Artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal: en nuestro despacho son frecuentes los conflictos que se nos plantean entorno a la alteración de la convivencia vecinal. En estos casos la Ley de Propiedad Horizontal prevé la acción de cesación, que responde a la necesidad de regularizar determinadas actividades que se llevan a cabo en los elementos privativos de los comuneros, pero que superan los límites de la normalidad en el uso y la buena fe.
Conforme a lo dispuesto en la Ley se pueden dar numerosas situaciones que generan molestias, actividades que producen daños al inmueble o que están prohibidas por los estatutos. Debemos recordar que al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en el inmueble acciones que produzcan incomodidad por los ruidos, vibraciones, gases, olores, polvos en suspensión o substancias perjudiciales para la salud humana o susceptibles de originar riesgos graves por combustiones o riesgos análogos.
Los límites de estas actuaciones se encuentran regulados en el Real Decreto 2414/1961 por el que se aprueba el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, muy vinculado al cumplimiento de la salubridad pública, sin perjuicio de la aplicación de normas específicas sobre esta materia en cada Comunidad Autónoma y teniendo en cuenta su derogación parcial por la Ley 34/2007, de 15 de noviembre, de Calidad del Aire y Protección de la Atmósfera que, según se pronuncia el Tribunal Supremo, tiene en cuenta el concepto actual de medio ambiente.
Resulta fundamental hacer hincapié en que existen ciertas claves para que la acción prospere. En primer lugar, ¿Hasta dónde podría considerarse una actividad molesta siendo objeto de cesación? Pues bien, debe darse un tiempo prudencial de reacción, es decir, es relevante que exista cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares en el tiempo. Además, la jurisprudencia pone de manifiesto que debe evidenciarse que se trate de actividades incompatibles con el normal desenvolvimiento de la convivencia. Esto aporta una amplia interpretación, lo que indica que la resolución favorable se vinculará a la aportación de prueba suficiente, que recae en quien alega la conducta molesta. En este sentido cabe cuestionarse, ¿Cómo se acreditan estos hechos? La ratificación de testigos llamados al procedimiento, actas de las sucesivas Juntas de propietarios donde figuran quejas y reclamaciones, informe pericial o policial en su caso, son algunas de los indicios que podrían dotarse de relevancia jurídica.
Antes de continuar con el post, subrayar que, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal debe entenderse conforme a la doctrina, y es que, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, 44/2005, de 16 de septiembre consolida «dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación sin cuya concurrencia la acción no podrá prosperar», algo que se detalla a continuación, por lo que se define un procedimiento de actuación que es necesario practicar antes de interponer acciones judiciales.
En primer lugar, consideramos de trascendental importancia acudir a un profesional que realice un requerimiento al infractor para que, de buena fe, desista en las actuaciones molestas, que, además, debe incluir la advertencia fehaciente de iniciar las acciones judiciales pertinentes tal y como señala la reciente sentencia AP Valencia, Sec. 11.ª, 551/2019, de 11 de diciembre.
Si la conducta persiste, una vez se haya desatendido la vía del diálogo, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, deberá convocar Junta extraordinaria para que en el orden del día se incluya la autorización a fin de proceder a ejercitar la demanda, para lo que, será necesario el acuerdo comunitario de la mayoría, siendo aplicable el art. 17.7 de la LPH.
El cumplimiento de este requisito de procedibilidad es imperativo por lo que en este punto podríamos plantearnos ¿Que ocurre si el supuesto afecta solo a un propietario y el presidente no accede al requerimiento? En los supuesto en que exista conflicto de intereses, tras haber dado traslado sin éxito, el Tribunal Supremo en sentencia de 18 de mayo de 2016 reitera que “el comunero tiene legitimación activa para entablar acción de cesación”, y lo hará en este caso por la vía de excepción para que pueda admitirse a trámite la demanda ya que, en este caso, lo hace en beneficio propio ante la inactividad del Presidente o de la Junta. Sin embargo, en este caso, no podrá solicitar la privación del derecho al uso de la vivienda, sin el respaldo de la comunidad únicamente podrá obtener medidas cautelares y en su caso la cesación.
Finalmente, si la sentencia es estimatoria, podrá obtenerse la privación en el uso del piso o local hasta un máximo de tres años en función de la gravedad y los perjuicios causados. En caso de que el infractor no sea el propietario del piso, se extinguirán sus derechos sobre el inmueble efectuándose el lanzamiento. Por último y en los supuestos que reportan mayores consecuencias procederá la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Se ha cuestionado en numerosas ocasiones si este precepto se ajusta a lo establecido en el derecho constitucional que protege el disfrute de la propiedad privada. El alto tribunal coincide en ponderar las exigencias del respeto mutuo ya que debe tenerse en cuenta la prohibición del abuso de derecho y no restringir el derecho a la tutela judicial efectiva. Por todo ello es de vital importancia contar con el apoyo de profesionales especializados en esta materia que sabrán indicar una estrategia enfocada a las especificidades de cada caso.
Autor: Isabel Alonso
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