Tributación de la extinción de condominio

Tributación de la extinción de condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es recomendable planear una estrategia adecuada: reconocer que la copropiedad se tendrá que disolver cuando uno de los comuneros lo exija, valorar la finca con rigor y plantear la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con obligación de venta, dejando aprobado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta la venta.

Si se da un pacto entre los copropietarios, se puede otorgar la finca a uno de ellos si paga el precio correspondiente por el porcentaje que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda en los tribunales ejerciendo la acción de fragmentación de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no llegan a un acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior división entre los comuneros. El inconveniente es que si hay una deuda hipotecaria y no se logra liquidar con el valor de la subasta, se podrá embargar el patrimonio personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por eso, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún fundamento impide la venta o pone unas condiciones desproporcionadas, si se le denuncia con una buena táctica, podrá ser sentenciado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, parejas casadas y socios que compran una finca juntos, por ejemplo. Una fórmula que permite que varias personas compartan la posesión de un un patrimonio común que, pese a que no puede fragmentarse físicamente, sí puede separarse de manera legal en “cuotas” que pertenecen a cada copropietario en representación del coeficiente de titularidad que se le asigne. No obstante, pese a que no se concrete la fracción que corresponde a cada comunero, la Ley vigente contempla que se presumirán iguales las partes, a menos que se recoja otra cosa en la escritura.

Cualquier comunero puede pedir cuando quiera la segmentación del inmueble, independientemente de su cuota, salvo cuando con la separación, este fuera despojado del uso para el que está destinado. Sin embargo, la normativa establece la eventualidad de que se pacte la no división de la propiedad por un intervalo de tiempo específico inferior a 10 años, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una vivienda a medias. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que cada no tenga el 50%, pese a que no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y del mismo modo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

La cuestión es que, por diferentes motivos, los propietarios pueden decidir de romper el condominio. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay oposición. La extinción del condominio se produce cuando el derecho de propiedad deja de practicarse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque la finca común deja de existir.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que suela hacerse por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los comuneros, por la adquisición de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la destrucción de la finca o por la partición del mismo.

Cuando se decide la división del inmueble, se transmite la titularidad de la finca de la cuota que se tiene sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor de la hipoteca, la entidad bancaria debe dar su consentimiento. En caso contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto significa que si una pareja casada se divorcia, la entidad bancaria tiene que consentir el cambio para que únicamente el que se queda con la propiedad integra se refleje como deudor ante el banco, en vez de los dos.

Sin embargo, esta gestión está resultando bastante complicada en la actualidad, ya que para la entidad un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no tiene ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que se hace normalmente es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, debes saber que la segmentación del inmueble es una vía mucho más económica en comparación con otros trámites de compra y traspaso de inmuebles como la compraventa. Y es que únicamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que varía entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. En cualquier caso, si el precio fijado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.