¿Qué es un vicio oculto en una vivienda?: son los defectos que podemos encontrar en una vivienda y que no pueden ser detectados a simple vista por el comprador y que lo hacen inadecuado para uso al que se destina o que disminuyen su valor de tal manera que, de haberlo sabido el comprador, no lo habría adquirido o habría ofrecido un precio menor por él. Estos defectos quedan regulados por los arts. 1484 y ss del Código Civil, la principal garantía que tenemos cuando adquirimos una vivienda de segunda mano.
Para ser considerados como vicios ocultos, los defectos deben ser graves, de modo que hagan que el inmueble no preste toda la utilidad que debiera. Una vivienda, por ejemplo, tiene que ser útil para darnos refugio de manera duradera, estanqueidad frente a la intemperie, aislamiento térmico y acústico, disponer de suministros de agua y luz operativos, ventanas y puertas funcionales, etc. Algunos ejemplos más habituales de vicios ocultos son los siguientes:
Cuando se trata de una vivienda de segunda mano y tiene más de 10 años, el plazo para romper el contrato y reclamar los gastos invertidos en la vivienda o para pedir una rebaja del precio total que se firmó en el contrato de compraventa es de 6 meses desde la entrega de la vivienda. Plazo que no puede interrumpirse ni prorrogarse, por lo que la demanda debe interponerse antes en el juzgado. No obstante, si hubiera transcurrido el periodo de 6 meses, siempre existe la opción de recurrir a un abogado experto en compraventas y en reclamación de vicios ocultos para que valore si es posible emprender alguna otra acción legal contra el vendedor.
No obstante, si la vivienda es de obra nueva, el plazo es de 2 años desde que se localizó o produjo el desperfecto en la vivienda. Las garantías exigidas por los vicios ocultos serán solicitadas de forma individual e individualizada al agente que lo produjo, y de no poder identificarse, el promotor deberá responsabilizarse de manera solidaria.
Para ello, debe contar con una póliza de responsabilidad civil que ofrezca cobertura para la reparación de estos defectos. De lo contrario, la vivienda no puede ser escriturada. Estos seguros cuentan con la siguiente validez:
Si detectamos vicios ocultos en la vivienda que hemos adquirido, lo primero que debemos hacer es notificar a la promotora o vendedor particular por escrito de forma amistosa la existencia de los vicios ocultos detectados, así como los daños que estén generando. Debe indicarse la fecha de la reclamación, el plazo que dispone la parte vendedora para comprobar y resolver el problema antes de emprender acciones legales e incluir el contrato de compraventa.
Si la parte vendedora se niega a resolver el problema, antes de interponer una demanda, tenemos la opción de mediación, siendo la opción más rápida y económica cuando existe un interés por ambas partes de encontrar una solución sin pasar por los tribunales. Para ello, puedes acudir a la oficina de mediación de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de la provincia en la que se encuentra situada la vivienda.
Pero si esta vía no funciona, no te quedará más remedio que iniciar un procedimiento judicial para que sea el juez el que valore quién debe hacerse cargo de estos vicios ocultos. Para ello, es necesario contratar como mínimo un abogado y un perito. Resulta de gran utilidad contar con la ayuda de un técnico para que nos aconseje sobre la vivienda que vamos a comprar, ya que ellos poseen más conocimientos para entender la memoria de calidades, los acabados de la casa o los planos.
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