Derechos del avalista hipotecario

Derechos del avalista hipotecario

Derechos del avalista hipotecario: el avalista hipotecario es una figura que, tradicionalmente, ha sido bastante habitual en los contratos hipotecarios, especialmente en los años del “boom inmobiliario”. En la actualidad, después de que varias sentencias han considerado abusivas este tipo de cláusulas, casi ningún contrato hipotecario incluye el aval entre sus condiciones. Pero, ¿qué es exactamente y cuáles son los derechos del avalista hipotecario?

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¿Cuáles son los derechos del avalista hipotecario?

Ser avalista hipotecario conlleva responsabilizarse de las deudas de otra persona en caso de impago, respondiendo con su nómina o con otras propiedades en caso de que el banco no pueda cobrar la deuda al titular del préstamo. Esta figura suele ser exigida por el banco cuando temen que el solicitante pueda tener dificultades de pago en algún momento a lo largo de la vida de la hipoteca. De esta forma, el banco se cubre las espaldas, garantizando que, sea quien sea, la deuda contraída será saldada.

Pero el avalista hipotecario no solamente contrae obligaciones, sino también ciertos derechos, ya que al ser incluido en un contrato de este tipo adquiere una gran responsabilidad ante la posibilidad de tener que afrontar deudas que no son suyas. Derechos como el de división, el de beneficio de excusión o el de orden.

Beneficio de excusión

El beneficio de excusión permite que el avalista hipotecario pueda negarse a que el banco le reclame la deuda generada por el préstamo mientras no se haya llevado a cabo el embargo de los bienes del deudor principal. Esto quiere decir que, mientras el titular de la hipoteca todavía cuente con propiedades con las que liquidar la deuda, el avalista queda libre de tener que adelantar una cantidad de bienes o dinero.

Beneficio de división

Solamente existe cuando hay varios avalistas incluidos en el contrato hipotecario. En estos casos, a menos que se haya especificado de otra manera en el contrato, la deuda se reparte de manera equitativa entre todos los avalistas. Esto significa que si el banco exige más de lo debido a uno de ellos en concreto, éste puede oponer este derecho, y repartir la deuda entre el resto. Si uno de los avalistas paga más dinero del que le corresponde, puede reclamar su parte a los demás.

Eso sí, se puede establecer un orden entre ellos, de modo que uno sea el obligado inicial. En caso de que éste no pueda hacer frente a la deuda, la deuda recaerá sobre el siguiente, y así de forma sucesiva.

Derechos del avalista hipotecario: ¿Se puede quitar el aval hipotecario del contrato?

Por lo general, la entidad bancaria con la que se ha firmado el préstamo hipotecario se negará a quitar a la avalista del contrato, ya que entiende que el riesgo de la operación aumenta. En ese caso, lo que sí podemos hacer es subrogar la hipoteca para cambiar los titulares, negociando con el banco la opción de incluir un avalista hipotecario distinto. Pero también se puede reemplazar al avalista hipotecario sin más, sin necesidad de hacer una subrogación, pero manteniendo las condiciones de las garantías de cobro.

Requisitos para pedir una hipoteca sin avalista

En la actualidad, es posible solicitar un préstamo hipotecario sin aval, pero es necesario reunir ciertos requisitos para demostrar que el titular posee la suficiente solvencia para ello:

• La capacidad de endeudamiento del solicitante junto con otros préstamos no puede superar el 35% de los ingresos totales.
• El solicitante tiene que certificar que disfruta de una situación laboral estable. Cuanto más altos sean los ingresos y mayor sea el periodo de antigüedad en la empresa en la que trabaja, más posibilidades hay de que el préstamo sea aprobado sin necesidad de incluir un avalista hipotecario.
• Hay que abonar entre el 20% y el 30% del valor total del inmueble, lo que popularmente se conoce como entrada de la hipoteca. Por lo general, el banco financia como máximo el 80% del total de la vivienda, por lo que es necesario disponer de ahorros suficientes para hacer frente a la operación.

¿Cómo protegerse ante una hipoteca con aval hipotecario?

La actual Ley Hipotecaria recoge la limitación de responsabilidad hipotecaria y, en consecuencia, la posibilidad de que el avalista y el deudor puedan protegerse de los efectos que tendría un posible impago. El art. 140 establece que en la escritura puede pactarse que la obligación quede garantizada solamente mediante los bienes hipotecados, es decir, con una dación en pago.

No obstante, actualmente, son pocas las entidades bancarias las que ofrecen este tipo de hipotecas, por lo que es fundamental que antes de firmar nada, se lea muy bien la escritura para estar seguros de las obligaciones a las que nos estamos comprometiendo. Ten en cuenta que, si no se pacta la dación en pago y la subasta queda desierta, el banco puede adjudicarse la vivienda por un valor de entre el 60% y el 70% de la tasación en caso de impago. En caso de que este valor no sea suficiente, la entidad puede reclamar el resto de la deuda tanto al hipotecado como al avalista, además de las costas del procedimiento y los intereses de demora.