Si has suscrito un contrato de arras y has entregado una cantidad de dinero para la compraventa de una casa y el propietario no transfiere las llaves de la vivienda en el plazo pactado, no traspasa la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la cantidad entregada tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente te ampara, pudiendo recurrir a los juzgados para reivindicar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se pactó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice el asunto. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la otra parte advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y exigiendo que se cumpla lo acordado. Si la parte vendedora atiende la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial mediante juicio monitorio en el que se reclamarán las cantidades debidas más el interés, pudiendo producirse las siguientes situaciones:
Si se producen el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén pidiendo. Si la cifra supera los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como fijan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es más pequeña, el juicio será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de entrega de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cifra de dinero anteriormente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un momento determinado y por un valor específico. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no obliga a la compraventa, sino que su finalidad es asegurar que el comprador está dispuesto a adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una cantidad, garantizando de esta manera la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En caso de que el comprador finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente decide no vender, deberá reintegrar a la parte compradora la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de impedir su quebrantamiento y garantizar la transacción.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo acordado y ambas convengan prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la transacción no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, podemos ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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