La fianza de arrendamiento sirve para garantizar todas las obligaciones del arrendatario (incluyendo los posibles impagos), así como los daños y desperfectos que hayan podido producirse durante su estancia.
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza es obligatorio y podrá realizarse en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid (IVIMA), en la red de Oficinas de Vivienda y en la Oficina de Información de Vivienda Pública. Se hará a través de un ingreso bancario y dentro de los siguientes 30 días hábiles que transcurran tras la firma del contrato. De no hacerlo, se pueden iniciar procedimientos sancionadores, con multas que pueden ir desde el 26% al 50% del valor de la fianza.
Así pues, al finalizar el contrato, siempre y cuando el inquilino haya cumplido con sus obligaciones, éste debe devolverle la fianza íntegra. Únicamente podrá retenerse la fianza cuando el inquilino no haya abonado algún mes de la renta o cuando el inquilino sea responsable de algún daño causado al inmueble por negligencia o por un uso anormal del mismo. Lo que no debe confundirse con pequeños desperfectos ocasionados por el uso normal del inmueble, como la decoloración de la pintura.
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El plazo de devolución, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador cuenta con un mes desde la entrega de las llaves para hacer efectiva la devolución de la fianza. En caso de incumplimiento, podrán sumarse intereses moratorios que pueden ser reclamados por el inquilino.
Si el arrendador devuelve la fianza de forma íntegra y en plazo, todo bien. El problema viene cuando el inquilino considera que ha cumplido con todas sus obligaciones y el propietario no está de acuerdo con ello. Por ejemplo, puede ocurrir que el arrendador considere que la vivienda se ha devuelto en unas condiciones menos óptimas de las que tenía cuando se entregó. Si no se logra llegar a un acuerdo sobre quién es el responsable y sobre la cantidad económica de los daños, le tocará al juez dictar sentencia al respecto.
Si el inquilino quiere reclamar, tendrá que demostrar la ausencia de culpa. Y es que el artículo 1563 del Código Civil responsabiliza al inquilino del deterioro que haya sufrido la vivienda, a menos que sea capaz de probar que no ha sido culpa suya. Los medios más habituales y recomendados por nuestros abogados son la aportación de un inventario y de fotos tomadas cuando se firmó el contrato de alquiler.
Además, debes tener en cuenta que, llegado el caso, los técnicos y peritos del arrendador siempre dirán que los desperfectos de la vivienda han sido ocasionados por un mal uso por parte del arrendatario, o al menos que no se habrían producido sin su culpa. Con lo cual, siempre es aconsejable que los inquilinos realicen un peritaje antes de entregar el inmueble.
Tanto si no recibimos la fianza a tiempo como si el propietario se niega a devolvérnosla íntegra o parcialmente, es recomendable contratar los servicios de un abogado que se ocupe de realizar estas gestiones y que podamos recuperar nuestro dinero. Pero también es buena idea hacerlo si, por ejemplo, el arrendador ha fallecido y el inmueble alquilado cambia de titularidad.
Esto no quiere decir que directamente pongamos una demanda e iniciemos un procedimiento judicial, sino que la contratación de un abogado puede ayudarnos a agotar otro tipo de mecanismos que puedan solucionar el problema por la vía amistosa, de una forma más rápida y ágil. Por ejemplo, enviar un burofax requiriéndole la fianza, lo que además servirá como prueba de la reclamación extraprocesal.
Pero si la vía amistosa no funciona, es normal que el inquilino se pregunte qué debe hacer para recuperar la fianza. En estos casos, la realidad es que no quedará más remedio que tomar medidas judiciales, siendo el juez el que decida la cantidad que debe descontarse de la fianza del inquilino en base a las pruebas presentadas y a la interpretación de las mismas.
El Juzgado será el que corresponda a la localidad donde se encuentre ubicado el inmueble o el sitio donde viva el propietario, que es al que hay que demandar. En cuanto al tipo de procedimiento, según el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, cuando la cantidad reclamada sea inferior a los 6.000 euros, el procedimiento adecuado será el Juicio Verbal y cuando la cantidad sea mayor a los 6.000 euros, el Juicio Ordinario. Si además, no supera los 2.000 euros, que suele ser lo habitual en la mayor parte de fianzas de alquiler, es posible interponer la demanda sin contar con abogado o procurador.
Hay que tener en cuenta que el arrendador cuenta con varias vías para demostrar los desperfectos: las facturas, las actas notariales, los peritajes, etc. Si el inquilino no cuenta con pruebas para demostrar la ausencia de culpa, lo tendrá más complicado para recuperar la fianza. Por este motivo, aunque en muchos procedimientos no sea obligatorio contar con un abogado, siempre es recomendable hacerlo para recibir el asesoramiento adecuado y aumentar las posibilidades de éxito.
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