Ley de vicios ocultos en viviendas: tipos y requisitos para reclamar

Ley de vicios ocultos en viviendas: tipos y requisitos para reclamar

Ley de vicios ocultos en viviendas: comprar una nueva casa suele ser un proyecto lleno de ilusión y entusiasmo. En muchos casos, un sueño de vida cumplido. Sin embargo, el sueño puede acabar convirtiéndose en una pesadilla cuando nos encontramos con que lo que pensábamos que habíamos adquirido no es lo que parecía a primera vista, sino que cuenta con una serie de defectos que no podían haber sido detectados en el momento en el que se produjo la compraventa. Es lo que se conoce como “vicios ocultos” o “vicios redhibitorios”.
Es probable que la compra de tu vivienda sea la inversión más importante que realices a lo largo de tu vida, por lo que la existencia de vicios ocultos es una cuestión especialmente relevante, para lo que existen una serie de leyes que protegen al comprador.

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Ley de vicios ocultos en viviendas: ¿Qué son los vicios ocultos?

Para detectar y saber cómo reclamar ante la existencia de vicios ocultos, lo primero es saber a qué se refiere este término. El art. 1484 del Código Civil los define como los “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

No obstante, la existencia de estos defectos no significa que la vivienda no pueda ser utilizada, ya que podemos encontrar distintos tipos de daños. Por lo general, un alto porcentaje de ellos están relacionados con el agua, como goteras, filtraciones o humedades. Pero también podemos encontrarnos con problemas de cimentación, como grietas o fisuras; de aislamiento térmico-acústico; de acabados defectuosos; o de la instalación eléctrica.

Así pues, podemos decir que un vicio oculto es aquel defecto que ya existiera antes de la compraventa, que sea de cierta gravedad y que no pueda ser detectado con facilidad por el comprador a simple vista.

Si después de comprar una vivienda detectamos la aparición de desperfectos que pueden ser considerados como vicios ocultos, el comprador puede exigir al vendedor que responda por ellas. En este caso, el comprador tendrá dos opciones:

• La acción redhibitoria: se trata de romper el contrato, devolviendo al comprador los gastos que pagó. Pero además, si se descubre que el vendedor sabía de la existencia de estos vicios ocultos, el comprador será indemnizado por daños y perjuicios.
• La acción “quanti minoris”: permite al comprador recibir un descuento proporcional del precio total a juicio de los peritos. De esta manera, el comprador podrá modificar el contrato como consecuencia de la pérdida de valor del inmueble adquirido. En este caso, no corresponde una indemnización complementaria.

Ley de vicios ocultos en viviendas ¿Cómo reclamar por vicios ocultos?

El tiempo es un elemento crucial a la hora de reclamar por vicios ocultos. En el caso de las viviendas de segunda mano, el plazo es de seis meses desde la fecha en la que se llevó a cabo la compra del inmueble y hasta de dos años en las viviendas nuevas. El procedimiento que debe realizarse es el siguiente:

• Evaluar la naturaleza del daño y determinar si el motivo está relacionado con algún defecto de construcción o si se debe un uso inadecuado que pueda atribuirse al comprador. Para ello, es importante solicitar un informe a un técnico cualificado, ya sea arquitecto o arquitecto técnico.
• Tenemos que notificar al vendedor por escrito la situación detectada y los daños que generan. En este escrito deben reflejarse el plazo establecido para solucionarlos y la fecha del contrato.
• Si el vendedor acepta la reclamación, la solución será rápida y sencilla. No obstante, es bastante habitual que el vendedor se oponga. Entonces, lo más recomendable es acudir a una oficina de mediación, es decir, al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, que podrá mediar entre ambas partes para evitar llegar a juicio.
• Si no se consigue una solución satisfactoria, no tendremos más remedio que iniciar un proceso judicial para que sean los Tribunales los que valoren quién debe hacerse cargo de la reparación. Para aumentar nuestras posibilidades de éxito, es fundamental contar con el mayor número de pruebas que demuestren que el vicio oculto ya existía antes de la compra de la propiedad.