Si has firmado un contrato de arras y has aportado una señal para la compraventa de una casa y el vendedor no entrega las llaves de la vivienda en el tiempo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o se niega a reembolsar el doble de la señal después de incumplir el acuerdo, tienes que tener en cuenta que la normativa vigente está de tu lado, teniendo la posibilidad de recurrir a los juzgados para solicitar la indemnización debido al incumplimiento del contrato o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En estas cuestiones, es importante que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se encargará de enviar un burofax a la otra parte indicando el quebrantamiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo pactado. Si la parte vendedora responde a la reclamación, el problema puede terminar de forma «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no consigue un acuerdo, se emprenderá la vía judicial a través del proceso monitorio en el que se solicitarán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria según las cantidades que se estén reclamando. Si la cifra supera los 6.000 euros, tendrá que acudirse al juicio ordinario, como reflejan los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cifra es menor, el procedimiento será verbal. Debes saber que si no se continúa adelante, el juez puede interponer las costas. Cuando se haya dictado sentencia firme, si la parte incumplidora del contrato continúa sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo proceder al embargo de lo que sea necesario.
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También llamado contrato de señal, el contrato de arras es el que tiene lugar entre el comprador y el vendedor con la finalidad de garantizar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, a través de una cantidad de dinero anteriormente pactada. Los que se utilizan generalmente para los contratos de compraventa de bienes inmuebles son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son documentos diferentes. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor pactan realizar la venta en un plazo determinado y por un valor concreto. Muy habitual en las agencias inmobiliarias, pero que no presupone la posterior compraventa, sino que su finalidad es asegurar que una persona quiere adquirir un inmueble concreto. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que se trata de un contrato irregular debido a su imprecisión y del que apenas hay jurisprudencia.
La diferencia radica en que en el contrato de arras, el comprador entrega una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el acuerdo. En caso de que el comprador finalmente decida no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe entregado. Si, en cambio, es el vendedor el que finalmente elige no seguir con la venta, deberá reintegrar al comprador la cantidad entregada por duplicado. Esto significa que las arras actúan como una garantía que va unida al futuro contrato de compraventa, con el objetivo de evitar su quebrantamiento y garantizar la operación.
Cuestión distinta es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no sea capaz de cumplir con lo pactado y ambas acuerden prorrogar el contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha pactada en el contrato de arras, es posible ampliar la fecha límite de mutuo acuerdo.
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Garantía por vicios ocultos en una vivienda nueva. La compra de una casa es una de los mayores inversiones que seguramente realicemos a lo largo de nuestra vida. La cuestión es que la emoción de tener un hogar propio muchas veces puede verse ensombrecida por la preocupación ante posibles problemas que puedan surgir después de la compra. Es precisamente en este contexto donde entra en escena la garantía de vicios ocultos de la vivienda nueva.
Demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento: Incumplir un contrato es incurrir en la falta de cumplimiento de una o de varias cláusulas del acuerdo. Siendo el propio contrato el que determina el modo en el que el mismo debe desplegar sus efectos, así como las consecuencias en caso de no cumplimiento del clausulado por parte de los sujetos contratantes. Una situación que en muchas ocasiones puede desembocar en un pleito judicial.
El “tope de gas” en la factura de luz de la comunidad de propietarios. El Mecanismo de ajuste del Real Decreto-ley 10/2022 o “Tope de gas”, es una medida transitoria establecida por el Gobierno, que tendrá vigencia hasta el 31 de mayo de 2023. Esta medida busca contener el precio de la luz, que no ha parado de subir en los últimos meses. Desde su aplicación, el 15 de junio de 2022, se ha impuesto un tope de 40 euros/ MWh al coste de gas que utiliza para producir electricidad y, a partir de enero de 2023, el precio irá subiendo hasta llegar a los 70 euros/MWh.
Como ya sabrás, la Junta General Ordinaria de la comunidad de propietarios debe celebrarse obligatoriamente una vez al año para aprobar los presupuestos anuales. El resto de reuniones que se convoquen tendrán carácter de Junta General Extraordinaria. Para poder reunir a los vecinos en una junta, deben cumplirse una serie de requisitos para que los acuerdos que se adopten en ella sean válidos.
