Extinción de condominio sin acuerdo

Extinción de condominio sin acuerdo: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable planear una estrategia apropiada: reconocer que el condominio se tendrá que fraccionar cuando uno de los comuneros lo pida, valorar el inmueble con rigor y proponer la venta. Además, se recomienda que todo acuerdo verbal se ponga por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el precio y estableciendo quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si se llega a un pacto entre los comuneros, se puede adjudicar el inmueble a uno de ellos si paga el valor establecido por el porcentaje que poseía cada copropietario.

Si no se recibe respuesta o la contestación es la negativa a vender o que se sugiera un valor de venta más bajo, la única solución que podremos tomar es la judicial. Interpondremos requerimiento en los juzgados ejercitando la actuación de segmentación del inmueble para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, debes saber que si los comuneros no se ponen de acuerdo, el juez tiene la capacidad de estipular la salida de la finca a subasta para el posterior reparto entre los copropietarios. El problema es que si existe una deuda hipotecaria y no se consigue cubrir con el valor de la subasta, se podrá embargar el capital personal de los deudores o cualquier otra propiedad que pueda comprar en el futuro.

Por este motivo, lo más importante es el sentido común. Tanto es así que la persona que se opone a vender sin ningún partición de la propiedad por un intervalo de tiempo concreto inferior a una década, que puede prorrogarse una vez transcurrido este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha adquirido una casa a medias. El inmueble es de ambos y lo normal es que cada no tenga el 50%, aunque no se acota si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus progenitores.

El tema es que, por diferentes motivos, los comuneros pueden decidir de romper la copropiedad. Un proceso que puede realizarse por vía notarial cuando hay un pacto entre todos los copropietarios y por vía judicial cuando existe reticencia. La extinción del condominio se da cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de forma conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un solo comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, a día de hoy, lo más habitual es que se haga por cuestiones de herencias y por procedimientos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que es posible separar el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la adquisición de un tercero, por expropiación forzosa, por la destrucción del inmueble o por la partición del mismo.

Cuando se procede a la división del inmueble, se transfiere la titularidad de la propiedad del coeficiente que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transfiera la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el deudor. Esto significa que si un matrimonio se divorcia, el banco debe aprobar el cambio para que solo el que se queda con la propiedad integra sea considerado como titular de la deuda ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

Sin embargo, esta operación está siendo bastante compleja en la actualidad, pues para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otras posesiones. En estos casos, lo que suele hacerse es incluir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En lo que respecta a los impuestos, tienes que saber que la fragmentación del inmueble es una solución mucho más barata en comparación con otros trámites de adquisición y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se tributa por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% en función de la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en el IRPF.