necesaria realización para desarrollar la citada actividad industrial, dotándola de condiciones de seguridad y evitando al mismo tiempo incomodidades a los propios vecinos del inmueble, v al público en general -que ha de entenderse no sufrirían en lo sucesivo los malos olores, humos v gases que se producen en la actualidad, con la salida directa a la calle- es ello razón suficiente para estimar la realización de obras, pese a afectar a los elementos comunes, cuando con la misma no se perjudican además las condiciones de vida de los demás comuneros, de llevarse a cabo su instalación con el mayor esmero, y en el menor tiempo posible: por tanto, negar tal pretensión acarrearía el cierre de un local, cuyas condiciones de apertura impuestas por la Autoridad, y recogidas por Ordenanza, sean exigidas para su normal desenvolvimiento».

En la misma línea la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 23 de mayo de 2005, EDJ 2005/115519:

“Señalando el TS en 31 de octubre de 1984 que la negativa de la comunidad de propietarios a tal instalación incide en la órbita del abuso del derecho, no siendo el caso que tratamos el tan frecuente de instalación sin solicitud de permiso alguno: desde la preceden te doctrina y en atención fundamentalmente a la existencia de otra chimenea en e l patio interior para dar salida humos y olores de otro restaurante sito en la misma localidad, consentida en el tiempo por la Comunidad, sin que sean asumibles. lo que excusa de comentarios, las alegaciones en orden a porqué se aceptó no sólo la instalación, sino también que se ha venido consentido en el tiempo, ello relación con el contenido del proyecto técnico en base al que la demandada solicita la autorización a la Comunidad, a lo precedente unido que no consta probadamente que esa nueva instalación cause perjuicio a la Comunidad ni individualmente a alguno o algunos de los propietarios que la integran, pues al respecto no existe más que la subjetiva alegación de las testigos que deponen, siendo que en nada incide el tema objeto de controversia con aquellas otras situaciones, que se alegan se hayan dado entre algunos propietarios cié a Comunidad v el titular o poseedor del local propiedad de la demandante, ajenas al contenido mismo de la controversia, de modo que estemos en el caso de estimar el recurso v de revocar la sentencia a la que se contrae, dando lugar a la estimación de la demanda, pues nada impide que judicialmente se declare la necesidad de establecer una carga o gravamen cuando ello viene impuesto por la necesidad de utilización del local.”

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 25a, S 31-5-2013, n° 254/2013, rec. 802/2012, declaró abusiva la actuación de una Comunidad de Propietarios frente al propietario del local que pretendía la instalación de una chimenea de salida de humos, y calificó de antisocial impedir el ejercicio de una actividad económica legítima:

“La actual doctrina jurisprudencial -por todas, sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 2011, recurso de casación 297/07 EOJ 2011/10603 y las que en ella se citan-, acerca de la realización de obras de alteración en la fachada interior del edificio por los titulares de locales comerciales, determina que: A) Con carácter general se debe tener en cuenta que el articulo 12 LPHEDL 1960/55 en relación con la regla primera del artículo 17 LPH EDL 1960/55 exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo (SSTS de 22 de octubre de 2008 (RC núm. 245/2003) EOJ 2008/190088, de 15 de diciembre de 2008 ( RC núm. 861/2004) EDJ 2008/234535 y de 17 de febrero de 2010 (RC núm. 1958/2005) EDJ 2010/14196). Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que deben ser interpretadas de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada. La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC núm. 625/2005) EDJ 2009/276014, así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC núm. 1902/2006) EDJ 2010/206775, declaran que; ‘rio cabe idéntica interpretación entre focales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios”.

En idéntico sentido se pronuncian, entre otras, las Sentencias dictadas por la Audiencia Provincial de Salamanca, de 19 de octubre de 1999 y 18 de febrero de 2002. Las precitadas sentencias, mantienen que la instalación de chimeneas y sistemas de ventilación constituyen un derecho de los propietarios de locales comerciales para el ejercicio de su actividad que no suponen alteración sustancial de los elementos comunes cuando dichas instalaciones son exigidas por la Administración competente y no causan a los demás copropietarios graves perjuicios que éstos no están obligados a soportar; actuando la Comunidad en claro abuso de Derecho.

El artículo 7, 2.CC del Código civil, para apreciar la existencia de un ejercicio abusivo o antisocial del derecho, exige que se trate de un «acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero».

Así, en la praxis judicial se aprecian numerosos supuestos en los que se estima la concurrencia de abuso de derecho en la decisión de la comunidad de propietarios, bien de prohibir las obras cuya ejecución interesa el copropietario, o bien de solicitar judicialmente el derribo y/o retirada de la construcción u obra ejecutada.

En este sentido se ha venido desarrollando una clara doctrina jurisprudencial sobre el equilibrio de los intereses en conflicto a través de la doctrina del abuso de derecho. Aunque se ha predicado, en general, el uso limitado y prudente de esta institución (SSTS 23 de octubre de 2003 EDJ 2003/146350 y 6 de febrero de 2003 EDJ 2003/2557), especialmente en los casos relacionados con la propiedad horizontal la apelación al abuso de derecho ha servido para ponderar los intereses en juego.

Por ello, se ha declarado abusivo que una comunidad se niegue a la realización de obras en los elementos comunes injustificadamente, con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la comunidad (SAP Zaragoza de 26 de febrero de 2001).

En este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2014 realiza la siguiente argumentación:

«La doctrina del abuso de derecho, tal y como declara la sentencia de esta Sala de 1 de febrero de 2006 (RC n.º 1820/2000) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios), al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo). En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que por ello se obtenga un beneficio amparado por la norma. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa y su finalidad no será legítima. En el mismo sentido la STS de 9-1-2012, recurso 887/2009 (EDJ 2012/5033) «.

No consta la existencia de una finalidad seria y legítima respecto a la oposición a la reubicación de la chimenea y sí consta que la negativa a su establecimiento entraña para el propietario un perjuicio que no debe soportar.”