Resolución del contrato de compraventa de un inmueble

Resolución del contrato de compraventa de un inmueble

Resolución del contrato de compraventa de un inmueble: el contrato de compraventa de un inmueble es un compromiso establecido entre el comprador y el vendedor para entregar el bien a cambio de un valor previamente acordado. Este documento obliga al vendedor a entregar el inmueble en las condiciones en las que se encontraba cuando se firmó el contrato de compraventa. Y, por otro lado, obliga al comprador a abonar el importe reflejado en el mismo.

Si cualquiera de las partes incumple sus obligaciones, la otra parte puede proceder a la resolución del contrato de compraventa del inmueble, quedando amparada por el Código Civil. En estos casos, lo más recomendable es acudir a un abogado experto en el tema para contar con asesoramiento a lo largo de todo el proceso y que podamos saber cuáles son nuestras opciones. Pero, ¿Cuándo se puede rescindir un contrato de compraventa?

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Resolución del contrato de compraventa de un inmueble: ¿en qué casos puede hacerse?

Podemos rescindir el contrato de compraventa de un inmueble en caso de que se haya producido un incumplimiento grave por alguna de las partes. Algunas de las causas más habituales en este sentido, son las siguientes:

1. Presencia de vicios ocultos. La presencia de defectos o vicios ocultos en el inmueble que ya existieran antes de la compra también puede ser causa de resolución del contrato, ya que el vendedor tiene que responder ante ello. Los plazos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación para reclamar vicios ocultos en una vivienda de obra nueva van desde un a diez años, en función del tipo de daño. Mientras que la reclamación de vicios ocultos en viviendas de segunda manos se encuentra regulada por el art. 1.490 del Código Civil, siendo el plazo de 6 meses.
2. Entrega de otra cosas distinta a la vivienda. La obligación principal del vendedor es la entrega del bien pactado. Si hemos pactado la compra de una vivienda, no puede entregarse un garaje o un local, por ejemplo. Se trata de un incumplimiento pleno, por lo que el comprador podría solicitarla resolución del contrato de compraventa del inmueble.
   Pero también se aplica para aquellos casos en los que el bien que se entrega no sirve para el fin al que está destinado. Por ejemplo, si la vivienda presenta problemas estructurales graves que impiden que pueda ser habitada y el comprador no ha sido avisado al respecto antes de firmar el contrato.
3. Carencia de licencias urbanísticas. El comprador puede rescindir el contrato debido a la carencia de licencias administrativas en una vivienda de obra nueva. Pero además, tiene derecho a recuperar el dinero adelantado por ella si se anula el contrato por haberse ocultado irregularidades urbanísticas. En este supuesto, el contrato quedaría anulado por vicio invalidante del consentimiento.
4. No abonar la el importe acordado en plazo. Si ambas partes han acordado un pago aplazado del inmueble y el comprador no cumple con ello, el vendedor no puede pedir la resolución del contrato. El comprador seguiría siendo el propietario del inmueble, pero el vendedor puede interponer una demanda judicial para reclamar el dinero pactado. Pero sí puede rescindirlo si esta cláusula ha sido incluida en el contrato.
5. Fijar arras penitenciales en el contrato. Al firmar el contrato de compraventa, es recomendable fijar la entrega de una cantidad como señal para garantizar la compra del inmueble, quedando recogido en el documento y sirviendo como anticipo del precio. En caso de incumplimiento del contrato por parte del comprador, este perdería el dinero. Mientras que si el incumplimiento viene por parte del vendedor, éste deberá abonar el doble del valor al comprador.
   No obstante, pueden incluirse cláusulas al respecto. Por ejemplo, es posible añadir una cláusula que indique que si el comprador no consigue la hipoteca necesaria para hacer frente al pago del inmueble, puede recuperar la señal. Pero también pueden especificarse otras situaciones ajenas a la voluntad del comprador para poder cumplir con el acuerdo.

¿Cómo solicitar la resolución del contrato de compraventa de un inmueble?

Si cualquiera de las dos partes incumple alguna cláusula del contrato de compraventa, la otra puede solicitar la resolución del mismo. No obstante, antes de acudir a la vía judicial, es preferible intentar agotar la vía amistosa, instando por escrito a la otra parte a cumplir lo acordado dentro del plazo establecido.

Lo más recomendable es enviar un requerimiento notarial o un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido para dejar constancia de ello. Pero también puede hacerse llegar una demanda de conciliación en los juzgados. Eso sí, esta última opción puede hacer que la solución se demore.

De no recibir respuesta, es el momento de notificarle que queremos rescindir el contrato por incumplimiento de lo pactado, solicitud que se incorporará posteriormente a la reclamación.

El siguiente paso es interponer una denuncia ante los tribunales, teniendo en cuenta que solamente son admitidos en los Juzgados los incumplimientos que sean calificados como graves y esenciales.

La jurisprudencia en estos casos es muy dispar, por lo que las cláusulas que se hayan incluido en el contrato serán decisivas. Para ello, se requerirá la intervención de un abogado experto en estos temas para que nos asesore sobre los pasos a seguir y busque la mejor fórmula para solucionar el conflicto.