Derramas y ley propiedad horizontal

Derramas y ley propiedad horizontal

Derramas y ley propiedad horizontal. Conceptualización inicial: primeramente, es necesario saber que, en la mayoría de los casos, cuando existe comunidad de propietarios, existen, a su vez, unos presupuestos elaborados y presentados de forma anual por el Administrador elegido por la propia Comunidad. En dichos presupuestos se establece una previsión de gastos y una previsión de ingresos, suponiendo esto el establecimiento de unas cuotas mensuales que deberán ir a cargo de los propietarios de la misma comunidad.

Dicho presupuesto se aprueba por los mismos propietarios en Junta ordinaria anual, según lo que dispone el primer apartado del artículo 16 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Así pues, en cada Comunidad de Propietarios, se aprueban unos gastos y unos ingresos anuales, de tal manera que, en caso de que haya gastos extraordinarios, estos deberán ser aprobados fuera de lo previsto en el mismo presupuesto, y es en este momento cuando entran en juego las llamadas “derramas”.

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Aunque a grandes rasgos tengamos claro qué es una derrama, es importante establecer una conceptualización clara y concisa, tanto del concepto en sentido estricto, como de la normativa que lo envuelve para que, de esta forma, podamos salir de dudas cuando nos encontremos ante una situación de este tipo.

Hablando en sentido estricto, una derrama es el pago extraordinario de una cuantía económica de la que se tienen que hacer cargo los vecinos propietarios, pues así se estipula en el artículo 17, apartado 11, de la Ley de Propiedad Horizontal, cuando se expone lo siguiente: “Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.”

Así pues, la aprobación de una derrama puede darse por varios motivos, como pueden ser, por ejemplo, conservación y restauración del edificio, obras relativas a la funcionalidad de la finca, o cualquier otro tipo de actuación orientada a la mejora y a la conservación de todas las zonas comunes. Aun así, también encontramos casos en los que se aprueban derramas que no tienen nada que ver con el estado del edificio, sino que están relacionadas con, por ejemplo, pagos por indemnizaciones, por costes de acciones judiciales, o cualquier otro tipo de actuación en la que se pueda exigir responsabilidad a la Comunidad de Propietarios de forma común, sin poder imputar dicha responsabilidad a ningún propietario de forma privativa.

Derramas y ley propiedad horizontal: obligatoriedad de la aprobación de derramas

Es importante saber que la aprobación de una derrama no se puede realizar sin presentar de antes el asunto en Junta. La aprobación de una derrama, pues, debe ser votada en Junta Extraordinaria, contando dicha presentación con una correcta especificación de los motivos por los que se requiere el pago de una derrama, el importe a pagar, los plazos y las cuotas que finalmente deberá abonar cada propietario, que siempre irán en función del coeficiente de participación del que disponen.

Surge, a partir de aquí, la pregunta de si existe obligatoriedad de pagar las derramas que se presenten en Junta. Pues bien, la obligatoriedad del pago de derramas, según lo establecido en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, solo se aplicará para aquellas derramas relativas a la reparación y conservación indispensable y necesaria para asegurar, por ejemplo, que se cumple con los requisitos mínimos para garantizar la seguridad y bienestar de los propietarios e inquilinos del edificio. Cuando se trate de derramas relativas a la simple mejora del edificio y de las zonas comunes, no habrá obligatoriedad alguna de aprobar la derrama.

Concretamente, respecto a lo anterior mencionado, la ley expone lo siguiente:

1. «Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
• Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal (…).”

Derramas y ley propiedad horizontal: ¿Se puede impugnar una derrama aprobada en Junta?

Para aquellos casos en los que no se está de acuerdo con cualquiera de los elementos presentado en la Junta relativos a la aprobación de la derrama, el propietario que se oponga deberá manifestar, compareciendo en la misma Junta, su voluntad de ir en contra de la propuesta, o bien delegar el poder de votación, pero siempre salvando su voto, pues la incomparecencia injustificada impide el poder de impugnación de la Junta.

En caso de aprobarse correctamente la derrama en Junta, y haber cumplido el propietario con los deberes que se le exigen, ésta deberá ser impugnada en los plazos y en la forma establecida por la ley, concretando en dicha impugnación la disconformidad con la aprobación de la derrama, siempre en base a unos motivos con fundamento legal.

No obstante, hasta que no se resuelva sobre el fondo del asunto, ello no implicará el impago de la derrama, pues todos los propietarios deberán abonar de igual forma la cuota establecida y votada en Junta, excepto en aquellos casos en los que se apliquen medidas cautelares durante el procedimiento.

Autor: Carolina Faz