Para establecer la existencia de un vicio oculto, es necesario analizar cada caso de manera individualizada. Puede darse el caso de que una misma particularidad pueda ser evaluada de una manera forma teniendo en cuenta las consecuencias que ocasione en lo que respecta al uso de la vivienda. Además, es clave contar con asesoramiento legal experto para este tipo de procesos, ya que, en caso de que el periodo se haya terminado, no estaremos en disposición de reclamar los vicios ocultos en el inmueble.
Vecindia cuenta con uno de los mejores equipos judiciales para la reclamación de vicios ocultos, independientemente del tipo que sean. A lo largo de nuestra trayectoria profesional, nos hemos ocupado de muchos casos de este tipo, en los que hemos tenido que velar por los intereses de nuestra cartera de clientes frente a distintas constructoras nacionales.
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Los vicios ocultos son todos aquellos desperfectos que podemos localizar en una vivienda y que no pueden ser identificados a primera vista, sino que únicamente se destapan cuando el comprador ya está residiendo en la casa. Esto demuestra que la la vivienda no presenta las características que el vendedor había indicado antes de la compra.
Pueden ser muchos y muy variados, pero la mayor parte de ellos tienen que ver con el agua, con la cimentación, con los acabados, con la instalación de electricidad o con un mal comportamiento térmico acústico.
Si después de adquirir una vivienda, constatamos que hay ciertos fallos que no conocíamos y que reúnen los requisitos para ser definidos como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que le proporcione una solución. En estas circunstancias, podemos elegir entre dos opciones:
Hay ciertos plazos para reclamar por cada modalidad de vicio oculto. No todos son iguales, por lo que existen diferentes plazos máximos tal como recoge la Ley de Ordenación de Edificación.
Estos plazos rigen para las viviendas de obra nueva pero no para las casas de segunda mano que tengan más de 10 años. En casas de segunda mano, las reclamaciones por vicios ocultos tienen que ponerse antes de los 6 meses, empezando a contar este periodo desde la formalización del contrato de compraventa, tal como se establece en el art. 1490 del Código Civil. Pasado este tiempo, se perderá el derecho a reclamar.
Cuando los vicios se producen en una vivienda de segunda mano, el antiguo propietario tiene la obligación de repararlos siempre y cuando el nuevo propietario se lo comunique en los 6 meses posteriores a la entrega de las llaves
Pero, ¿qué ocurre en las residencias de alquiler? El periodo es el mismo que para la adquisición de viviendas de segunda mano, 6 meses desde la recepción del inmueble. Pero, independientemente de ello, el propietario está obligado a conservar la vivienda en condiciones óptimas de habitabilidad y de ocuparse de todas las reparaciones de más de 150 euros que no se hayan producido por un mal uso.
No existe una lista cerrada de vicios ocultos, pero sí existen algunos de ellos que se producen con mayor frecuencia que otros y que son un buen ejemplo de defectos cuya restauración es imprescindible para asegurar la habitabilidad de el inmueble.
Los fallos relacionados con el agua, como fugas, humedades o goteras son bastante comunes y suelen estar relacionadas con una impermeabilización deficiente o con un deterioro de las tuberías de la casa. Por eso, es fundamental llevar a cabo la reparación cuanto antes, pues lo habitual es que el problema vaya a más.
En lo que respecta a los relacionados con la instalación de electricidad, los desperfectos pueden aparecer en las tomas de corriente e interruptores y, generalmente, se producen por instalaciones defectuosas por la utilización de materiales en mal estado.
Pero también son frecuentes los defectos relacionados con una mala cimentación de la vivienda, lo que puede dar lugar a grietas y problemas mayores, y los que tienen que ver con un mal aislamiento acústico o térmico.
Los desperfectos de las terminaciones, como suelos o pinturas, también suelen originarse de un mal trabajo o de la utilización de elementos de baja calidad.
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