Si has firmado un contrato de arras y has dado una cantidad de dinero para la adquisición de un inmueble y el propietario no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no traspasa la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal tras incumplir el acuerdo, debes saber que la legislación actual está de tu lado, teniendo la posibilidad de recurrir a los juzgados para reclamar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es recomendable que busques un buen abogado experto en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se ocupará de enviar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el incumplimiento del contrato y solicitando que se cumpla lo pactado. Si la parte incumplidora responde a la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no conseguimos llegar a una resoluci, se iniciará la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se tendrá que interponer juicio de forma verbal u ordinaria según las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, deberá acudirse al proceso ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin atender pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con el objetivo de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente fijada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, según señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva no deja de ser un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un momento establecido y por un precio específico. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no conlleva la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que el comprador está dispuesto a comprar un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular debido a su indefinición y del que casi no hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, la parte compradora entrega una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que incumpla el acuerdo. En el supuesto de que la parte compradora finalmente determine no seguir adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es la parte vendedora la que finalmente decide no seguir con la venta, deberá devolver al comprador la señal multiplicada por dos. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y garantizar la operación.
Cosa diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha acordada en el contrato de arras, podemos ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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