Fondos buitres inmobiliarios: ¿Cómo influyen en el mercado?

Fondos buitres inmobiliarios: ¿Cómo influyen en el mercado?

Fondo buitre es el nombre que se utiliza para referirse a las empresas de inversión extranjeras, de capital riesgo, que compran deuda de economías en problemas. Su actividad más importante actualmente es comprar activos inmobiliarios al menor precio posible y venderlos en un plazo de entre uno y dos años, logrando de esta manera una rentabilidad media de entre el 20% y el 40%.

Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2008, el mercado inmobiliario español lleva unos años de rebaja acumulada o depreciación que variaba en función de las viviendas y de la ubicación entre un 35% y un 44% del precio medio de los pisos y su sobrevaloración. Este es el motivo por el que este tipo de empresas han encontrado en España el caldo de cultivo perfecto para hacer negocios de manera segura, con precios atractivos y liquidez para invertir.

Fondos buitres inmobiliarios: historia

Los fondos de inversión irrumpieron en España en los años de la crisis, comprando las carteras hipotecarias e inmobiliarias de los bancos, que lograron deshacerse de los activos que lastraban sus cuentas y cumplir así con las exigencias establecidas por el Banco de España y el Banco Central Europeo. Y su actividad compradora se ha mantenido desde entonces. Actualmente gestionan alrededor de 240.000 viviendas en España, convirtiéndose en los mayores caseros de nuestro país.

El precio del alquiler está ahora más alto que el precio de la compra, por lo que comprar pisos como inversión para arrendarlos se muestra como una oferta muy atractiva. Pero además, si la intención es venderlo, la rentabilidad es muy alta, pues los bancos venden estos activos a un precio más bajo de lo normal por tratarse casi siempre de deudas casi imposibles de cobrar. De hecho, la venta suele ser la principal actividad inmobiliaria de estos fondos.

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Fondos buitres inmobiliarios: consecuencias

La cuestión es que los Fondos Buitre no están para refinanciar la deuda a personas con problemas, ni para negociar rebajas en las rentas de alquiler, por lo que su irrupción en el mercado de alquiler ha provocado una subida al alza de las rentas en todas las comunidades autónomas. Por ejemplo, en Madrid, el precio se ha incrementado en un 32% y en Barcelona en un 48%.

Eso sí, no todo es negativo. El lado positivo de los Fondos Buitre es que pueden aceptar soluciones a las que la banca no está dispuesta, como la dación en pago, con tal de que la venta del activo se produzca lo antes posible para obtener de esta forma el máximo beneficio.

En cualquier caso, hay que tener en cuenta que, para que la venta a los Fondos Buitre sea legal, debe darse audiencia a los inquilinos e informarles de las posibilidades que tienen para recurrir la venta por la vía penal con el objetivo de seguir conservando sus derechos. 

Medidas para los fondos buitres inmobiliarios

Debido a ello, el actual gobierno prevé poner en marcha algunas medidas como la ampliación a siete años de prórroga obligatoria de los arrendamientos efectuados por personas jurídicas y la posibilidad de que los ayuntamientos establezcan índices de precios obligatorios en «zonas tensionadas», que los Fondos Buitre consideran que es «legislar en caliente» y «un atropello». Alertando de que la oferta se va a limitar en España, lo que se traducirá en una suida de precios para los inquilinos.

Por tanto, se abre una nueva etapa en el mercado inmobiliario de nuestro país. Y es que la llegada de los grandes Fondos Buitre para la compra barata y venta cara de los inmuebles, tendrá una segunda parte dirigida a controlar de forma indirecta el devenir del sector.