Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad

Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad

Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad: tal como se establece en el art. 9.1.e de La Ley de Propiedad Horizontal “es obligación del propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptible de individualización”.

Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad: art. 9.1.e LPH

El propio artículo recoge que el criterio de reparto de los gastos es la cuota de participación fijada en el título para cada finca registral independiente. Eso sí, deja abierta la posibilidad de que se instaure otro sistema de distribución de los gastos distintos al del coeficiente que haya sido asignado previamente. Por ejemplo, puede establecerse que los gastos se paguen a partes iguales, independientemente de las características de los distintos inmuebles o que determinados propietarios queden excluidos del pago.

Todas las normas de la comunidad vienen recogidas en el Título Constitutivo de la comunidad, que es el documento elaborado por el promotor que otorga la escritura de división horizontal de edificio, que lo inscribe en el Registro de la Propiedad y que describe los elementos comunitarios y privativos, así como las obligaciones y derechos concretos de cada comunero. Al final de toda la descripción, cada inmueble recibirá una cuota de participación o coeficiente que será la que marcará los “gastos comunes” que debe afrontar cada propietario.

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Ley de Propiedad Horizontal y modificación de las cuotas de la comunidad: ¿Cómo cambiar las cuotas de la comunidad?

El art 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge lo siguiente: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.”

Esto quiere decir que, para proceder a la modificación de las cuotas de la comunidad, es necesaria la unanimidad de todos los propietarios. Si se consigue el voto favorable de todos los comuneros, el acuerdo debe hacerse constar en el Libro de Actas, ya que, en principio, tendrá plenos efectos en todos los propietarios. No obstante, hay que tener en cuenta que no será válido ante terceros mientras no se haya escriturado e inscrito en el Registro de la Propiedad.

El problema es cuando varios o incluso solamente uno de los comuneros se oponen a ello. Eso sí, debes saber que existe un procedimiento judicial que permite cambiar las cuotas de participación cuando no existe una unanimidad. En este caso, la Junta de la Comunidad puede instar al Juzgado el procedimiento para la modificación de dichas cuotas. Y es que, a lo largo de los últimos años, diversas sentencias han considerado que la fijación arbitraria del coeficiente es susceptible de ser corregida.

Pero también puede darse el caso contrario de que uno o varios propietarios quisieran cambiar los coeficientes de participación y lo llevaran a una Junta, donde la mayor parte de los comuneros se oponen a la modificación. En esta situación, también es posible acudir a la vía judicial a través de la impugnación del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios.
El procedimiento a utilizar por parte de la comunidad de propietarios sería el procedimiento Ordinario y debe demandarse a los propietarios que hayan votado en contra. Pero si son unos pocos propietarios los que lo han solicitado y el acuerdo no ha sido favorable, son ellos los que deberían traer al procedimiento a todos los propietarios del inmueble.

En cualquier caso, el esfuerzo económico a realizar, ya sea por una parte o por otra, es importante, por lo que es fundamental valorar muy bien los beneficios o perjuicios que traerá consigo dicha modificación.

Hay que tener en cuenta que las posibilidades de obtener una sentencia favorable son bastante escasas. Es necesario aportar pruebas irrefutables de que los coeficientes no están bien asignados y que perjudican a determinados propietarios. Para lo cual, es imprescindible contar con el informe de un arquitecto o aparejador, argumentando que existe arbitrariedad en los criterios con los que han sido establecidos los coeficientes actuales y proponiendo los nuevos, justificando su adecuación, proporcionando los cálculos realizados para conseguirlos.