Cómo modificar una escritura de división de propiedad horizontal: requisitos y aspectos a tener en cuenta

Cómo modificar una escritura de división de propiedad horizontal: requisitos y aspectos a tener en cuenta

Cómo modificar una escritura de división de propiedad horizontal: la división horizontal es un acto público que establece a partir de un documento cuáles son los elementos privativos del edificio y las zonas en las que se es copropietario, dividiendo el inmueble en unidades privadas.

Las personas que residen en una propiedad horizontal son, en realidad, dobles propietarios, pues son propietarios totales de cada una de sus viviendas, y también copropietarios del edificio en sí mismo. Así, todos los copropietarios de este edificio se convierten en una comunidad de propietarios regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.

• ¿Se puede modificar la escritura de división horizontal?
• ¿Cuáles son los requisitos según el tipo de inmueble?

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Cómo modificar una escritura de división de propiedad horizontal: ¿Se puede modificar la escritura de división horizontal?

La respuesta es sí. No es tan raro modificar una propiedad horizontal ya constituida anteriormente. Ejemplos de estas alteraciones son los cambios de superficie, creación de anexos, un espacio aprovechable, la instalación de un ascensor, etc. o puede que tenga que ver con modificar los estatutos de la comunidad, o se trate de reserva de derechos por la promotora, etc.

Para realizar una división horizontal se acude a un notario, quien elaborará unas escrituras de división horizontal, pero también puede modificar las ya existentes, para posteriormente llevarlas al Registro de la Propiedad y a la Dirección General del Catastro.

Los requisitos a grandes rasgos para modificar una escritura de división de propiedad de serán los siguientes:

• Autorización administrativa.
• Petición a la Junta.
• Aprobación total de los propietarios.
• Consentimiento de los titulares afectados.
• Fijación de las nuevas cuotas de participación.

Si la modificación no se inscribiera en el Registro no tendría validez respecto de las terceras personas que pudiesen verse afectadas al no haber intervenido en la modificación.

Hay que diferenciar dos situaciones:

• La modificación por el primer titular único del inmueble.
• La modificación cuando hay titulares distintos inscritos.

Modificación por el titular único

El propietario único de un edificio constituido en propiedad horizontal no tiene el problema de recabar el consentimiento de la comunidad, ya que tiene la totalidad de las cuotas para modificarlas, licencia urbanística aparte; es el caso en que todas las entidades pertenecen a un titular, sin haber enajenado ninguna de ellas.

Modificación de la propiedad horizontal cuando hay varios titulares

Para modificar las cuotas de participación de la propiedad horizontal, que el Promotor del edificio fijó en el título constitutivo, se requiere del acuerdo UNÁNIME de todos los propietarios, siendo este un requisito legal imperativo.

Una vez obtenida la unanimidad de los votos para modificar las cuotas de participación, todos los propietarios deberán acudir al notario para modificar el título constitutivo y así poder inscribir, una vez formalizada notarialmente dicha modificación, en el Registro de la Propiedad correspondiente la modificación hecha.

Cómo modificar una escritura de división de propiedad horizontal: ¿Cuáles son los requisitos según el tipo de inmueble?

A continuación te explicamos algunas peculiaridades sobre los requisitos para modificar una escritura de división de propiedad horizontal, según el tipo de inmueble que sea:

1. Escritura de división horizontal de una vivienda: cuando se quiere dividir en dos una vivienda nueva se debe cumplir con la normativa actual, salvo que puedas demostrar que la edificación ya funcionaba como dos viviendas en la práctica desde hacía tiempo. Un ejemplo de esta situación es el caso de algunas viviendas unifamiliares que se dividían en dos hogares diferentes: uno en la parte de arriba y otro en la parte de abajo.

   Pero si esto ya se hacía sin haber hecho una división horizontal, no se requiere de un proyecto para su división. Como nunca van a cumplir la normativa vigente, para su división sólo se necesita un certificado técnico acreditando las superficies de cada unidad, después de que se hayan medido y valorado ambas viviendas.

2. Escritura de división horizontal de locales: para dividir un local grande en dos o más locales de menor tamaño, es necesario realizar un proyecto y presentarlo en el Ayuntamiento para solicitar una licencia. Si los locales ya funcionaban como locales independientes y estaban físicamente separados, puedes realizar la división con un certificado técnico.

   Los locales resultantes tras la división deberán cumplir con unos requisitos mínimos de uso, porque no dejan de ser dos nuevos locales. Aunque en el proyecto de división no se tiene que especificar una determinada actividad es recomendable hacer antes un estudio de viabilidad, porque aunque se pueda dividir, puede no reunir las condiciones necesarias para determinadas actividades.

3. Escritura de división horizontal tumbada: este tipo de división horizontal es la que se hace en inmuebles que ocupan diferentes porciones de parcela. Se trata de los inmuebles pareados o chalets adosados, pero también se pueden incluir dos edificaciones que necesitan dividirse pero que ocupen una misma parcela que es indivisible. Su tratamiento es igual al del resto de propiedades horizontales.
4. Escritura de división horizontal de obra nueva: cuando se trata de la construcción de un edificio nuevo donde es necesario hacer una división horizontal, se debe presentar el proyecto de ejecución ante notario para hacer la misma. De hecho, previo a la construcción del edificio ya puede realizar la división en construcción, aunque luego tendrá que corroborar con el edificio una vez construido.
5. Escritura de división de edificio antiguo: se puede realizar una división horizontal en un edificio antiguo a través de dos vías, dependiendo de si las unidades que quieres dividir ya están divididas materialmente o no. Si no lo están, tendrás que elaborar un proyecto; si lo están, te vale con un certificado técnico.

   Entre las normativas que debe cumplir se encuentran el Código Técnico de la Edificación y las Normas de Habitabilidad Autonómicas. Pero una casa antigua sin división horizontal, que ya está dividida en pisos y suele ser uno por piso, solo debe acreditarlo.