Pago por coeficiente y Ley de Propiedad Horizontal: La cuota de participación en la Propiedad Horizontal es una expresión numérica que atañe a cada vivienda o local comercial del edificio y que incluye el porcentaje que dicho inmueble representa respecto del total, tanto como elemento privativo como respecto a los elementos comunes.
Las cuotas de participación dependen de varios factores, como metros útiles de la vivienda o local, su ubicación dentro del edificio y el uso que se presume que se dará a los elementos comunes. Y normalmente es utilizado para establecer el pago por coeficiente, es decir, que cada propietario pague la cuota de la comunidad en función de su cuota de participación.
El artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que «el propietario está obligado a contribuir a los gastos generales de la comunidad para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». Y, según el art. 3 b) de la LPH, «los gastos comunes de una comunidad de propietarios se repartirán teniendo en cuenta la cuota de participación que cada piso o local tenga asignada». Es lo que se conoce como el pago por coeficiente.
Así pues, la cuota de participación sirve para fijar el montante económico con el que cada propietario está obligado a contribuir para sufragar los gastos generales para el correcto mantenimiento del edificio, así como de los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
La LPH deja la puerta abierta a otras modalidades como puede ser la de pagos igualitarios. Pero no estableciendo nada los Estatutos sobre la forma de distribución de los gastos, deberá entenderse que la forma de contribución sería la de la cuota de participación o coeficiente.
En cualquier caso, hay que distinguir entre la fijación de la cuota de participación en relación con el edificio, con el coeficiente que se asigne a cada propietario para hacer frente a los gastos, ya que puede ser distinto. Por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al portal puede tener una cuota de participación teniendo en cuenta solamente su superficie, y así deberá contribuir a los gastos generales. Sin embargo puede estar exento del pago de los gastos concretos de mantenimiento de portal, escaleras y ascensor.
Lo normal es que el promotor que construye el edificio establezca en el Título Constitutivo unas cuotas de participación determinadas para cada uno de los inmuebles que lo forman. La cuestión es que puede modificarse, por ejemplo, en casos de división, segregación, agregación o agrupación de pisos o locales. Y en aquellos casos en los que se realice la venta de elementos comunes con la finalidad de llevar a cabo un reajuste proporcional en las cuotas de participación. Y lo mismo ocurre si se construyen nuevos pisos o locales dentro del edificio.
Eso sí, solo puede modificarse si existe un acuerdo unánime en Junta de Propietarios, yal como se establece en el art. 17.1 de la LPH. Existiendo uno o varios propietarios que se opongan al acuerdo, será imposible lograr la mayoría por unanimidad, por lo que el acuerdo sería impugnable judicialmente.
En este caso, la modificación sería válida sin que sea necesario que se refleje en Escritura Pública. Eso sí, para que vinculen a terceros que puedan verse afectados y que no hayan intervenido en la votación, es importante que el acuerdo se inscriba en el Registro de la Propiedad.
Pero la modificación de las cuotas de participación también puede llevarse a cabo mediante resolución judicial o por laudo arbitral. Si no fuera posible lograr la unanimidad para modificar las cuotas de participación por la oposición de uno o varios propietarios, la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de iniciar un procedimiento judicial con el objetivo de doblegar dicha voluntad. Para lo cual es necesario contar con un buen abogado. Y es que si un sólo vecino se niega a realizar el cambio, en función de cada caso, puede que incluso gane frente a toda la comunidad.
En el caso de que se modifiquen las cuotas de participación, la Junta de Propietarios, también puede modificar el reparto del pago por coeficiente que se llevara aplicando hasta el momento por un pago igualitario. Pero también puede ocurrir lo contrario, que la comunidad de vecinos ya contara con un sistema de pago igualitario y que se quiera modificar para hacer el pago por coeficiente. En estos casos, es habitual que los vecinos que tengan mayor cuota de participación dentro del edificio se nieguen porque esto significaría pagar más dinero cada mes en la cuota de la comunidad.
En cualquier caso, se elija el método que se elija, debe ser aprobado por unanimidad cuando se trate de una modificación del Título Constitutivo o de los Estatutos. Siendo recomendable que este acuerdo se eleve a la Escritura Pública y se inscriba en el Registro de la Propiedad para evitar problemas con vecinos nuevos.
No obstante, si el cambio en el sistema de reparto constituye un acto meramente administrativo, también cabe la posibilidad de que sea adoptado por mayoría simple.
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