Según el art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, las fachadas están considerados como elementos comunes. Esto quiere decir que también quedan afectadas por el art. 7 de dicha ley, que prevé que no se podrán realizar reformas en los elementos que no sean exclusivos de la propia vivienda.
Además, en el art. 9 se establece que se deben «respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo…”, lo que significa que cualquier modificación en la fachada debe someterse a la aprobación en Junta de Propietarios por unanimidad. El objetivo es que guarde uniformidad y congruencia sin que se produzcan alteraciones que rompan con la apariencia del conjunto.
Con lo cual, ningún vecino está legitimado para llevar a cabo cualquier modificación en la fachada sin haber conseguido previamente el consentimiento del resto de propietarios. Por eso, los conflictos suelen surgir cuando un propietario decide hacerlo sin permiso. Los acristalamientos en balcones, instalación de galerías metálicas, modificaciones de revestimientos exteriores, apertura de ventanas o traslado de las existentes, o la instalación de un toldo distinto al del resto de vecinos suelen ser algunos de los ejemplos más habituales de alteraciones profundas de la estética global.
No obstante, hay que tener en cuenta que, aunque se consiga el voto favorable de la junta de propietarios, los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la comunidad son anulables. Esto quiere decir que pueden ser impugnados legalmente en los plazos que establece el art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal. De lo contrario, quedarán convalidados. En el caso de que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, el plazo es de un año. Pero si no lo son, el plazo para impugnar el acuerdo es de 3 meses.
Únicamente existe una excepción avalada por la jurisprudencia. Y es que, al margen de la previsión legal, como son aquellos casos que han sido tolerados por la comunidad durante mucho tiempo. En estas situaciones se sobreentiende que se ha producido un consentimiento tácito, al haber aceptado las obras sin haber interpuesto una reclamación en contra. Algo habitual en los cerramientos de terrazas y balcones. No obstante, son eso, excepciones a la legalidad que es necesario examinar caso por caso. En cualquier caso, no está permitido, cosa distinta es que la Comunidad haga caso omiso.
El problema es que si se hace sin el consentimiento de los propietarios, estos pueden exigir al vecino en cuestión que lo deje todo tal como estaba. Además, podemos encontrarnos con casis en los que no se sabe muy bien dónde empieza y dónde termina la fachada. Por eso, como ocurre siempre en Derecho, y concretamente en Propiedad Horizontal, por el casuismo que lo rodea, es fundamental asesorarse correctamente antes de realizar ninguna obra que pueda implicar la modificación de la fachada.
Cosa diferentes es que sean necesarias reformas de mantenimiento o conservación de la fachada del edificio. Este tipo de obras tienen carácter obligatorio en la Ley de Propiedad Horizontal y cualquier propietario tiene derecho a pedirlas, estando obligados todos los integrantes de la comunidad a correr con los gastos. Y, en el caso de obras de mejora que no sean necesarias para la adecuada conservación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio, aunque no pueden exigirse, pueden realizarse siempre que se cuente con el voto favorable de las 3/5 parte del total de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.
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