IRPF disolución condominio

IRPF disolución condominio: características de nuestra asesoría legal y jurídica

Es aconsejable desarrollar una estrategia apropiada: admitir que la copropiedad se tendrá que romper cuando uno de los copropietarios lo solicite, evaluar el inmueble objetivamente y sugerir la venta. Además, es aconsejable que cualquier acuerdo de palabra sea puesto por escrito en un contrato de extinción de condominio con compromiso de venta, dejando firmado el valor y determinando quién se hará cargo de los gastos hasta que se venda.

Si hay un pacto entre los comuneros, es posible otorgar la finca a uno de ellos si paga el valor fijado por la cuota que tenía cada comunero.

Si no se obtiene respuesta o esta es la negativa a vender o que se sugiera un precio de venta más bajo, la única vía que tendremos es la judicial. Interpondremos demanda ante los juzgados ejercitando la actuación de división de la finca para la extinción de la copropiedad.

Eso sí, ten en cuenta que si los copropietarios no se ponen de acuerdo, el juez puede disponer la salida del inmueble a subasta para el posterior reparto entre los interesados. El problema es que si hay una deuda hipotecaria y no se consigue saldar con el valor de la subasta, se atacará el capital personal de los deudores o cualquier otro bien que pueda adquirir en el futuro.

Con lo cual, lo fundamental es el sentido común. Tanto es así que la persona que rechaza la idea de vender sin ningún motivo impide la venta o establece unas condiciones demasiado exigentes, si se le demanda con una buena táctica, podrá ser condenado a hacer frente a las costas.

El condominio es un tipo de propiedad bastante usual entre herederos, parejas casadas y socios que compran un inmueble en común, por ejemplo. Un modelo que permite que diferentes personas compartan la propiedad de un un bien común que, aunque no puede fragmentarse físicamente, sí puede fragmentarse de forma legal en “cuotas” que se atribuyen a cada comunero en representación del coeficiente de titularidad que le sea asignado. Sin embargo, pese a que no se acuerde la fracción que pertenece a cada comunero, la regulación actual contempla que se presumirán iguales las cuotas, salvo que se recoja de otro modo en la escritura.

Cada comunero puede solicitar en cualquier momento la división del inmueble, sin importar su coeficiente, salvo cuando con la separación, este dejará de servir para el uso al que está destinado. Sin embargo, la Ley establece la opción de que se pacte la no división del inmueble por un intervalo de tiempo específico inferior a una década, que puede prorrogarse una vez pasado este tiempo.

Pongamos por ejemplo un matrimonio que ha comprado una vivienda en común. La propiedad pertenece a ambos y lo habitual es que la compartan al 50%, aunque no se define si el baño o la cocina es de uno u otro. Todo es de ambos al 50%. Y lo mismo sucede con los hermanos que heredan la vivienda de sus padres.

El tema es que, por diversos motivos, los propietarios pueden decidir de extinguir la copropiedad. Un proceso que puede llevarse a cabo por vía notarial cuando existe un acuerdo entre todos los copropietarios y por los juzgados cuando hay reticencia. La segmentación del condominio se produce cuando el derecho de posesión deja de ejercerse de manera conjunta, ya sea porque las cuotas pasan a manos de un único comunero o porque el inmueble común desaparece.

Casos de herencias, matrimonios y divorcios:

Aunque, hoy en día, lo más normal es que se haga por temas de herencias y por procesos de separación y divorcio, hay otras circunstancias en las que se puede dividir el condominio. Por ejemplo, por desistimiento de todos los copropietarios, por la compra de una persona ajena, por expropiación forzosa, por la demolición de la finca o por la división del mismo.

Cuando se decide la extinción de la finca, se transmite la titularidad de la propiedad de la cuota que se posee sobre el inmueble común, pero para que también se transmita la situación de deudor del préstamo hipotecario, la entidad bancaria tiene que dar su consentimiento. De lo contrario, el antiguo propietario seguirá siendo el titular de la deuda. Esto quiere decir que si una pareja casada se divorcia, el banco tiene que permitir el cambio para que solo el que adquiere la propiedad integra sea considerado como deudor ante la entidad bancaria, en vez de los dos.

No obstante, esta gestión está resultando bastante complicada actualmente, ya que para un banco un segundo titular es siempre una garantía, incluso si no cuenta con ingresos fijos u otros bienes. En estos casos, lo que suele hacerse es añadir a otro titular o reemplazarlos por avalistas solventes.

Irpf y otros impuestos:

En cuanto a los impuestos, tienes que saber que la segmentación del condominio es una vía mucho más barata en comparación con otros trámites de compra y traspaso de propiedades como la compraventa. Y es que solamente se paga por el Impuesto de Transmisiones de y Actos Jurídicos (ITyAJD), que oscila entre el 0,5% y 1% según la Comunidad Autónoma. Pero independientemente de ello, si el precio estipulado no se adecua al valor del inmueble, se considera como una ganancia patrimonial, por lo que habrá que abonar la diferencia en la declaración de la Renta.