Disolución condominio IRPF

Disolución condominio IRPF: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable desarrollar una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los copropietarios lo requiera, evaluar la finca objetivamente y formular la venta. Además, es recomendable que todo acuerdo de palabra se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con responsabilidad de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará responsable de los gastos hasta la venta.

Si se llega a un acuerdo entre los copropietarios, es posible adjudicar la finca a uno de ellos si paga el precio fijado por la cuota que poseía cada copropietario.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se proponga un precio de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Presentaremos la demanda ante los juzgados ejercitando la acción de fragmentación de la finca para la ruptura de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los propietarios. El inconveniente es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue sufragar con el precio de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que se niega a vender sin ningún segmentación de la propiedad por un plazo concreto inferior a 10 años, que puede extenderse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo una pareja casada que ha comprado una vivienda a medias. La propiedad es de ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de fragmentar el condominio. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando hay un pacto entre todas las partes y por vía judicial cuando hay enfrentamiento. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de practicarse de manera conjunta, ya sea porque los coeficientes pasan a manos de un único propietario o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, actualmente, lo más habitual es que se haga por temas de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por renuncia de todos los copropietarios, por la compra de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transfiere la titularidad de la propiedad de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la condición de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. De lo contrario, el anterior propietario continuará siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en lugar de ambos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante compleja en la actualidad, pues para un banco un segundo titular obviamente es un respaldo, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estas situaciones, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas con recursos.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una vía mucho más económica comparándola con otras gestiones de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el valor adjudicado no se adecua al valor del inmueble, se entiende como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.