Pleito en Comunidad de Propietarios sobre el pago de servicios no exigibles

Pleito en Comunidad de Propietarios sobre el pago de servicios no exigibles

Pleito en Comunidad de Propietarios sobre el pago de servicios no exigibles: la elaboración del presupuesto anual de una Comunidad de Vecinos es una tarea relativamente compleja, pues en él se debe hacer una clara previsión de los gastos e ingresos que deberá soportar la Comunidad, estableciéndose así la cuota mensual que deberá abonar cada propietario en cumplimiento de sus obligaciones.

En muchas ocasiones surge la duda de qué partidas exactas deben incluirse en los presupuestos y qué actuaciones deben considerarse como imprescindibles para el buen mantenimiento y conservación de la comunidad. Esta duda conlleva a disputas entre convecinos y genera situaciones de tensión que solo se solventan acudiendo al tenor de la ley.

Este es el asunto del que trata el artículo publicado en una revista web jurídica, titulado como: “Sentencia pionera aclara cómo debe llevarse la contabilidad de una comunidad de propietarios”. Dicha noticia versa sobre una resolución dictada por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de justicia de Catalunya en la que, después de contraponer varias posiciones, se determina el sistema que podrá seguir una comunidad de propietarios en relación con las partidas que se incluyen en los presupuestos de la comunidad.

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Hechos principales

El artículo nos presenta un pleito entre dos titulares de un inmueble de la Comunidad destinado a local comercial. La disputa se inició a partir de la votación, en junta de propietarios, de la aprobación de unos gastos relativos a servicio de seguridad y vigilancia con la intención de incluirlos como una partida necesaria en los presupuestos. Dicha votación dio como resultado 38 votos a favor y sólo 2 en contra. La alegación aportada por parte de las dos titulares se sustentaba en que obligarlas a soportar dicho gasto iba en contra de una sentencia de la Audiencia provincial de Barcelona del año 2003. En la resolución se falló que los propietarios del mismo local del que ambas vecinas eran titulares no tenían la obligación de soportar aquellos gastos catalogados como “innecesarios” ya que manifestaron su desacuerdo en la Junta en la que se acordó la aprobación de la partida. Así pues, a raíz de la mencionada sentencia, se permitió que esos gastos calificados como no imprescindibles fuesen únicamente imputables a los vecinos que manifestaron, en Junta, su aprobación.

Ambas vecinas, pues, demandaron a la Comunidad alegando que, desde la resolución del año 2003, se había estado siguiendo el mismo método mencionado, es decir, que aquellos gastos innecesarios podían ir a cargo sólo de los vecinos que votaran favorablemente.

¿Qué resuelve el Tribunal?

El Acuerdo objeto de pleito se adoptó en el año 2017 en junta de vecinos. Así pues, dicho acuerdo, después de la estimación de la demanda interpuesta por ambas titulares, ha sido declarado nulo, pues el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona ha calificado la mencionada partida como innecesaria, debido a que ya existe servicio de conserjería prácticamente a todas horas durante el día.

Además, en la sentencia, se ha optado, también, por exigir la eliminación de dos partidas más que, hasta el momento, se habían venido incluyendo en los presupuestos: la relativa al aire acondicionado, y la relativa al extra por morosidad.

Como era de esperar, la comunidad ha decidido recurrir en apelación, pero el Tribunal la ha estimado parcialmente, admitiendo que la eliminación de la partida por morosidad no era procedente, pues es un gasto asumido por todos los propietarios creado específicamente para prevenir situaciones de impago y, consecuentemente, problemas económicos que podrían afectar a toda la comunidad en general.

El Tribunal ha basado su resolución en el artículo 553-30.2 del Código Civil Catalán, el cual permite que, aquellos propietarios que no quieran o no puedan asumir el coste de la cuota que les correspondería para hacer frente al pago de las nuevas instalaciones o servicios no exigibles, puedan quedar eximidos de dicha responsabilidad, permitiéndose de esta forma que la cuota se reparta entre los vecinos que sí quieran asumir el pago, siempre y cuando el valor total del gasto sea superior a la cuarta parte del presupuesto anual vigente.

Después de la desestimación parcial en apelación, la comunidad ha optado por responder a esta incursión recurriendo en casación, alegando que, en relación al mencionado artículo del Código Civil Catalán, había una clara ausencia de doctrina.

Ante esto, el Superior de Justicia de Catalunya, finalmente ha interpretado que no existe ninguna previsión normativa que establezca de forma exacta e inequívoca el sistema de contabilidad que deben llevar las comunidades. Así pues, el mismo Tribunal le da la razón a la Audiencia Provincial de Barcelona en tanto en cuanto considera que, eximir a los propietarios que se oponga a la contribución del coste de un servicio no exigible, es una actuación completamente legítima que no requiere del apoyo de ninguna ley específica para sostenerlo.

Opinión de un letrado experto

En la misma noticia se presenta la figura de un abogado experto en derecho inmobiliario, el cual reitera la realidad del asunto: no existe previsión normativa alguna que especifique qué partidas deben y no deben figurar en el presupuesto, por lo tanto, la actuación de ambas titulares es completamente legítima.

Autor: Carolina Faz