Si has firmado un contrato de arras y has proporcionado una cantidad de dinero para la adquisición de una casa y el vendedor no transfiere las llaves de del piso en el tiempo acordado, no proporciona la escritura de compraventa o no quiere reembolsar el doble de la señal tras incumplir el contrato, tienes que tener en cuenta que la legislación vigente está de tu lado, teniendo la posibilidad de acudir a los juzgados para reclamar la indemnización debido al incumplimiento de alguna de las cláusulas o exigir que se cumpla lo que se firmó en el contrato de arras.
En este caso, es conveniente que busques un buen abogado especialista en contrato de arras para que analice la situación. El abogado se ocupará de mandar un burofax a la parte contraria advirtiendo sobre el quebrantamiento del contrato y reivindicando que se cumpla lo acordado. Si la parte incumplidora atiende la solicitud, el problema puede terminar de manera «amistosa» sin necesidad de llegar a los tribunales. Pero si no se llega a una resoluci, se iniciará la vía judicial a través del juicio monitorio en el que se exigirán las cantidades debidas sumado al interés, pudiendo darse las siguientes situaciones:
Si se dan el segundo y el tercer caso, se deberá interponer juicio de manera verbal u ordinaria en base a las cantidades que se estén pidiendo. Si el importe es superior a los 6.000 euros, deberá acudirse al juicio ordinario, como establecen los arts. 818.2 LEC y 249.2 LEC. Si la cantidad es más pequeña, el procedimiento será verbal. Es importante que sepas que si no se sigue adelante, el juez puede interponer las costas. Una vez que se ha pronunciado sentencia firme, si la parte vendedora sigue sin responder al pago, se llevará a cabo la ejecución, pudiendo embargar lo que sea necesario.
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También conocido como contrato de señal, el contrato de arras es el que se celebra entre el comprador y el vendedor con la finalidad de asegurar una obligación de traspaso de un objeto, mueble o inmueble, mediante una cifra de dinero previamente pactada. Los que se usan normalmente para los contratos de compraventa de vivienda son los contratos de arras confirmatorias que, tal como señala el Tribunal Supremo, “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos «a cuenta del precio”.
Este tipo de contratos no deben confundirse con los contratos de reserva de compra, ya que son acuerdos distintos. El contrato de reserva es un contrato por el que tanto el comprador como el vendedor se comprometen a realizar la venta en un momento determinado y por un valor concreto. Muy frecuente en las agencias inmobiliarias, pero que no implica la compraventa, sino que su objetivo es garantizar que el comprador quiere comprar un inmueble específico. El contrato de reserva no es ni un contrato de compraventa ni un contrato de arras, sino que es un contrato irregular por su indefinición y del que apenas existe jurisprudencia.
La diferencia es que en el contrato de arras, el comprador aporta una señal, garantizando de esta forma la penalización de la parte que infrinja el pacto. En caso de que el comprador finalmente determine no continuar adelante con la operación, no recuperará el importe aportado. Si, por el contrario, es la parte vendedora la que finalmente decide no seguir con la venta, deberá reintegrar al comprador la señal por duplicado. Esto quiere decir que las arras actúan como una garantía que va unida al posterior contrato de compraventa, con la finalidad de impedir su incumplimiento y asegurar la operación.
Cuestión diferente es que, tras firmar el contrato de arras, una de las partes no pueda cumplir con lo pactado y ambas convengan una prórroga de contrato de arras. Esto quiere decir que si la operación no puede formalizarse antes de que llegue la fecha establecida en el contrato de arras, es posible ampliar el plazo límite de mutuo acuerdo.
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