Para establecer la existencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada caso por separado. Puede darse la situación de que una misma circunstancia pueda ser evaluada de una forma forma en función de los perjuicios que ocasione en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es muy importante contar con consejo legal experto para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el periodo se haya agotado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra carrera laboral, nos hemos ocupado de numerosos casos de este tipo, en los que hemos tenido que luchar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas empresas de construcción nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados a primera vista, sino que solamente se descubren cuando la persona ya está viviendo en la casa. Esto pone de manifiesto que la la vivienda no cuenta con las condiciones que el antiguo dueño había indicado antes de la adquisición.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayoría de ellos están relacionados con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si tras adquirir una casa, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al antiguo propietario que le dé una solución. En estas circunstancias, disponemos de dos opciones:
Hay ciertos periodos para querellarse por cada tipo de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que hay diferentes tiempos máximos tal como marca la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos tiempos son válidos para las viviendas de obra nueva pero no en el caso de las casas de segunda mano que tengan más de una década. En viviendas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos deben ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la firma del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Transcurrido este plazo, no habrá ya derecho a reclamar.
Cuando los vicios aparecen en una vivienda de segunda mano, el vendedor está obligado a repararlos siempre y cuando el comprador se lo haga saber en los 6 meses siguientes a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las viviendas de alquiler? El periodo es el mismo que para la compra de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario tiene la obligación de conservar la casa en condiciones óptimas de habitabilidad y de responder de todas las reparaciones superiores a los 150 euros que no se hayan originado por una mala utilización.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se originan con mayor frecuencia que otros y que son un magnífico ejemplo de desperfectos cuya restauración es fundamental para asegurar la habitabilidad de la vivienda.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen tener que ver con una impermeabilización defectuosa o con un deterioro de las cañerías de la casa. Por este motivo, es fundamental realizar la reparación lo antes posible, ya que lo normal es que el asunto vaya a más.
En cuanto a los relacionados con la instalación eléctrica, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, por norma general, se deben a instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en malas condiciones.
Pero también son habituales los defectos relacionados con una inadecuada cimentación de la casa, lo que puede originar grietas y desperfectos mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los defectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen ser la causa de una mala ejecución o del uso de materiales de baja calidad.
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